Проблемы при регистрации прав на землю. Проблемы государственной регистрации прав на линейные объекты. Оформление «самозахваченной» земли
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА
Правовое регулирование государственной регист рации прав на земельные участки
Введение
Земля, так исторически сложилось, всегда играла значимую роль в экономической жизни нашего государства - сначала Руси, а впоследствии и России. Она была оценочной категорией состоятельности человека. Земля или имения передавались по наследству. Она всегда очень высоко ценилась и у простых крестьян. Земля есть и остается незыблемой категорией, обеспечивающей спокойствие в завтрашнем дне. На протяжении всей истории нашего государства земля была одной из важнейших категорий государственной экономики. И именно оценивая всю эту значимость, создается институт, который бы следил за оборотом земель, который мог бы гарантировать защиту прав лица на земельный участок.
И такой институт имеется, практически, во всех странах мира, за исключением, пожалуй, наиболее отсталых и неразвитых государств. Институт регистрации прав на недвижимость в целом и земельные участки, в частности, призван обеспечивать все возложенные на него функции по контролю за оборотом земель и защитой различных прав граждан на землю.
Изменения, коснувшиеся России в 90-х годах нынешнего столетия, не оставили без внимания и нормативно-правовую сферу. Было внесено много изменений в действующее законодательство, вводились новые и возрождались прежние институты права. Это касается и института регистрации прав на недвижимое имущество.
Переход от плановых принципов экономики к рыночным ознаменовались, также, активным развитием предпринимательства. А современная предпринимательская деятельность в сфере недвижимости не может эффективно функционировать без развитого гражданского и земельного законодательства, которое закрепляет основные начала этой деятельности.
Любой собственник земельного участка должен и может быть уверен, что лицо, совершившее неправомерные действия в отношении его собственности будет наказано в соответствии с действующим законодательством в сфере земельных правоотношений.
Регулирование земельных правоотношений с учетом государственной регистрации прав на землю является социально значимым элементом, что и определяет чрезвычайную актуальность заявленной темы. Выбор темы выпускной квалификационной работы предопределен важностью государственной регистрации прав на недвижимость, и земельные участки в том числе, в вопросе надежности гражданского оборота, оборота земель и наличием в действующем законодательстве по этому вопросу пробелов и противоречий. Существование таких пробелов и противоречий вызвано тем, что в современном виде институт регистрации прав на землю и недвижимость появился, и был закреплен законодательно, сравнительно недавно с принятием в 1997 году соответствующего Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ (далее по тексту - Закон о регистрации). В дальнейшем было внесено множество изменений и дополнений в Закон о регистрации, приняты другие нормативные акты, в том числе и ведомственные, уточняющие полномочия органов в сфере регистрации, и в результате проведения всех процедур мы имеем тот институт регистрации прав на недвижимое имущество, который у нас есть сегодня.
Стоит отметить, что путь становления и развития государственной регистрации прав не был простым в связи с тем, что в XX веке в России было много изменений относительно государственного строя, которые не могли не затронуть и правовую сферу жизни страны. В послереволюционный период происходит объединение собственности - она больше не делится на частную и государственную, признается только общественная. Такой аспект не мог не оставить следа на развитии законодательства в данной сфере. Вследствие чего не было и специального нормативного правового акта. Лишь в середине 60-х годов, был принят закон, который регулировал государственную регистрацию. Но об этом поговорим ниже.
Вообще, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а особенно земельные участки, имеет огромное значение для Российской Федерации, как государства, только вставшего на путь правового развития. И это мнение автора подкрепляется многочисленными реформами, проводимыми самим государством и в сфере законодательства, и в сфере практики применения этого законодательства органами при осуществлении государственной регистрации непосредственно.
До введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация прав на землю осуществлялась на основании разрозненных нормативных правовых актов, не выражающих конкретики, в связи с чем возникало много проблем на практике.
Участники земельных правоотношений не были защищены должным образом. Не было четкой фиксации перехода того или иного права от одного субъекта другому.
Актуальность темы исследования состоит в том, что сейчас происходят крупные изменения в регулировании регистрации прав на земельные участки, так как ранее земля как таковая принадлежала государству (во времена СССР), на данном же этапе происходят изменения в отношении прав на землю, регистрации соответствующих прав.
Объектом являются правовые отношения в сфере государственной регистрации прав на земельные участки сделок с ними.
Предметом исследования является определение правовой сути и содержания категории государственной регистрации прав на недвижимое имущество и, конкретно, земельные участки, а также сделок с ними, изучение общих и особенных черт государственной регистрации, правоотношений, складывающихся в данной сфере.
Данная тема требует раскрытия некоторых вопросов, касающихся некоторых проблем, возникающих из-за незащищенности прав правообладателей земельных участков.
Одной из предпосылок решения данной проблемы скорее будет являться создание необходимых правовых основ государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними.
В данном случае превалирует межотраслевой характер и регулируется не только нормами земельного законодательства, но и нормами гражданского.
В данной работе будет проведен анализ правового регулирования регистрации прав на земельные участки, будут раскрыты понятия, для достаточно глубокого изучения проблем, связанных с регистрацией, найдут свое место и личные предложения по их разрешению.
В связи с этим, целью данной выпускной квалифицированной работы является - комплексное исследование межотраслевых проблем государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними, основанное на системном анализе действующего законодательства.
Для реализации цели будут поставлены следующие задачи:
1) исследовать нормативно-правовые акты, регулирующие правоотношения в сфере государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними;
2) проанализировать понятие и сущность государственной регистрации прав на земельные участки;
3) проанализировать источники, особенности правового института государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе на землю, и сделок с ней; условия, основания и порядок государственной регистрации прав на землю; судебная практика по разрешению споров в области государственной регистрации прав на землю и сделок с ней;
4) выявить особенности государственной регистрации прав на земельные участки, находящиеся в различных формах собственности;
5) выработать конкретные предложения по совершенствованию действующего гражданского и земельного законодательства.
6) обозначить возможные перспективы развития законодательства Российской Федерации.
Методологическая основа исследования. Для разработки темы исследования использовались общенаучные и специальные методы познания, в частности наблюдение, сравнение, абстрагирование, моделирование, исторический, сравнительно-правовой, аналитический и другие методы.
В связи с вышеизложенным будет не лишним описать структуру данной дипломной работы.
Первая глава посвящена историко-правовому анализу становления института регистрации прав на земельные участки, развитие госрегистрации в советский период и краткому анализу современного состояния государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Во второй главе будет изложено понятие и принципы, порядок проведения процедуры государственной регистрации, а также порядок обжалования регистрирующего органа.
И, наконец, третья глава будет посвящена непосредственно проблемам регистрации. А именно: особенности государственной регистрации прав на земельные участки и перспективам развития института регистрации права на недвижимое имущество.
Данный вопрос в своих исследованиях затрагивали такие известные теоретики и практики гражданского и земельного права как Абдулаев М.И., Алексеев В.А., Бевзенко Р.С., Белов В.А., Виноградов В.А., Гришаев С.П., Гутников О.В., Диаковская Н.В., Жабреев В.С., Захарова А.Е., Зрелов А.П., Ильин Д.И., Ильченко А.Л., Каминская Я.А., Киндеева Е.А., Клейменова Е.С., Лапач В.А., Латыев А.Н., Павлиенко А.Н., Писков И.П., Пискунова М.Г., Покровский И.А., Самойлов Е.Ю., Сидоренко А.Д., Солдатова Л.В., Тужилова-Орданская Е.М., Чефранова Е.А., Швабауэр А.В., Ширинская Е.Ю., Щенникова Л., Яковлев В.Ф. и др.
Теоретической основой исследования явились работы российских учёных в области земельного, гражданского, конституционного права и других отраслей науки, касающихся рассматриваемой темы.
Нормативную базу исследования составили международные нормативные правовые акты, Конституция Российской Федерации, предшествующее и действующее отечественное гражданское и земельное законодательство, иные федеральные законы Российской Федерации и зарубежных стран, имеющие отношение к изучаемой проблематике.
Обобщения изложенного материала, и подведение итогов в виде выводов будет иметь место после каждой главы, а также в заключении выпускной квалифицированной работы.
Вся используемая литература будет, структурировано, указана в библиографическом списке.
