Установить соразмерную плату за пользование сервитутом. Сервитут. Установление сервитута. Определение стоимости сервитута. Методы определения убытков
1. В случае, если установление сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, собственники и иные правообладатели земельного участка, в отношении которого устанавливается сервитут, вправе требовать от обладателя сервитута соразмерную плату за его установление. В случаях, если необходимо использование части земельного участка, такая плата устанавливается пропорционально площади указанной части земельного участка.
2. В случае, если в соответствии с частью 1 настоящей статьи имеются основания для установления платы за установление сервитута, обладатель сервитута до начала работ на земельном участке, обремененном сервитутом, обязан заключить с собственником земельного участка или лицом, которому такой земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения, либо арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного в долгосрочную аренду, соглашение, предусматривающее, в частности, размер платы за установление сервитута и порядок ее внесения. При этом указанные собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка не могут требовать установление платы за установление сервитута в большем размере, чем это предусмотрено настоящим Федеральным законом.
3. Если в течение одного года со дня принятия решения об установлении сервитута соглашение, указанное в части 2 настоящей статьи, не подписано собственником земельного участка, землепользователем, землевладельцем, арендатором земельного участка, указанными в части 2 настоящей статьи, вследствие их отсутствия по адресам их места жительства либо вследствие их отказа от переговоров по данному вопросу с обладателем сервитута, плата за установление сервитута в предусмотренном настоящей статьей размере вносится в депозит нотариуса по месту нахождения земельного участка для обеспечения исполнения обязательств обладателя сервитута по внесению платы за установление сервитута. В этом случае обладатель сервитута имеет право осуществлять деятельность, для которой установлен сервитут, на обремененных сервитутом земельном участке или части такого земельного участка с момента внесения платы за установление сервитута.
4. Собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка могут оспорить размер платы за установление сервитута в судебном порядке.
5. В случае, если границы зоны действия сервитута соответствуют границам территории, необходимой для установления охранной зоны соответствующего объекта, а ограничения прав на землю, предусмотренные решением об установлении сервитута, соответствуют ограничениям, установленным в охранной зоне указанного объекта, такая охранная зона не устанавливается.
6. В отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, плата за установление сервитута устанавливается в размере от 0,1 процента до трех процентов кадастровой стоимости части земельного участка, в отношении которой устанавливается сервитут.
7. Порядок определения размера платы за установление сервитута, порядок, условия и сроки внесения платы за его установление в отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, органами местного самоуправления. В случае, если указанные земельные участки предоставлены физическим лицам или юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение или аренду, соглашение о размере платы за установление сервитута заключается с этими лицами. При этом размер такой платы в соглашении, заключаемом с арендатором земельного участка, определяется в соответствии с правилами части 6 настоящей статьи.
8. В отношении земельного участка, находящегося в частной собственности, размер платы за установление сервитута определяется по соглашению сторон на основании отчета об оценке этого земельного участка, составленного в соответствии с законодательством, регулирующим в Российской Федерации оценочную деятельность, а в случае возникновения спора в судебном порядке. При этом плата за установление сервитута не должна превышать размер уменьшения рыночной стоимости земельного участка в силу обременения его сервитутом.
За сервитут, как и за любое другое право пользования землей или иным недвижимым имуществом, надо платить.
Так как сервитут устанавливается на 2 года, то сумма будет составлять: 2*77175000:49=3150000. Эта сумма высчитывается по уравнению: 49 лет=100% стоимости, а срок сервитута – Х% стоимости. Таким образом, базовая стоимость всех понесенных убытков составит 3 150 000 рублей.
Упущенная выгода
Упущенная выгода от эксплуатации земельного участка рассчитывается как разница тем количеством денежных средств, которые владелец участка может получить при эксплуатации своего надела без обременения и которые получает при установлении такого обременения.
Например:
Участок без обременения сдаётся в аренду по стоимости 80 тысяч рублей в месяц, что составит за два года 80000*24=1920000. С обременением величина арендной платы составит 50 тысяч рублей, а общая сумма 50000*24=1200000.
Разница составит 720 тысяч рублей. Эта сумма прибавляется к базовой стоимости всех понесенных убытков: 3150000+720000=3870000 рублей.
Реальный ущерб
Реальный ущерб формируется путем установления разницы между рыночной стоимостью участка без установления обременения и с таковым.
Например:
Участок площадью 30 соток без обременения стоит 1050000 рублей (35000 рублей за сотку). С обременением его цена падает до 600000 рублей (20000 тысяч за сотку). Разница составляет 450000 рублей.
Общая стоимость сервитута в этом случае составит 3870000+450000=4320000 рублей.здесь .
При покупке земли можно получить налоговый вычет. Как его получить, вы узнаете .
Отчет об установлении сервитута
Отчёт об установлении сервитута является обязательным документом в том случае, если стороны не смогли договориться о величине суммы и обращались за помощью в специализированные оценочные организации.
Оформляется такой отчет в письменном виде и подписывается оценщиком, составившим документ, а достоверность указанных сведений и проведенных расчетов заверяется подписью руководителя организации.