1. Историко-правовой анализ становления института регистрации прав на земельные участки
1 . 1 Становление института государственной регистрации прав на землю
регистрация земля право
Как говорилось выше, земля во все времена играла важную роль, как в экономической, так и в социальной сфере деятельности нашего государства. И оценивать эту роль на Руси начали еще в IX-XI веках. Русские князья проводили перепись монастырских и церковных земель, данные которой служили основанием для наделения духовенства землями. Стоит заметить, что подобные переписи преследовали еще одну цель - взимание налогов и податей князьями с захваченных племен.
В «Русской Правде», которую принял Ярослав Мудрый примерно в 1016 году, упоминается классифицирование земель по видам угодий (например, дворовые и охотничьи) без указания почвенных различий. Также, на основании статей «Русской Правды» можно сделать вывод о том, что четкие границы и твердая уверенность в их незыблемости являлись предметом особенных стремлений землевладельцев.
Первые же переписи земель с характеристикой их количества и качества относятся к XII веку.
На основании всего вышеизложенного можно сделать вывод о том, что в Древней Руси была перепись не только так называемых налогоплательщиков, но и переписи принадлежащих им земель как основного имущества населения.
Во времена татаро-монгольского ига также проводилась перепись и земель, и населения в экономических целях - с целью взимания различных пошлин и податей, которые зависели от количества разрабатываемых пашенных земель, независимо от их вида (и земли, и леса, и воды…).
С полной уверенностью можно сказать, что эти переписи еще долго служили учетными данными и после падения татарского правления.
Уже во времена правления русских князей начинается оборот земель. Наделы раздают населению, передают по наследству, делят. Возникают первые земельные споры.
Наиболее же полное описание земельных правоотношений в России относится к периоду ликвидации феодальной раздробленности и образованию централизованного государства. В те времена создаются, так называемые «сошные письма», которые преследовали, в первую очередь, налоговые цели. Кроме этого по «сошному письму» определяли число ратников, лошадей и продовольствия, необходимых для обороны. Юридическое же разграничение прав на землю при описании земель осуществляли не повсеместно, а в некоторых частных случаях по особым повелениям властей.
Иван III во второй половине XV проводит «собирание» земель, которое привело к появлению единых порядков описания и межевания земель, до этого они были различными в разных княжествах. Кроме того, с 1447 распространяется, также, крепостное право, что явилось одной из причин переписей.
Иван Грозный особенно широко практиковал раздачу земель за службу, что привело к повсеместной переписи земли на всей территории Руси. Порядок предоставления земель был следующим: до 15 лет любое лицо из дворянского сословия считалось «недорослем». После достижения 15 лет его записывали на службу, однако земли все еще не получал. Еще через 2-3 года его наделяли «окладом», т.е. давали право на получение земельного участка в качестве поместья.
Стоит отметить, что до конца XVI века большинство из крестьян еще не были крепостными и свободно владели своей землей, платили князю посошную подать. И такое землевладение преобладало. Таких крестьян еще называли черносошниками. Однако, такие земли, как правило, находились в общинном пользовании. Участки делили между отдельными дворами, и подлежали периодическому перераспределению.
В XIII-XIV веках крестьяне беспрепятственно могли переходить от одного землевладельца к другому в течение года.
Уже к середине XVI века землевладение, землепользование и земельные отношения на Руси были сильно запутаны. Не было предельной ясности в количестве и качестве земельных участков, поместий, вотчин, государственных и церковных земель. Вследствие чего возникла необходимость установления кто, какими землями и в каком количестве владеет. В связи с чем возникает необходимость в специальных работах по учету земель, которые носят название писцовые межевания. Таким образом, писцовые межевания (описания) - первый и основной вид землеустроительной деятельности, организованный государством, который финансировался из государственной казны и отражал земельную политику России в области укрепления поместного землевладения.
Начиная со времен правления Иоанна Грозного стали составлять планы земельных участков, которые были необходимы для совершения «крепостных» форм сделок (Указ 1558 г. о регистрации договоров. Указ 1566 г. о пожалованных землях). В 1566 году создается Поместный приказ, в ведении которого находились все межевые, кадастровые и регистрационные работы. Описанием земель занимались так называемые писцы, дозорщики и мерщики, а оценку земель проводили вместе с крепостными.
Также через Поместный приказ осуществлялся надел служивых людей земельными наделами. Приказ вел земельные книги, в которые вносились записи о том, кому и где давали земли. Регистрировали переход земель, разрешали земельные споры, как высшая инстанция, сосредотачивали дела и документы писцовых описаний.
Однако, Приказ действовал не на всей территории государства, а только в центральной части. В 30-х годах XVII века Поместный приказ осуществил большую работу по описанию земель в целях восстановления прав дворянства на земельные угодья, нарушение которых произошло в ходе иностранного военного вмешательства в начале XVII века.
Переписные книги, составленные Приказом, послужили основой закрепощения крестьян.
В первой половине XVII века, во времена правления Михаила Федоровича Романова в связи с приведением в порядок земельных отношений и восстановлением писцовых книг, (они сгорели в период Смутного времени) был принят Писцовый наказ 1622 г., который возложил измерение пашни, сенокосов и лесов на писцов. Полученные сведения послужили основой «писцового земельного кадастра». Государство признавало Писцовые книги и в качестве правоустанавливающих документов, и важнейшим доказательством права на землю. Запись в такой Книге являлась земельной регистрацией. Также в Книгах приводилась классификация земель по их качеству с делением на четыре группы (добрые, средние, худые и очень худые).
Однако, в 1626 году Поместный приказ сгорел и всю проделанную работу пришлось проводить заново.
В период правления Алексея Михайловича Романова работа по восстановлению писцовых книг практически завершилась. После принятия Соборного уложения в 1649 году - введение института сервитутов -, публикуется Сводная кормчая книга в 1649-1653 гг., закрепившая права помещика и крепостного крестьянина. Классификация земель уже проводилась по трём категориям: добрые, средние и худые. Так же было информация о владельцах поместий.
При Федоре Алексеевиче Романове проводится перепись населения, сразу за которой последовал переход к упрощенному налогообложению, с введением указа «О введении подворной подати» 1679 г. в действие.
С конца XVII века в России происходит постепенное расшатывание писцового земельного учета.
В Указе «Об учреждении губерний и расписании к ним городов», принятом уже Петром I в 1708 году, вводится административно-территориальное деление России, всего на 8 губерний. Такое деление способствовало упорядочению учета земель. Понятие недвижимого имущества вводится с принятием, в 1714 году, Указа «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах (о единонаследии)», определяется порядок передачи имущества по наследству. Качественный учет земель, по сути тратили свое былое значение. Описание и оценка земель стала носить случайный характер и осталась лишь в некоторых губерниях. Петр Алексеевич упраздняет Поместный приказ и преобразовывает его в Вотчинную коллегию. При чем, к Коллегии отошли не все функции, а только разбор и укрепление прав на недвижимое имущество и межевание.
Реформы, проводимые Петром I сфере землеустройства и учета были продолжены Анной Иоановной и Елизаветой Петровной. Например, на основании Указа 1731 г. Вотчинной коллегией к 1733 году была окончена перепись писцовых межевых книг и подготовка инструкций, которые были основой для Генерального межевания в 1765 году. В это время значительно возрастает количество судебных тяжб по земельным спорам, в связи с чем возникла необходимость проведения учета и межевания земель, которые могли бы утвердить в стране порядок в земельных отношениях.
Вступив на престол в 1762 году, Екатерина II начала подготовку проведения Генерального межевания и учета земель, проведение которого началось с 1766 года. Главной задачей межевания была регистрация земельных владений, которая привела к появлению земельного кадастра. На каждое имение составляли межевую книгу и план с указанием землевладельца, места нахождения и размера земельного участка. К планам прилагали алфавитный реестры с характеристикой землевладения.
Генеральное межевание, в общем, способствовало укреплению права собственности на землю, а также проведению реформы местного управления в 1775-1785 годах, итогом которой стало наделение правами дворянства.
При Павле I были продолжены земельные реформы. Он заменил коллегиальную систему правления на министерскую (в частности, административные реформы, проводимые М.М. Сперанским). В то время Россия активно начинает перенимать западноевропейский опыт в учете земель.
Во времена правления Николая I, в 1826 году, проводится систематизация и кодификация законодательства, включавшего в себя, также, нормативные правовые акты в сфере учета земель и землеустройства.
Свое дальнейшее развитие система учета земель и земельный кадастр получили при Александре II. В 1861 году выходит около десятка положений по толкованию Манифеста «О всемилостивейшем даровании крепостным людям состояния свободных сельских обывателей и об устройстве их быта» 19 февраля 1861 года и «Общее положение о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости» от 19 февраля того же года, который отменил крепостное право в России.
В завершение крестьянской реформы Александром III принимаются законы о понижении выкупных платежей и о переводе всех временно обязанных крестьян на выкуп. В то же время появляются законы об арендных отношениях по земле и законы, регулирующие земли поселений. В то время применяются поземельные книги. Книги эти стали вести судебные и нотариальные органы.
С приходом к власти Николая II для продолжения усовершенствования земельных правоотношений достигаются существенные успехи в области землеустройства. Также появляется новая категория земель - заповедная.
В ходе аграрной реформы П.А. Столыпина крестьяне получили право свободного выхода из общины. Их права практически приблизились к правам других сословий.
1. 2 Государственная регистрация п рав на землю в советский период
После Октябрьской революции в России происходит падение государственного строя и, как следствие, изменение земельных отношений. Вся земля национализируется и становится народным достоянием. В связи с чем отпадает необходимость в Межевой и Поземельной книгах, но государство по-прежнему нуждалось в сведениях о земле.
С 1919 года земельный учет стали проводить для целей землеустройства. В качестве правоустанавливающих документов на земельный участок пользователи земельными участками могли получить планы и землеотводные записи с пометкой о произведенных записях.
Во время новой экономической политики (НЭПа) происходит формирование различных форм собственности и арендных отношений. Землеустроительные работы признаются важнейшими работами государственного значения.
Земельным кодексом, принятым в 1922 году, признается исключительная государственная собственность на землю. Кодекс включил в себя положения Закона «О трудовом землепользовании». Впервые в РСФСР выделяются городские земли, государственные имущества, которые передаются в ведение Наркомзема и НКВД. Особенно подробно в Кодексе 1922 года были изложены вопросы регистрации земель и землеустройства. Государственная регистрация земель, которая находилась в ведении Наркомзема, подразделялась на основную и текущую . В регистрацию земель включался подробные сведения о каждом земельном участке.
В связи с началом проведения коллективизации в 1928-1929 годах утверждаются «Общие начала землепользования и землеустройства», которые вводили такие категории земель как, земли специального назначения и земли государственного запаса.
В 1932 году образуются Книги истории полей, где ведется учет качественных характеристик и урожайности земель. В 1939 году вводится Государственная земельная книга регистрации земель и Колхозная земельно-шнуровая книга.
По окончании войны сведения земельного кадастра вновь становятся актуальными, что связано с восстановлением народного хозяйства. С 1945 года вводится учет орошаемых земель, в 1949 году - государственная Книга учета земель, в 1951 г. - отчетность о распределении земель по угодьям, а начиная с 1952 года - постоянная отчетность о наличии осушенных земель.
«Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик» принятые 8 декабря 1961 г. вводят разнообразные формы собственности, аренду имущества и вторичное землепользование, однако, земля, недра, воды и леса по-прежнему остаются государственной собственностью и предоставляются только в пользование.
В период строительства «развитого социализма» в 1964-1985 годах образуется наиболее полная система законодательства в СССР о землепользовании и землеустройстве. Вводится такой термин как «единый государственный земельный фонд». Образуются следующие категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленности, транспорта, курортов, заповедников и иного несельскохозяйственного назначения, государственного лесного фонда, государственного водного фонда, государственного запаса.
В 1970 году принимается Земельный кодекс РСФСР, который существовал до 1990 года. В этом Кодексе развиваются идеи, которые были заложены в «Основах земельного законодательства…» 1968 года. В новом Земельном кодексе были несколько изменены категории земель. С 1980 года в ЗК РСФСР включены статьи о землевладении граждан, которые занимаются индивидуальной трудовой деятельностью. Кроме того в Земельном кодексе были продублированы нормы о регистрации землепользования.
В марте 1975 года принимается постановление Совета Министров СССР «О выдаче землепользователям государственных актов на право пользования землей». Регистрация землепользований выступала в СССР в качестве юридического мероприятия, целью которого является оформление права пользования земельным участками внесение записей в соответствующие государственные документы. Следовательно, земельно-регистрационные данные имели юридическую силу. Система государственной регистрации в Советском союзе была направлена на оформление прав землепользования. Она занималась сбором, систематизацией, хранением и обновлением данных о правовом и хозяйственном положении.
Регистрация включала в себя оформление права пользования каким-либо конкретным земельным участком и запись данных о землепользовании в соответствующих документах.
Основанием для проведения государственной регистрации являлось решение соответствующего государственного органа о предоставлении земельного участка землепользователю. После проведения процедуры регистрации землепользователю выдавался документ на право пользования земельным участком.
Государственную регистрацию права землепользования осуществляли в горисполкоме и в райисполкоме.
Основными регистрационными сведениями служили: наименование землепользования и землепользователя (колхоза, совхоза), вид и срок пользования, площадь земельного участка и наименование документа на право пользования, его номер и дата выдачи.
Регистрация землепользований была двух видов: основная и текущая. Основная или первичная регистрация означает оформление нового землепользования, все законно происходящие изменения в землепользовании заносили в текущую, поддерживая, таким образом, земельно-регистрационные сведения на современном уровне.
Также стоит отметить что в Советском союзе регистрация землепользований существовала в виде определенной системы и была тесно связано с государственным учетом земель. Такое единство обеспечивается, по сути, и единством документации.
К началу проведения последних реформ 90-х годов в России был образован многоцелевой Государственный земельный кадастр, выступающий в качестве единой интегрированной системой сведений о правовом, природном и экономическом положении земель.
До проведения последней земельной реформы в российском государстве ГЗК вела специальная землеустроительная служба Министерства сельского хозяйства СССР. Саму процедуру регистрации осуществляли в Государственных земельно-кадастровых книгах районов или городов и носила она название государственной регистрации землепользования. Сам термин «землепользование» применялся к земельному участку, предоставленному в пользование как единственно возможное и существовавшее право граждан и юридических лиц. Государственную регистрацию осуществляли должностные лица районной землеустроительной службы.
Земельные реформы проводимые в стране изменили этот правопорядок, что привело к необходимости совершенствования самой системы государственной регистрации.
1. 3 Формирование современной российской системы государственной регистрации
Падение советского социалистического режима привело к ликвидации единоличного права собственности государства на землю и другие объекты недвижимости, что повлекло за собой необходимость реформирования всей системы государственной регистрации и учета прав на землю.
Во-первых, появляется несколько видов собственности, закрепленных в Конституции Российской Федерации (ст. 36), при чем, частная собственность становится приоритетной и охраняется законом. Во-вторых, происходит массовая приватизация, как больших участков земель, так и имущественных комплексов - различных предприятий, заводов и так далее. Все эти обстоятельства и привели к тому, что государство просто должно было наладить учетность и перехода этих видов имущества и прав на эту недвижимость.
Нормативная база, регулирующая переход земель от государства к собственнику и, соответственно регистрацию этого перехода изначально была представлена в виде Земельного кодекса РСФСР 1991 года, в соответствии с которым Регистрация прав на земельные участки и договоров с земельными участками относилась к компетенции местных советов народных депутатов.
Указ Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» установил, что каждому собственнику земельного участка должно выдаваться свидетельство на право собственности на землю, подлежащее регистрации в регистрационной (поземельной) книге.
Следует отметить, что в пункте 4 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года, граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные в результате сделок, и которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 года №1305-I «О собственности в СССР», но при этом не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 20 Земельного кодекса Российской Федерации (сноска)
11 декабря 1993 года Президент Российской Федерации издал Указ «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость», (сноска) предусматривавший необходимость создания единой системы регистрации и оформления документов о правах на недвижимость. Организация ведения земельного кадастра, регистрации прав на недвижимость возлагалась, согласно данному Указу на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах. Также планировалось создание поземельной книги.
Согласно Земельному кодексу РФ от 25 октября 2001 года №136-ФЗ, основаниями возникновения прав на земельные участки, подлежащие государственной регистрации, являются основания перечисленные в статье 8 Гражданского кодекса РФ.