Отчёт об установлении стоимости сервитута и проведении экспертизы состоит из пяти основных частей, каждая из которых содержит необходимую информацию для формирования итогового заключения. Примерная структура выглядит так:
- Общая характеристика документа. В этой части содержится информация о том, кто именно составлял документ, когда он готовился и в отношении какого объекта недвижимости.
- Те стандарты, которые использовались для определения основных направлений оценки.
- Перечисление тех методов, которые использовались проведения оценки соразмерной платы за установление сервитута (соразмерная плата за установление сервитута - более популярное в данный момент наименование стоимости установленного сервитута земельного участка).
- Объект оценки. Здесь указывается конкретное обременение на земельный участок с фиксацией того срока, на который устанавливается обременение.
- Текст заключения, в содержании которого должна быть представлена подробная характеристика устанавливаемого сервитута со ссылками на проект договора, а также на кадастровые характеристики участка. Кроме того, в тексте отчета указываются сведения о том, для каких целей устанавливается сервитут и на какой срок. Ещё одна часть отчета содержит все подробные расчеты с расшифровкой тех показателей, которые содержатся в тексте документа.
Отчет о расчете стоимости установленного сервитута приобщается в полном виде к тексту заключаемого соглашения с целью обоснования той суммы, которая установлена в договоре в качестве обязательной к уплате. Такой отчет оформляется в виде самостоятельного приложения.
Если речь идёт о вынесении судебного решения, то отчет может считаться либо как доказательство правоты одной или другой стороны дела либо в качестве документа, на основании которого выносится судебное решение об установлении конкретной суммы в качестве стоимости сервитута.
Оценка стоимости сервитута представляет собой достаточно сложное мероприятие, состоящее из нескольких крупных этапов. Однако, при правильном понимании всех необходимых для использования формул, рассчитать стоимость можно составить самостоятельно.
В том же случае, если рассчитать сумму самостоятельно не получается, за помощью можно обратиться в организации, занимающиеся проведением профессиональной оценки недвижимости всех форм и видов. Их отчёт будет выступать в качестве доказательства в суде. Кроме того, составленный специалистами документ должен использоваться в качестве обязательного приложения к тексту договора с целью подтверждения указанной стоимости в самом договоре и ее обоснования.
Коммерческий директор
ЗАО «Многопрофильный деловой центр»,оценщик.
Понятие сервитута
В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии со ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
Сервитут - право лиц (лиц) на определенный срок или бессрочно пользоваться чужим земельным участком или иным объектом недвижимости в пределах, ограниченных соглашением либо нормативным правовым актом, которое устанавливается в интересах собственников земельных участков, обладателей права постоянного (бессрочного) пользования, обладателей права пожизненного наследуемого владения на земельные участки, собственников иных объектов недвижимости либо в интересах государства, местного самоуправления или местного населения.
Сервитут является обременением (ограничением) прав собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, в отношении которого сервитут установлен. В результате установления данного обременения собственнику могут быть причинены убытки.
Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.
Соразмерность платы за сервитут таким убыткам означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.
Таким образом, для определения соразмерность платы за сервитут необходимо рассчитать стоимость права собственности на исследуемый участок и определить долю, приходящуюся на убытки вследствие установления сервитута.
Вопрос расчета стоимости права собственности на земельный участок лежит за рамками настоящей методики.
Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута
Соразмерная плата за сервитут может иметь как единовременный, так и периодический характер выплат. Величина соразмерной платы за сервитут при единовременной выплате должна быть эквивалентна величине соразмерной платы за сервитут при условии ее периодической выплаты.
Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута при единовременной выплате
Для определения данной величины оценщиками выбраны 4 фактора, оказывающих влияние на соразмерную плату за сервитут.
Перечень факторов, учитываемых при определении величины соразмерной платы за сервитут:
Доля земельного участка, занятая сервитутом, в общей площади земельного участка;
Степень ограничения пользования земельным участком в результате установления сервитута;
Интенсивность использования сервитута;
Степень влияния сервитута на распоряжение земельным участком (отчуждение земельного участка или совершение с ним сделок иного рода).
Оценщиками определен дискретный диапазон изменения значений факторов (от 0% до 100% с шагом 25%), веса факторов установлены равновеликими.