Гражданский кодекс Российской Федерации впервые включил не отдельные положения о государственной регистрации прав на некоторые объекты недвижимости, а систему норм, призванную определить обязательность и правовое значение регистрации прав на недвижимое имущество.
21 июля 1997 года принимается Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который и определил порядок проведения государственной регистрации, а также указал основания проведения, приостановления и отказа в государственной регистрации.
С 31 января 1998 года до создания в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции регистрацию прав должны были осуществлять органы кадастрового и технического учета (местные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, БТИ). Создание системы учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним во всех субъектах Российской Федерации завершилось 1 января 2000 года.
В октябре 2004 года была создана Федеральная регистрационная служба, а с 1 января 2005 года центральный аппарат и территориальные органы Федеральной регистрационной службы (правопреемники учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) приступили к осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на всей территории Российской Федерации.
С 1998 по 2004 годы учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а с 2005 года по май 2008 года Федеральная регистрационная служба находились в ведении Минюста России.
В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 12 мая 2008 года №724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти» Федеральная регистрационная служба была переподчинена Министерству экономического развития Российской Федерации. Согласно Указу Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 года №1847 Росрегистрация переименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с возложением на нее с 1 марта 2009 года функций упраздненных Роснедвижимости и Роскартографии.
В настоящее время систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Российской Федерации составляют:
Федеральный орган в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии;
Территориальные органы - управления Росреестра в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, расположенные на территории субъектов Российской Федерации.
Таким образом, на данном этапе исследования можно сформулировать следующие положения и выводы:
1. Зачатки института государственной регистрации прав на недвижимое имущество начали формироваться еще во времена Русской Правды;
2. В своем историческом развитии государственная регистрация прав на земельные участки прошла длинный путь и претерпела существенные изменения после Октябрьской революции 1917 года;
3. Современное состояние института государственной регистрации прав на земельные участки сформировалось благодаря принятию Гражданскому кодексу Российской Федерации, Земельному кодексу, Федеральному закону «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».
2. Правовое регулирование государственной регистрации прав на земельные участки
2. 1 Понятие и принципы государственной регистрации прав на землю
регистрация земля право
Согласно ст. 2 Закона о регистрации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ).
В доктрине, в частности, В.А. Порошков утверждает, что «государственная регистрация недвижимых вещей является средством контроля государства за оборотом недвижимого имущества, а также выступает в роли юридического факта в гражданском праве».
А.Р. Кирсанов, поддерживая позицию П.В. Крашенинникова о том, что «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлена в интересах государства и общества, а также в целях охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц». Далее он поясняет, что «интересы государства и общества заключаются, во-первых, в создании базы данных для налогообложения недвижимости; во-вторых, в обеспечении органов власти и местного самоуправления достоверной информацией о недвижимом имуществе в целях эффективного управления этим имуществом; в-третьих, в создании условий для осуществления политики экономических реформ».
Введение системы государственной регистрации прав, которая предусматривается ст. 131 ГК РФ, обусловлено достижением некоторых целей:
Придать открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, и, конкретно земельные участки, а также информации об этих правах;
Защитить права и законные интересы граждан и юридических лиц, путем введения государственного контроля за совершением сделок с недвижимым имуществом и переходом прав на него;
Внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимое имущество и, конкретно, земельные участки, на всей территории РФ;
М.Г. Пискунова, классифицируя цели государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указывает, что: «Основной правовой целью является обеспечение устойчивости гражданского оборота путем подтверждения и государственной гарантии прав на недвижимость. Социальная цель заключается в обеспечении законности оборота недвижимости, защите прав и законных интересов участников сделок и третьих лиц. Экономическая цель - обеспечение благоприятного инвестиционного климата, прозрачности рынка недвижимости, снижения экономических рисков, упорядочения сборов налогов. Информационно-управленческая цель - обеспечение физических и юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления достоверной информацией о гражданских правах на недвижимость».
По мнению А.В. Волынцевой, «основные цели государственной регистрации:
1) защита прав и законных интересов собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости;
2) обеспечение законного, надежного, открытого гражданского оборота;
3) обеспечение гласного и достоверного подтверждения прав на недвижимое имущество;
4) создание эффективных механизмов государственного управления рынком недвижимости;
5) реализация фискальной функции государства в части обеспечения поступления в бюджет средств от операций, предметом которых выступает недвижимость;
6) обеспечение безопасности на рынке недвижимости путем предотвращения и пресечения преступлений и правонарушений в данной сфере».
Анализируя мнения вышеуказанных авторов, можно выделить, что основной целью государственной регистрации прав является защита законных прав и интересов субъектов отношений, связанных с оборотом недвижимого имущества и земельных участков, в частности. Это и понятно. Государство, являясь крупнейшим собственником земли и одним из основных участников оборота недвижимого имущества обязано специально гарантировать и защищать права и интересы других субъектов.
В самом Законе о государственной регистрации цели не указаны. Что является упущением со стороны законодателя. Ведь именно такое отсутствие на указание целей госрегистрации и порождает споры среди исследователей.
В связи с этим можно в действующий Закон о регистрации внести следующее положение, предложенное В.А. Алексеевым: «Целью государственной регистрации прав на недвижимое имущество является защита имущественных прав участников оборота недвижимого имущества.
Все участники гражданского оборота, включая государство, при рассмотрении вопроса о государственной регистрации прав на недвижимое имущество имеют равные права. Изъятия из данного правила могут устанавливаться только законом».
Принципы проведения государственной регистрации прав можно разделить на общие и особенные.
К общим принципам относятся:
- принцип законности . Стоит отметить, что это основной принцип потому, что он «означает функционирование демократического общества, осуществление всех форм государственной деятельности на основании и в соответствии с требованиями права, закона, естественными правами и обязанностями человека».
Относительно же государственной регистрации прав принцип законности означает строгое и неукоснительное соблюдение законодательства в данной сфере.
Можно выделить основные элементы принципа законности:
Наличие законов, регулирующих отношения складывающихся в сфере государственной регистрации прав. Законодательство в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» иных федеральных законов и нормативных правовых актов, а также различных ведомственных актов в виде Инструкций и Информационных писем;
Обеспечение соблюдения прав граждан и законных интересов юридических лиц. Права граждан могут быть ограничены только федеральным законодательством и только в той мере, которая необходима для зашиты конституционного строя, прав и законных интересов других лиц, нравственности и здоровья, а также обороноспособности страны;
Соблюдение законодательства в указанной сфере всеми участниками отношений, складывающихся по вопросу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Принцип равенства граждан перед законом. Данный принцип означает, что все граждане, независимо от расы, пола, цвета кожи, политических и религиозных взглядов, а также экономического положения, имеют равные права и исполняют равные обязанности.
Относительно проведения государственной регистрации принцип равенства граждан перед законом означает, что все граждане имеют равное права и несут равное бремя обязанностей, связанных с проведением процедуры государственной регистрации прав.
Принцип гласности и публичности. Неоспорим тот факт, что регистрация имеет публичный характер.
Согласно п. 1, статьи 7 Закона о государственной регистрации прав, любое лицо, предъявившее удостоверение личности и заявление может получить информацию о сведениях, содержащихся в ЕГРП. При этом в статье, также, указывается на использование различных технических средств при запросе сведений и обязанность органа о предоставлении таких сведений (за исключением сведений, доступ к которым ограничен соответствующим федеральным законом). Этот принцип служит обеспечению законности оборота недвижимости и «прозрачности» рынка.
За предоставление неверной информации Федеральная регистрационная служба несет ответственность согласно п. 1 ст. 31 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Принцип достоверности записей в Едином государственном реестре прав. В соответствии с данным принципом презюмируется, что информация содержащаяся в ЕГРП достоверная. При этом, на основании п. 1 ст. 2 Закона о регистрации, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Запись в ЕГРП свидетельствует о наличии субъективного права, существование которого не требует дополнительных доказательств. Поэтому, даже в случае утраты правоустанавливающих документов, нет необходимости в их восстановлении. Право существует и не требует дополнительных подтверждений пока есть соответствующая запись в ЕГРП. Чефранова Е.А. также отмечает тот факт, что запись в Реестре и свидетельство о государственной регистрации права не одно и то же. Наличие такого свидетельства всего лишь подтверждение факта проведения регистрации того или иного числа. Ответом на вопрос, является ли конкретное лицо собственником, есть только выписка из ЕГРП.