Оценка уровня убытка по каждому фактору осуществляется оценщиком экспертным методом. Далее был проведен анализ значений вышеуказанных факторов для земельного участка. Данные приведены в таблице (на конкретном примере):
| Факторы убытка/ Уровень убытка | Низкий | Умеренный | Средний | Повышенный | Высокий |
| 0,00% | 25,00% | 50,00% | 75,00% | 100,00% | |
| Доля объекта недвижимого имущества, занятая сервитутом | Незначительная по отношению к общей площади объекта недвижимого имущества | Ниже среднего, менее половины площади объекта недвижимого имущества | Практически половина площади объекта недвижимого имущества | Выше среднего, более половины площади объекта недвижимого имущества | Значительная, практически вся (или вся) площадь объекта недвижимого имущества |
| Степень ограничения пользования | Незначительная, практически не составляет препятствий для использования собственником | Ниже среднего, составляет незначительные препятствия для использования собственником объекта недвижимого имущества | Среднее, собственник теряет возможность использовать объект недвижимого имущества таким же образом, как до установления сервитута, но имеет возможность использовать объект иным способом | Выше среднего, составляет значительные препятствия для использования собственником объекта недвижимого имущества | Значительная, собственник практически теряет возможность использовать объекта недвижимого имущества |
| Интенсивность использования сервитута | Низкая, ограничения, связанные с с сервитутом, возникают очень редко | Ниже среднего, ограничения, связанные с сервитутом, возникают достаточно редко | Средняя, сервитут используется со средней степенью интенсивности | Выше среднего, ограничения, связанные с сервитутом, возникают достаточно часто | Высокая, сервитут используется интенсивно, постоянно |
| Степень влияния на распоряжение земельным участком | Низкая, сервитут практически не создает ограничений при отчуждении земельного участка или при совершении сделок с ним. Наличие сервитута не воспринимается участниками рынка, как значительное | Ниже среднего. Наличие сервитута воспринимается участниками рынка как незначительное ограничении при совершении сделок | Средняя, сервитут влияет на распоряжение объектом недвижимого имущества | Выше среднего. Наличие сервитута воспринимается участниками рынка как значительное ограничении при совершении сделок | Высокая, сервитут практически препятствует совершению сделок с объектом недвижимого имущества. Наличие сервитута воспринимается участниками рынка как значительный фактор |
| Количество наблюдений | 2 | 1 | 1 | 0 | 0 |
| Взвешенный итог | 0,00% | 25,00% | 50,00% | 0,00% | 0,00% |
| Итого | 75,00% | ||||
| Количество факторов | 4 | ||||
| Итоговое значение доли стоимости, приходящейся на убытки в следствие установления сервитута | 18,75% | ||||
Таким образом, количество наблюдений по каждому уровню риска умножается на значение указанного уровня. Итоговое значение доли стоимости, приходящейся на убытки в следствие установления сервитута определяется, как средневзвешенное от количества факторов.
Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута при установлении аннуитетных платежей
Величина единовременной платы за сервитут соотносится с величиной периодических выплат за 49 лет Это обусловлено тем, что при сроке 49 лет суммы текущих стоимостей аннуитетных платежей за данный срок приближенно равна стоимости единовременной платы в связи с насыщением монотонно-затухающей функции сложного процента.
Текущая величина периодических выплат определяется дисконтированием равновеликих (аннуитетных) платежей за весь период при фиксированной ставке дисконтирования.
1. Обладатель публичного сервитута обязан вносить плату за публичный сервитут, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
2. Плата за публичный сервитут может устанавливаться в виде единовременного платежа или периодических платежей, если иное не установлено настоящей статьей. Плата за публичный сервитут, установленный в отношении земельных участков и (или) земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не обремененных правами третьих лиц, вносится обладателем публичного сервитута единовременным платежом не позднее шести месяцев со дня принятия решения об установлении публичного сервитута.
3. Плата за публичный сервитут рассчитывается пропорционально площади земельного участка и (или) земель в установленных границах публичного сервитута.
4. Плата за публичный сервитут в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и не обремененного правами третьих лиц, устанавливается в размере 0,01 процента кадастровой стоимости такого земельного участка за каждый год использования этого земельного участка. При этом плата за публичный сервитут, установленный на три года и более, не может быть менее чем 0,1 процента кадастровой стоимости земельного участка, обремененного сервитутом, за весь срок сервитута.
5. Если в отношении земельных участков и (или) земель кадастровая стоимость не определена, размер платы за публичный сервитут рассчитывается в соответствии с пунктами 3 и настоящей статьи исходя из среднего показателя кадастровой стоимости земельных участков по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.
6. Безвозмездным является публичный сервитут, установленный:
2) в целях, предусмотренных подпунктом 4 статьи 39.37 настоящего Кодекса, в случае установления публичного сервитута в отношении земельных участков и (или) земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не обремененных правами третьих лиц;
3) в отношении земельного участка, правообладатель которого является стороной договора о подключении (технологическом присоединении) к сетям инженерно-технического обеспечения, в целях исполнения которого установлен публичный сервитут.
7. Плата за публичный сервитут в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности или находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных гражданам или юридическим лицам, определяется в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и методическими рекомендациями , утверждаемыми федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. Размер такой платы определяется на дату, предшествующую не более чем на тридцать дней дате направления правообладателю земельного участка соглашения об осуществлении публичного сервитута.
8. Плата за публичный сервитут вносится правообладателю земельного участка, с которым заключено соглашение об осуществлении публичного сервитута, или в депозит нотариуса в случаях, предусмотренных пунктами 11 и 13 статьи 39.47 настоящего Кодекса. Плата за публичный сервитут вносится в депозит нотариуса единовременным платежом.
9. В случае досрочного прекращения публичного сервитута внесенная за него плата не подлежит возврату, за исключением случаев, предусмотренных соглашением об осуществлении публичного сервитута.