Принцип императивности. Данный принцип означает, что обязанность регистрации прав на недвижимое имущество и, конкретно, земельные участки, закреплена законодательно. В пункте 1 статьи 131 ГК РФ указано: право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Из особенных принципов, относящихся непосредственно к государственной регистрации, можно выделить следующие.
Процессуальный формализм. Данный принцип означает строго регламентированную процедуру проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок, которая четко прописана в Законе о регистрации. Также следует отметить, что к этому принципу относится и правила ведения Единого государственного реестра, форму и содержание вносимых записей. Эти формальности установлены, с одной стороны, для защиты лиц, обращающихся за регистрацией того или иного права, усиления ответственности регистрирующих органов за несвоевременную регистрацию, с другой - для обеспечения юридической чистоты и государственной гарантии зарегистрированных прав и сделок, полноты и подлинности сведений ЕГРП.
Принцип единства. Этот принцип означает осуществление процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним единой системой органов, действующих на территории субъектов Российской Федерации, которые и составляют Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. Также, для обеспечения принципа единства, ЕГРП ведется на русском языке на территории всей Российской Федерации.
Принцип двойной регистрации. Данный принцип можно отметить даже в самом названии Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который заключается как в регистрации договора, например, купли-продажи, так и в регистрации перехода того или иного права или обременения права. Однако, этот принцип не стоит относить ко всем сделкам подряд. Принцип двойной регистрации применятся лишь к сделкам, для которых законодательно установлено обязательное требование по надлежащей форме и государственной регистрации. На самом договоре ставится штамп с регистрационной надписью о проведении регистрации. Свидетельство о регистрации права или выписка из Единого государственного реестра прав выступают как подтверждение проведения процедуры регистрации.
Принцип преемственности. По сути, данный принцип означает обратную силу Закона о регистрации. Согласно данному принципу, собственник, зарегистрировавший свои права до вступления данного Закона в силу, обладает всеми правомочиями относительно содержания права собственности - владение, пользование и распоряжение. Однако, если, к примеру, с земельным участком совершается сделка, которая подлежит государственной регистрации, или же ранее возникшие права ограничиваются иным образом, то государственная регистрация такой сделки или ограничения права, возможна только после регистрации права в ЕГРП. То есть, правоотношения, возникшие в связи с распоряжением земельным участком, приобретенным до вступления в силу Закона о регистрации, подпадают под его действие.
Принцип приоритета ранее зарегистрированных прав. Согласно статье 20 Закона о регистрации одним из оснований в отказе проведении государственной регистрации является «наличие противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами». Таким образом, если во время проведения правовой экспертизы документов, поданных на государственную регистрацию, становится известно, что данный земельный участок зарегистрирован за другим субъектом, отдается приоритет ранее зарегистрированному праву.
2 . 2 Порядок проведения государственной регистрации прав на земельные участки
В соответствии со ст. 25 ЗК России «Основания возникновения прав на землю», права на земельные участки возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством Российской Федерации и подлежат обязательной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Порядок регистрации прав на земельные участки регулируется ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Данный порядок включает в себя следующие действия, предусмотренные ч. 1 указанной статьи, расположенных в хронологической последовательности:
· приём регистрирующим органом документов, представленных заявителем для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;
· правовая экспертиза представленных документов и проверка законности сделки;
· установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и зарегистрированными ранее правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
· внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
· совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведённой государственной регистрации прав.
При осуществлении действий, направленных на регистрацию прав на недвижимое имущество, органы по регистрации руководствуются Методическими рекомендациями по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утверждёнными приказом Минюста России от 01.07.2002 №184 (ред. от 19.01.2005).
Каждое из указанных действий строго регламентировано законом:
1) порядок предоставления документов и их регистрация предусмотрены статьями 16 и 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.;
2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки регламентирована п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, ГК России, а также Методическими рекомендациями;
3) основания для государственной регистрации перечислены в п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, ГК России, в ЗК России (некоторые особенности регистрации);
4) некоторые основания для приостановления государственной регистрации указаны в п. 2 ст. 17, п. 4 ст. 19, п. 1 ст. 24 Закона о государственной регистрации прав и др.;
5) основания для отказа в государственной регистрации прав установлено в п. 1 ст. 13, п. 1 ст. 20, п. 5 ст. 25.2 Закона о государственной регистрации прав;
6) Все действия органов по регистрации, включая сроки совершения регистрационных действий детально регламентированы Законом о государственной регистрации прав, а также Административным регламентом исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Приказом Минюста России от 14.09.2006 №293).
Остановимся подробней на рассмотрении всех указанных действий и особенностей, возникающих в процессе государственной регистрации прав на земельные участки.
Во-первых, не может быть передано право по сделке на земельный участок, на него не могут быть наложены какие-либо ограничения (обременения) и, соответственно, он не подлежит государственной регистрации в том случае, если права на данный участок ранее не были зарегистрированы установленном порядке лицом, например, передающим право на земельный участок по договору купли-продажи или дарения. Для совершения сделки прежде необходимо, чтобы соответствующая сторона (продавец, даритель, залогодатель) зарегистрировал право в порядке, установленном Законом о государственной регистрации прав.
Подобные документы
Законодательство, регулирующее земельные правоотношения. Юридические основания для приобретения прав на земельные участки. Значение государственной регистрации земельных прав. Особенности приобретения прав граждан и организаций на земельные участки.
контрольная работа , добавлен 17.01.2015
Характеристика особенностей законодательства, регулирующего земельные правоотношения. Виды прав на земельные участки. Основания для приобретения права пожизненного наследуемого владения. Значение государственной регистрации прав на земельные участки.
контрольная работа , добавлен 29.12.2010
Цели, принципы и правовое значение государственной регистрации прав на недвижимость, основания для отказа. Понятие правоустанавливающих документов. Классификация объектов недвижимости. Характеристика системы регистрации прав на недвижимость в России.
курсовая работа , добавлен 17.06.2010
Анализ правового режима недвижимости как объекта гражданских прав. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имуществ. Основания государственной регистрации и отказа в государственной регистрации. Правовое регулирование оборота недвижимости.
дипломная работа , добавлен 24.07.2010
Принципы государственной регистрации прав на земельные участки: обязательность, преемственность, открытость, платность, законность и презумпция достоверности. Возникновение, переход и прекращение прав на земельные участки как на недвижимое имущество.
курсовая работа , добавлен 04.01.2011
Правовая природа и принципы государственной регистрации, ее значение для обеспечения охраны и рационального использования земель. Зарождение и становление системы регистрации прав на земельные участки, институт и пути укрепления прав в данной сфере.
контрольная работа , добавлен 14.01.2015
Значение института государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Особенности осуществления государственной регистрации аренды недвижимого имущества, найма жилого помещения, безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия.
дипломная работа , добавлен 13.01.2018
Понятие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, её цели и основные принципы функционирования. Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
реферат , добавлен 12.10.2011
Характеристика системы регистрации в Республике Казахстан. Соотношение государственной регистрации прав и нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Объекты и процедура государственной регистрации прав на недвижимость в правовом кадастре.
дипломная работа , добавлен 15.12.2013
Объекты прав, подлежащие государственной регистрации, территория и дата, участники, оплата за предоставленную информацию, правовая ответственность. Система органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на землю и сделок с землей. Документы.
Принятие Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) ознаменовало новый этап в развитии российского гражданского права. Возникли новые институты, в том числе институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Статья 130 ГК РФ определяет понятие недвижимости, к которой относятся природные ресурсы (участки недр, земельные участки, обособленные водные объекты, леса), а также все, что прочно связано с землей. В ГК РФ к имуществу отнесены не только единичная вещь, но и совокупность вещей. Следовательно, под недвижимым имуществом нужно понимать, в том числе совокупность недвижимых вещей. Например, земельный участок и расположенные на нем объекты природы.
Соответствующие статьи ГК РФ, содержащие положения о праве собственности и других вещных правах, в основном являются комплексными понятиями, так как речь идет об имуществе. Следовательно, ГК РФ и Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) предусматривают в основном необходимость государственной регистрации права на недвижимое имущество, состоящее из нескольких недвижимых вещей, как на единый объект недвижимого имущества. В ст. 12 Закона о государственной регистрации принцип единого объекта недвижимого имущества определяется в качестве основополагающего применительно к вопросам, связанным с порядком ведения Единого государственного реестра прав. Основанием для такой регистрации может быть любое иное осуществляемое собственником юридически значимое действие, совершаемое до государственной регистрации и подтверждающее возможность объединения нескольких объектов недвижимого имущества для придания им единого правового статуса.
В соответствии со ст. 17 Закона о государственной регистрации обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, являются план земельного участка, участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. При этом кадастровый номер - это уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового учета и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Таким образом, иным юридически значимым действием, осуществляемым собственником и совершаемым до государственной регистрации соответствующего права, может быть получение в соответствующем уполномоченном органе государственной власти технического паспорта на сложный объект недвижимого имущества. Присвоение единого учетного номера новому сложному объекту недвижимого имущества будет достаточным основанием для осуществления государственной регистрации прав на него как на единый имущественный комплекс. Следовательно, если комплекс недвижимого имущества индивидуализирован, то и государственная регистрация соответствующего права должна осуществляться именно на данный комплекс.
В соответствии с Законом о государственной регистрации к недвижимому имуществу (недвижимости), права на которое подлежат государственной регистрации, относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы. Обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлена в ст. 131 ГК РФ. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственная регистрация) является особенностью гражданско-правового режима недвижимости. Порядок ее осуществления установлен в Законе о государственной регистрации.
В соответствии со ст. 2 Закона государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Единственное доказательство возникновения или прекращения права на недвижимое имущество - государственная регистрация, которая проводится на всей территории Российской Федерации по установленной Законом о государственной регистрации единой системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
В настоящее время уполномоченные органы по осуществлению государственной регистрации набрали достаточный опыт по успешной реализации положений указанного Закона. Однако, как это всегда бывает на практике, перед регистрационными органами встают новые вопросы о применении тех или иных положений законодательства. К таким проблемным вопросам относится и государственная регистрация прав на природные объекты, в частности участки недр. Нормативное регулирование отношений в области природопользования осуществляется нормами гражданского и природоресурсного законодательства, которые в некоторых случаях не стыкуются друг с другом. Поэтому осуществление государственной регистрации прав на природные ресурсы нуждается в устранение таких противоречий. Например, Закон РФ "О недрах" (далее - Закон о недрах) не содержит прямого указания на необходимость государственной регистрации прав на недра в учреждениях юстиции. Статья 28 данного Закона предусматривает, что "государственному учету и включению в государственный реестр подлежат работы по геологическому изучению недр, участки недр, предоставленные для добычи полезных ископаемых, а также в целях, не связанных с их добычей, и лицензии на пользование недрами". Закон признает объектом государственной собственности недра в целом как часть земной коры, расположенную ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - как часть земной поверхности и дна водоема. Участки же недр в виде горного отвода Законом рассматриваются как объекты, которые могут предоставляться в пользование только после проведения учетных работ. При этом речь идет не о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предусмотренной ГК РФ и Законом о государственной регистрации, а о специальной учетной регистрации в уполномоченном органе государственной власти. Статья 28 Закона о недрах предусматривает учет специально уполномоченными федеральным органами управления государственным фондом недр. Однако наличие специализированного учета не исключает необходимость государственной регистрации прав на участки недр. По мнению А.Р. Кирсанова, "права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой оборот допускается федеральными законами".
В статье 131 ГК РФ установлено, что помимо государственной регистрации может предусматриваться и иная специальная регистрация либо учет отдельных видов недвижимого имущества, которые не имеют правоустанавливающего значения. Это необходимо для осуществления дополнительного контроля над некоторыми видами недвижимого имущества. По мнению О.Л. Дубовик, "во всех случаях независимо от субъектной принадлежности или формы собственности пользование природными объектами должно соответствовать соблюдению экологических и иных интересов общества"
Необходимо отметить, что только государственная регистрация носит правоустанавливающий характер, так как представляет собой юридически значимое действие, являющееся основанием для возникновения, перехода и прекращения права на недвижимое имущество. Такая же запутанная ситуация (двойная регистрация) имеется и в законодательстве, регулирующем отношения, связанные с использованием водных объектов. ГК РФ (ст. 340) и Земельный кодекс РФ (ст. 1 и 35) устанавливают в качестве основополагающего принципа оборота недвижимого имущества единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов недвижимости. В настоящее время только в Лесном кодексе РФ указана необходимость государственной регистрации прав пользования участками лесного фонда в соответствии с гражданским законодательством (ст. 32).
Собственнику нужно пройти «огонь, воду и медные трубы». Оформление заветного куска земли потребует от землевладельца немало времени и сил.
Существует два наиболее общих случая оформления земли в собственность:
- владелец имеет первоначальные землеотводные документы
- владелец не обладает первоначальными землеотводными документами.
Для землевладельцев, которые обладают необходимыми документами
Рассмотрим тот вариант, когда у собственника земельного участка есть документы. В данном случае процесс оформления земли в собственность будет проходить по упрощенной схеме, с наименьшим количеством проблем и препятствий.
Если у гражданина наличествуют документы, которые подтверждают его право на обладание земельным участком, либо документы, свидетельствующие о предоставлении участка земли первоначальному землепользователю, то в соответствии с законом № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» гражданин может в упрощенном порядке оформить участок в собственность.
Для получения свидетельства о государственной регистрации земельного участка собственник должен предоставить первоначальные землеотводные документы, а также кадастровый паспорт участка земли в Управление Федеральной регистрационной службы.
Некоторые проблемы, с которыми может столкнуться землевладелец:
- установление границ земельного участка (в случае, если площадь участка была изменена)
Владелец земли имеет право провести процедуру межевания (установления границ) и получить в собственность ту площадь участка, которая ему фактически принадлежит.
- получение подписи соседей в Акт согласования границ
Подписи могут быть получены при обоюдном согласии или же через суд.
Землевладелец не имеет первоначальные землеотводные документы в том случае, если собственник не обладает документами, которые бы подтверждали его права на данный участок земли, ему следует обратиться в Администрацию того муниципального образования, в котором находится участок.
Процедура оформления документов для приватизации состоит из следующих этапов:
- гражданин подает в Администрацию письменное заявление с просьбой о предоставлении земельного участка в собственность. По истечении одного месяца землевладелец получает ответ;
- следующий этап включает себя проведение топографической съемки земельного участка, утверждение проекта границ, постановку участка на кадастровый учет и проведение работ по межеванию ;
- затем Администрация готовит Постановление о предоставлении земельного участка в собственность. На основании данного документа впоследствии заключается договор, который подлежит государственной регистрации Управлении Федеральной регистрационной службы.
Собственник может столкнуться также со следующими проблемами:
- земельной участок не подлежит приватизации, так как в соответствии с утвержденным планом застройки территорий отнесен к землям общего пользования. Решение: продолжать пользование землей на основании уже существующего права или же оформить договор аренды земли.
- в случае если правом на недвижимость обладают несколько лиц, а участок земли неделим, то приватизация возможна только в общую долевую собственность на основании совместного заявления собственников недвижимости.
- приобретая в собственность недвижимость, гражданин не уделил достаточно внимания документам на землю, поэтому они не оформлены должным образом. Решение: если сделка совершена до 1990, то есть возможность зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки. Если сделка совершена после 1990, то гражданин имеет право зарегистрировать только ту часть земли, которая непосредственно занята недвижимостью.
В заключение следует отметить, что проблемы, возникающие при регистрации и приватизации земельных участков, почти всегда решаемы, но часто требуют помощи специалистов. Для решения возникших проблем вы всегде можете получить
В настоящее время учеными и практиками отмечается ряд проблем в правовом регулировании государственной регистрации сделок с недвижимостью. Так, рядом ученых было высказано предложение отменить государственную регистрацию сделок вообще и в связи с этим ввести обязательную нотариальную форму сделок с недвижимым имуществом с участием физических лиц. При этом для дополнительной защиты интересов и прав участников сделки предлагалось установить, что в случае неисполнения нотариально заверенной сделки права его участников могут быть защищены в упрощенном порядке с помощью выдачи судебного приказа. Одновременно предлагалось существенно снизить размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение сделок. Обосновывается это тем, что регистрация и прав, и сделок одновременно является избыточной, а также тем, что с позиции соответствия принципу публичной достоверности регистрация сделок не является необходимой. Такое предложение представляется вполне разумным, однако это потребует увеличение количества нотариусов, число которых в ряде регионов искусственно сдерживается.
Вместе с тем такая точка зрения разделяется не всеми. Так, по мнению Тужиловой-Орданской регистрация сделок необходима. В качестве обоснования приводится иск ООО к Федеральной регистрационной службе об обжаловании отказа в государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения. Из материалов дела следовало, что строительная организация - собственник жилого помещения - заключила договор купли-продажи с ООО, однако ФРС отказала в регистрации на том основании, что ранее уже был зарегистрирован договор купли-продажи с другим лицом на это же жилое помещение. ООО, не отрицая указанного факта, указало, что хотя договор купли-продажи был зарегистрирован, однако покупатель не зарегистрировал переход права собственности. В связи с этим по мнению истца строительная компания остается собственником жилого помещения и соответственно может им распоряжаться.
Арбитражный суд в иске отказал, указав, что запись в ЕГРП о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям.
Таким образом, по мнению автора, благодаря наличию зарегистрированного договора удалось предотвратить гражданское правонарушение. Следует отметить, что приведенный пример является, скорее, исключением, чем правилом. На практике регистрация договора (сделки) и регистрация перехода права собственности происходит практически одновременно.
Представляется правильным мнение тех авторов, которые, предлагая отменить государственную регистрацию сделок, допускают некоторые исключения. Так, по мнению В.А. Алексеева необходимо продолжить регистрацию только тех сделок, которые не влекут непосредственного перехода прав, например, сделки с отлагательным условием, когда переход права связан с полной выплатой покупной цены. Такая точка зрения обоснованна, поскольку в противном случае участники сделки лишились бы всех преимуществ, которые дает государственная регистрация.
Специальные правила установлены для государственной регистрации различных видов договора аренды недвижимости. Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок не менее года. На практике возник вопрос о необходимости государственной регистрации договоров аренды так называемых нежилых помещений, то есть частей зданий или сооружений (когда в аренду сдается не все здание или сооружение, а только его часть, например, одна или несколько комнат, подвал и т.д.), заключенных на срок менее одного года. По этому вопросу высказывались различные точки зрения и соответственно различной была практика. Другими словами, речь шла о том, можно ли применить к указанному договору положения ст. 651 ГК, обусловившей необходимость государственной регистрации договора аренды здания или сооружения сроком в 1 год, или же следует руководствоваться положениями п. 2 ст. 609 ГК, установившего необходимость государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества независимо от срока.
Попытка решить эту проблему была сделана в информационном письме Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53, в котором было сказано следующее.
Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".
В п. 2 указанного информационного письма делается следующий вывод. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанное письмо, несомненно, сыграло положительную роль в выработке единообразного подхода к этому вопросу (особенно с учетом того обстоятельства, что рассмотрение споров по поводу действительности упомянутых договоров аренды входит, как правило, в компетенцию арбитражного суда). Вместе с тем нельзя не учитывать то обстоятельства, что информационные письма не являются источником права и носят лишь рекомендательный характер.
Следует также исходить из того, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в период, когда не вступил в силу Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и не была создана единая система государственной регистрации, а предприятия бюро технической инвентаризации производили лишь регистрацию собственников имущества, не является основанием для признания договора аренды ничтожным. На практике встречались споры, когда договор аренды, заключенный до вступления в действие Закона о государственной регистрации, продлевался сторонами уже в период действия названного Закона.
В данном случае следует исходить из того, что пролонгация договора аренды не означает заключение нового договора, поскольку арендные отношения сохраняются между сторонами на прежних условиях на новый срок. Принятые после заключения договора нормативные акты, содержащие положения об обязательной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, признают действительными права, существовавшие до вступления их в силу, при отсутствии государственной регистрации. Из этого следует, что такой договор может продлеваться неопределенное количество раз и будет действительным независимо от наличия его государственной регистрации. В то же время договор безвозмездного пользования имуществом, который отличается от договора аренды только своей безвозмездностью, не регистрируется вообще. Однако в п. 2 ст. 26 ЗК особо подчеркивается, что договор безвозмездного срочного пользования земельным участком на срок менее чем один год не подлежит государственной регистрации за исключением случаев, предусмотренных федеральным законодательством. Из этой статьи ЗК можно сделать вывод о том, что если указанный договор заключается на срок, превышающий один год, то такой договор должен регистрироваться. Определенные сложности вызывает вопрос о соотношении понятий недействительности и незаключенности договоров с недвижимостью в тех случаях, когда необходимая государственная регистрация не была проведена.
Необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 165 ГК несоблюдение в случаях, предусмотренных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Причем она считается недействительной с момента ее заключения, независимо от того, признана ли она таковой судом, и не влечет возникновения каких-либо прав и обязанностей у сторон. Уклоняющуюся от государственной регистрации сторону можно принудить к регистрации через суд.
В то же время согласно п. 3 ст. 433 ГК договор который является основной разновидностью сделок, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации. Другими словами, незарегистрированный договор считается незаключенным, и если сторону в соответствии с п. 3 ст. 165 можно принудить к регистрации в судебном порядке, то по существу речь идет о понуждении к заключению договора.
Таким образом, если считать, что нормы ст. 433 ГК являются специальными по отношению к ст. 165 ГК, то схема правового регулирования государственной регистрации сделок с недвижимостью будет выглядеть следующим образом. В отсутствие государственной регистрации договоры являются незаключенными (п. 3 ст. 433 ГК), сделки - недействительными (п. 1 ст. 165 ГК), а права - невозникшими (п. 2 ст. 8 ГК). Таким образом, для одного из видов сделок - договора - ГК РФ установил специальные последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. При этом правило, предусмотренное п. 1 ст. 165, ГК согласно действующему законодательству вообще не может быть применено, поскольку действующее законодательство устанавливает обязательность государственной регистрации лишь для перечисленных выше видов договоров, а по отношению к ним применяется специальная норма.
В то же время для одного договора, подлежащего государственной регистрации, - договора об ипотеке (ст. 339 ГК) сделано исключение из исключения: незарегистрированный договор об ипотеке является не незаключенным, а недействительным.
Таким образом, налицо разные правовые последствия предусмотрены для разных случаев несоблюдения правила государственной регистрации сделок. Если же исходить из приоритета ст. 165 ГК, то незарегистрированная сделка с недвижимостью (в случае, если регистрация обязательна в силу закона) является ничтожной (абсолютно недействительной). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, интересы которого были затронуты ее заключением. Кроме того, суд имеет право применить такие последствия по собственной инициативе (ч. 2 п. 2 ст. 166 ГК). Последствия в данном случае будут заключаться в восстановлении сторон в первоначальное положение. Так, по договору купли-продажи недвижимого имущества в жилой сфере продавцу возвращается недвижимость, а покупателю - деньги.
Тем не менее, несмотря на то что в период времени между совершением сделки и государственной регистрацией перехода прав приобретатель недвижимого имущества еще не приобрел вещного права на него, это обстоятельство совсем не означает отсутствия обязательства между сторонами. В частности, у отчуждателя существует обязанность передать недвижимость приобретателю и, если отчуждатель уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, приобретатель вправе потребовать регистрации в судебном порядке.
В ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержится ст. 25.2 «Особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства», а в Законе также ст. 22.2 «Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков». Нашли своё отражение в законе и особенности, возникающие в связи с наличием различных категорий земель.
Одним из наиболее актуальных вопросов, возникающих при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимость, как отмечают представители Росреестра, является вопрос о государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.
Актуальность данного вопроса заключается том, что в условиях стремительно развивающихся правоотношений по поводу собственности на недвижимое земельные участки, в том числе в связи с их отчуждением на основании договоров купли-продажи, мены, иных договоров, - лица, имеющие в общей долевой собственности земельные участки, стремятся режим общей долевой собственности на земельный участок перевести в режим собственности.
Действующим законодательством Российской Федерации правообладателям земельных участков предоставлено право образовывать из них путем разделения, объединения, перераспределения или выделения новые земельные участки.
Заключительным этапом образования земельных участков является государственная регистрация прав на образованные в результате раздела, объединения, перераспределения, выдела земельные участки. Именно с указанного момента сведения, внесенные в государственный кадастр, утрачивают временный характер, а земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование. Следовательно, с указанного момента вновь образованный земельный участок считается юридически существующим.
Раздел земельного участка влечёт за собой образование из целого двух и более земельных участков и, вместе с тем, одновременно прекращает своё существование целый земельный участок. Принадлежность целого участка на праве собственности лицу, знаменует и наличие у него права собственности на вновь образованные земельные участки. В случае раздела земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют такое право на все образуемые в результате раздела земельные участки, если иное не определено соглашением между ними.
Объединение участков влечёт за собой прекращение существования объединяемых участков с одновременным возникновением целого земельного участка. Принадлежность объединяемых участков на праве собственности лицу их объединяющему также означает наличие у него права собственности на вновь образованный объединённый участок. В случае объединения земельных участков, принадлежащих разным лицам, у таких лиц возникает право общей долевой собственности на образуемый земельный участок.
Практическим примером объединения участков через суд является следующий.
Так, Майкопский городской суд Республики Адыгея Решением от 12 июля 2011 года по иску об объединении земельных участков и признании права общей долевой собственности на земельный участок установил:
Пряжников В.А. обратился в суд с иском к Орлову А.И. и администрации муниципального образования «Город Майкоп» и в его обоснование указал, что ранее он приобрел 2/5 доли домовладения. Собственником 3/5 доли домовладения является Орлов А.И. Указанный земельный участок находится в общей собственности, порядок пользования земельным участком был определен путем установления забора. Он не предпринимал никаких мер по оформлению права собственности на земельный участок. В конце 2010 года он решил продать часть принадлежащего ему жилого дома. При оформлении документов стало известно, что земельный участок, который должен находиться в долевой собственности, приобретен ответчиком в собственность. Истец полагает, что земельный участок был передан ответчику незаконно, поскольку он, как собственник доли жилого дома, имеет право на соответствующую долю земельного участка. В силу вышеизложенного, просил отменить Постановление главы администрации г. Майкопа, а также отменить свидетельство о праве собственности на землю, объединить земельный участок, и установить на него долевую собственность, признав за Орловым А.И. право собственности на 35 доли, за Пряжниковым В.А. - на 25 доли.
Как установлено в судебном заседании, истец Пряжников В.А. на основании договора купли-продажи является собственником 2/5 доли жилого одноэтажного дома, а так же служебных строений и сооружений, расположенных на земельном участке. Ответчику Орлову А.И. на основании свидетельства о праве на наследство по закону принадлежит 35 доли домовладения.
Доводы истца о том, что земельный участок не подлежал разделу, нашли свое подтверждение в судебном заседании.
Согласно положениям ст. 37 Земельного кодекса РСФСР (действовавшего на момент предоставления Орловой З.С. (матерью Орлова) в собственности части спорного земельного участка) при переходе права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение.
На момент рассмотрения данного дела правоотношения между истцом и ответчиком регулируются ГК России с диапазоном действия с 01.01.1995 года и по настоящее время и ЗК России, действующим с 30.10.2001 года по настоящее время.
Применяя положения исследованных судом актов и доказательств к данным правоотношениям, суд приходит к выводу о том, что спорный земельный участок является неделимым и, соответственно, он может быть только объектом общей долевой собственности истца Пряжникова В.А. и ответчика Орлова А.И.
Анализируя представленные в судебное заседание доказательства в их совокупности, суд считает необходимым признать недействительным свидетельство о праве собственности на землю, выданное Орловой Зине Сергеевне, в части установления права собственности часть земельного участка, а так же признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права, выданное Орлову Андрею Ивановичу в части установления права собственности на земельный участок.
Для восстановления нарушенного права истца, суд считает необходимым объединить земельные участки, находящиеся в пользовании Пряжникова В.А. и Орлова А.И. и признать на образованный земельный участок право общей долевой собственности за Пряжниковым В.А. - на 2/5 доли, за Орловым А.И. - на 3/5 доли.
При перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков и существование первоначальных участков прекращается. При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие вновь образованные участки согласно соглашению между такими собственниками об образовании земельных участков. При этом необходимо отметить, что перераспределение может заключать в себе и объединение, и раздел. В итоге перераспределения может сохраниться как первоначальное количество земельных участков, так и увеличиться или уменьшиться.
Государственная регистрация права на земельный участок, образуемый при выделе его в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности более чем пяти лиц (земельная доля), может быть осуществлена на основании заявления, поданного лицом, уполномоченным общим собранием участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Свои полномочия данное лиц подтверждает выпиской из протокола общего собрания, заверенной уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления.
Общее собрание участников долевой собственности проводится по инициативе сельскохозяйственной организации, имеющей правовые основания на использование этого земельного участка, или по предложению участника долевой собственности на этот земельный участок. Орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться к сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, с предложением о созыве общего собрания участников долевой собственности на земельный участок. Общее собрание участников долевой собственности считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности, составляющие не менее чем 20% их общего их числа или владеющие более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности на этот земельный участок, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50% долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности. Принятое общим собранием решение оформляется протоколом. К протоколу прилагается список присутствующих и реквизиты документов, подтверждающие их права на землю.
Указанный протокол оформляется в трех экземплярах, один из которых хранится у председателя общего собрания, второй - у лица, по предложению которого проводилось это собрание, третий - в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности.
В соответствии со ст. 22.2 Закона о регистрации, основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:
· решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;
· соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;
· иной документ, на основании которого в соответствии с настоящим Федеральным законом и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.
Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе или объединении земельных участков, находящихся в собственности одного лица, осуществляется на основании заявления такого лица. Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении или перераспределении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти, органа местного самоуправления или действующего по их поручению лица либо на основании заявления лиц, которым такие земельные участки предоставлены в соответствии с ЗК России.
Обязательными приложениями к предоставляемым документам, являются:
1) правоустанавливающий документ на земельный участок, из которого образованы земельные участки (представление правоустанавливающего документа не требуется в случае, если право на соответствующий земельный участок ранее было зарегистрировано в установленном законом порядке);
2) согласие (землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей) в письменной форме лиц на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена ЗК России.
Одной из особенностей государственной регистрации прав на такие земельные участки, в соответствии с п. 4 ст. 22.2 Закона о регистрации, является то, что государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков.
В таком случае может возникнуть определённые затруднения, если в результате сложившихся к моменту регистрации обстоятельств на один из образуемых участков свои права заявит третье лицо. Исходя из п. 4 ст. 22.2 следует, что пока конфликт с ним не будет улажен, иные земельные участки не смогут быть зарегистрированы. А конфликты, связанные с правом собственности на объекты недвижимости могут длиться годами.
Положения настоящего пункта не применяются при государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении земельных участков или выделе из земельных участков, предоставленных садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан, а также на земельные участки, образуемые при выделе из земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в общей долевой собственности более чем пяти лиц.
Таким образом, для осуществления действий по одновременной государственной регистрации в отношении всех, образуемых при разделе (выделе, перераспределении) земельных участков, - заявления и необходимые документы должны быть поданы всеми собственниками вновь образованных земельных участков (или их представителями, действующими по доверенности, удостоверенной в соответствии с действующим законодательством). Так же в случае, если права на земельный участок (земельные участки), из которого (которых) образованы новые земельные участки были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав, то одновременно должны быть поданы и заявления, документы на прекращение прав и ликвидацию такого участка (участков).
Еще одна особенность осуществления государственной регистрации прав на вновь образованные участки из ранее существовавшего участка (участков), изложена в п. 7 ст. 22.2 Закона о регистрации, - одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки может быть подано заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки. В этом случае государственная регистрация перехода или прекращения прав на такие земельные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки.
Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования либо если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, осуществляется с учетом особенностей, установленных статьей 25.2 Закона о государственной регистрации прав.
Среди особенностей государственной регистрации прав на обозначенный земельный участок закон называет:
· не допускается государственная регистрация права собственности гражданина на указанный земельный участок в случае, если такой земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность;
· истребование у заявителя дополнительных документов для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в п. 1, 2, 7 ст. 25.2 земельный участок не допускается;
Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации прав и указанные в п. 2 ст. 25.2 выделять как особенность, на наш взгляд, не представляется целесообразным, так как предоставление указанных документов вполне охватывается п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав в части «иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав».