Чем может быть ограничено правомочие пользования. Право пользования чужим помещением как ограниченное вещное право
В традиционном понимании право собственности воспринимается как полное господство над определенным предметом. Однако существуют и ограниченные вещевые права, основным распространением для которых является сфера земельных отношений, к таковым относится и сервитут.
Ограниченность прав предполагает право обладания с одной стороны и обязанность терпеть стороннее присутствие – с другой. Среди всех разновидностей ограниченного вещевого права сервитут ограничен более других.
Что это такое?
По определению, вытекающим из ст.23 Земельного Кодекса РФ, сервитутом называется право ограниченного использования не принадлежащего .
При этом собственник земли может распоряжаться ею по своему усмотрению, но вместе с тем обязан предоставить доступ к определенному объекту тем лицам, которые обладают сервитутом , то есть правом на ограниченное пользование чужой землей.
Сервитут навсегда привязывается к определенному недвижимому имуществу. В качестве объекта купли-продажи либо залога он выступать не сможет.
Сервитут не может быть передан субъектам, не являющимися непосредственными собственниками того объекта, для которого он установился.
В случае перехода или передачи прав на землю, обремененную сервитутом, все обязательства по обременению переходят новому владельцу (ст.275 ГК РФ).
Виды ограничений пользования землей
Земельное законодательство (ст.23 Земельного Кодекса) различает два отличных друг от друга вида сервитута:
Статьи 274-277 ГК РФ гласят, что обладатель земельной территории может потребовать от владельца близлежащей земли наделения ее частным сервитутом, то есть правом для определенного круга лиц на ограниченное пользование чужим участком земли.
Наделение сервитутом публичным обеспечивается положениями законодательства и может определяться как на уровне субъектов РФ, так и местными органами управления. Публичный тип сервитута вводится с целью обеспечения социальных интересов .
Обременение участка земли таким определением как сервитут не отнимает у его хозяина права обладания, распоряжения и пользования этим земельным наделом.
Обладатель земли имеет право востребовать оплату за применение участка от лиц, которые являются владельцами сервитута, если иное не предусматривается действующими законами.
При исчезновении оснований, по которым был введен сервитут, собственник вправе потребовать отмены его.
Основания для установления
Земельный сервитут может возникнуть:
Частным сервитутом территория наделяется при необходимости:
- обеспечить проезд либо проход по чужой земле, если без оного обойтись не представляется возможным;
- проведения и/или эксплуатации важных коммуникаций, таких как теплотрассы, водопроводы, линии связи и электричества;
- водоснабжения;
- обеспечения иных потребностей владельца, которые не могут быть осуществлены при отсутствии сервитута (ст.274, п.1 ГК РФ).
Сервитутом публичным территория может наделяться для:
- передвижения через определенную территорию;
- выпаса скота;
- сенокоса;
- использования с целью рыболовства и охоты;
- обеспечения доступа к прибрежной части водоемов;
- осуществления дренажных и иных работ на участке и пр. (ст.23, п.3 ГК РФ)
Процедура и порядок установления ограничений
Порядок наделения сервитутами земельных участков и прекращения действия оного определяется Гражданским Кодексом Российской Федерации и сходными нормативными положениями функционирующего Земельного Кодекса.
Сервитут на земельный участок может быть введен:
- между обладателем земли и особой, требующей введения сервитута;
- по судебному решению, которое было вынесено по иску субъекта, потребовавшего установления сервитута (ст.274, п.3 ГК РФ).
Для наделения сервитутом земельного участка в судебном порядке основополагающим условием выказывается присутствие спорной ситуации между хозяевами земельных участков , что и препятствует заключению мирного соглашения.
Также причиной наложения ограничений может стать выявленная судом в процессе слушания дела невозможность удовлетворения требований истца иным способом кроме как наделения его правами ограниченного пользования чужой землей.
Просить установления сервитута имеет право собственник земельного участка , при этом он может дополнительно потребовать пожизненного исполнения условия. Лица, не имеющие в личной собственности данного объекта недвижимости, не имеют права требовать установления сервитута.
Однако при аренде этого имущества, законом отстаиваются их права на проезд, проход и иную деятельность, связанную с использованием данной недвижимости, если иное не представляется возможным.
Для установления сервитута по соглашению сторон требуются следующие документы:
Все права на земельные участки, предусмотренные гл.4 ЗК РФ, подлежат обязательной регистрации в государственных органах , касается это и сервитутов.
Государственная регистрация сервитутов исполняется в . Основанием для регистрации становится заявление обладателя земельного участка либо индивида, ставшего обладателем сервитута, при присутствии у последнего соглашения об определении сервитута.
Сервитут считается действительным с момента его регистрации. При этом обязательно должно быть выполнено требование о проведении общественных слушаний, предшествующих наделению сервитутом земли.
Срок действия установленных ограничений
В основном сервитут устанавливается на бессрочный период, однако может иметь место и определенный срок . При этом право ограниченного пользования чужим участком земли прекращается по истечении указанного срока.
При указании срока действия сервитута можно прописать не просто временную дату, а наступление какого-то события, после которого сервитут перестанет существовать.
Также желательно досконально расписать, в чем именно будет заключаться право ограниченного пользования землей в целях предотвращения спорных моментов в процессе эксплуатации.
В иных ситуациях возможно прекращение действия сервитута:
- по обоюдному соглашению владельцев объектов, объединенных сервитутом;
- при исчезновении условий, ставших причиной введения сервитута;
- по требованию владетеля, если земля не может быть использована по своему непосредственному целевому предназначению в результате наделения ее сервитутом (ст.276 ГК РФ)
На основании положений ст.275 ГК РФ при переходе права владения на участок земли с наличием сервитута к иному лицу сервитут остается. То есть даже при он никуда не денется, сервитут остается привязанным к конкретному участку .
Видео: Юридические тонкости установления ограничений на пользование земельными участками
В видеосюжете рассказывается что представляет собой сервитут на земельный участок, приводятся примеры подобных ограничений.
Объясняется какие разновидности сервитутов существуют, в чем их принципиальное различие и каковы особенности установления различных ограничений на землю.
Авторы статьи - кандидаты юридических наук, доценты кафедры "Правоведение" Волгоградского государственного архитектурно-строительного университета К.И. Карабанова и И.И. Карабанов - анализируют практику установления права пользования чужим помещением на основании договора и решения суда, оценивают необходимость регистрации такого права в ЕГРП, а также присущие этому праву признаки - право следования, абсолютный характер защиты, которые должны быть четко урегулированы законодательно.
Право пользования чужим помещением как ограниченное вещное право не указано в статье 216 Гражданского кодекса РФ <1> (вещные права лиц, не являющихся собственниками). Вместе с тем в законодательстве существуют права пользования, близкие по своему содержанию к вещным, например право пользования жилым помещением по завещательному отказу.
<1> Перечень прав в статье 216 ГК РФ не является закрытым.
В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации <2> (далее - Концепция) предлагается ввести в законодательство право личного пользовладения - ограниченное вещное право личного характера, в силу которого лицо владеет и пользуется вещью (п. 7.1 гл. IV Концепции). Возникновение этого права связывается с государственной регистрацией в ЕГРП. Основанием возникновения названы как решение собственника, так и решение суда.
<2> Одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. // Вестник ВАС РФ. 2009. N 11.
Однако Концепция не учитывает все разнообразие хозяйственных и правовых отношений, связанных с установлением права пользования чужим помещением (например, по договору между юридическими лицами), поэтому авторы статьи предлагают и обосновывают введение в законодательство права пользования чужим помещением как ограниченного вещного права, которое может устанавливаться как в пользу физических, так и юридических лиц, как по воле собственника, так и по решению суда, возникает после государственной регистрации в ЕГРП и следует за вещью.
Вещные права на недвижимое имущество, их регистрация
Согласно Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон) в ЕГРП регистрируются права на недвижимое имущество и сделки с ним.
Какие же права на недвижимое имущество регистрируются в ЕГРП, и каким образом они могут быть классифицированы?
Согласно статье 12 Закона регистрации подлежат право собственности, иные вещные права (в подразделе II Реестра), ограничения (обременения) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, концессионное соглашение, арест имущества, заявления о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и др.) - в подразделе III Реестра.
Кроме того, одни права на недвижимое имущество регистрируются в Реестре в обязательном порядке, поскольку без регистрации право не считается возникшим (право собственности и др.), а другие - по желанию правообладателя, и отсутствие регистрации права не влияет на его действительность (например, согласно пункту 3 ст. 33 Жилищного кодекса РФ гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа).
На наш взгляд, и для науки гражданского права, и для правоприменительной практики очень важным является решение следующих вопросов, на которые попытались ответить авторы данной статьи:
- какие права относятся к "иным вещным правам", а какие - к ограничениям (обременениям) вещных прав?
- какие права пользования чужим помещением должны обязательно регистрироваться в Реестре, поскольку регистрация прав на недвижимое имущество служит, в том числе соблюдению прав и интересов третьих лиц, т.к. направлена на обеспечение принципа публичности?
- какими из признаков ограниченных вещных прав - абсолютный характер защиты права и право следования (ст. 216 ГК РФ) - законодательно должно обладать право пользования чужим помещением?
В науке гражданского права и законодательстве отсутствуют четкие критерии (признаки) отнесения прав на недвижимое имущество к категории иных вещных прав (ограниченных вещных прав) <3>, ограничений (обременений) права собственности и других прав на недвижимое имущество.
<3> Для целей настоящей статьи понятия "ограниченные вещные права", "производные вещные права" и "иные вещные права" будут использоваться как синонимы.
Согласно статье 1 Закона ограничения (обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и др.).
Из приведенного выше определения видно, что законодатель относит к ограничениям (обременениям) права собственности и сервитут - ограниченное вещное право согласно статье 216 ГК РФ (вещное право лица, не являющегося собственником), которое регистрируется и как иное вещное право в подразделе II Реестра, и как ограничение (обременение) права в подразделе III Реестра; и ипотеку - акцессорное обязательственное правоотношение, предполагающее наличие основного обязательства и устанавливаемое для обеспечения исполнения этого основного обязательства.
Профессор Е.А. Суханов делит ограниченные вещные права на четыре группы:
- права по использованию чужих земельных участков и других природных ресурсов (земельные, водные, лесные и градостроительные сервитуты, а также права пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования);
- права по использованию чужих жилых помещений (право пользования жилым помещением члена семьи его собственника <4>, право пользования жильем по договору пожизненного содержания с иждивением или в силу завещательного отказа);
- "обеспечительные" права - залог (включая залог недвижимости - ипотеку) и удержание;
- права на "хозяйствование с имуществом собственника" (хозяйственное ведение и оперативное управление) <5>.
Таким образом, кроме перечисленных в статье 216 иных вещных прав (права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитута, права хозяйственного ведения и оперативного управления имуществом (перечень которых не является закрытым) Е.А. Суханов относит к данной категории прав еще залог (в том числе ипотеку), право пользования жилым помещением члена семьи его собственника, право пользования жильем по договору пожизненного содержания с иждивением или в силу завещательного отказа.
По нашему мнению, такая классификация ограниченных вещных прав может быть взята за основу законодателем при внесении изменений в статью 216 ГК РФ. В частности, к правам пользования чужим помещением необходимо отнести:
Указанные выше права пользования чужим помещением необходимо включить в перечень иных вещных прав согласно статье 216 ГК РФ, наделив их соответствующими признаками - абсолютным характером защиты права и правом следования.
Каковы же признаки, позволяющие отделить ограниченные вещные права (иные вещные права) от ограничений (обременений) права собственности?
Для ограниченных вещных прав, как уже упоминалось, в законодательстве выведены два признака: абсолютный характер защиты и право следования (ст. 216 ГК РФ).
Право следования означает, что переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество (п. 3 ст. 216), а абсолютный характер защиты права - что вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от нарушения их любыми третьими лицами (в том числе собственником) (п. 4 ст. 216).
Однако этих признаков права недостаточно для решения всего комплекса возникших проблем.
Помимо содержания субъективного права (абсолютное, относительное) необходимо определить внешний объем осуществимости права, напрямую зависящий от того, зарегистрировано право в ЕГРП или нет. На это свойство права обращал внимание еще классик российской цивилистики Л.А. Кассо: "Абсолютное право, как и относительное, является отношением одного субъекта к другому; отличительным моментом признается внешний объем осуществимости права или, точнее, круг лиц, подверженных его воздействию. Относительное правомочие осуществимо только против одного определенного лица; абсолютные права, наоборот, направляются против любого лица, как только последнее становится в противоречие интересам управомоченного субъекта. Если арендный договор вносится в крепостную книгу, то он из относительного правоотношения превращается в абсолютное; осуществимость его только расширяется, но внутреннее содержание правомочий арендатора остается неизменным и не может быть приравнено к объему правомочий, которые заключает в себе вещное право, как например, собственность. Если же мы возьмем более ограниченное вещное право, например сервитут водопоя, и сравним с ним содержание личного договора, заключенного собственниками двух участков и преследующего ту же цель, то мы убедимся, что между этими двумя правами разница состоит в объеме осуществимости; другими словами, если этот договор получит силу против всякого обладателя недвижимости, где находится водопой, полученное правомочие нисколько не будет отличаться от вещного права" <6>.
<6> Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. М.: Статут, 1999. С. 173, 174.
Таким образом, относительное право на владение, пользование чужой недвижимостью, зарегистрированное в ЕГРП, должно получать абсолютную защиту против всех третьих лиц (включая собственника). Кроме того, регистрация таких прав необходима для соблюдения принципа публичности и прав третьих лиц, поскольку для таких прав характерно право следования.
Рассмотрим цель установления ограниченных вещных прав, а также ограничений (обременений) права собственности с точки зрения имущественного оборота.
Как известно, право собственности на недвижимую вещь может быть ограничено отделением от него права владения, пользования и распоряжения. Такое отделение возможно как в силу договора между собственником и другим лицом, так и по другим основаниям.
В.И. Синайский, разграничивая понятия "ограничения права собственности" и "права третьих лиц на имущество собственника", указывал на следующие их отличительные признаки:
- ограничения права собственности хотя и дают возможность третьим лицам осуществлять в той или иной мере господство над вещью собственника, но "это господство не есть их гражданское право, их имущество";
- ограничения права собственности и права на чужую вещь преследуют различные цели в имущественном обороте. Ограничения права собственности устанавливаются с целью "сделать возможным осуществление права собственности в интересах самих же собственников и вообще в интересах общественного порядка", а права на чужую вещь преследуют иную цель - "предоставить третьим лицам гражданские права на чужую вещь, расширить их сферу частного господства на чужие вещи" <7>.
Таким образом, цель установления права на чужую вещь (иного вещного права) - предоставить право на участие одного лица в имуществе другого, которое может быть направлено на производительную и/или потребительную и/или меновую ценность вещи, и тем самым расширить сферу частного господства этого лица на чужую вещь.
По нашему мнению, целью установления права пользования помещением в пользу третьего лица является предоставление ограниченного вещного права на чужую вещь. Такое право может быть установлено по воле собственника на основании договора, или по решению суда, или на основании закона (право пользования помещением по договору пожизненного содержания с иждивением).
На наш взгляд, право пользования чужим помещением независимо от основания возникновения (по договору, по решению суда, по закону) должно обязательно регистрироваться как "иные вещные права на недвижимое имущество" в подразделе II Реестра, поскольку регистрация прав на недвижимое имущество служит в том числе соблюдению прав и интересов третьих лиц, так как направлена на обеспечение принципа публичности (необходимо дополнить ст. 12 Закона о регистрации).
Прекращение права пользования чужим помещением и исключение соответствующей записи из реестра может быть связано с истечением срока, установленного для права пользования в договоре или решении суда, либо с решением суда, по которому право пользования утрачивает силу.
В остальных случаях, в том числе когда право пользования установлено бессрочно, либо срок установления права не истек, переход права собственности на помещение к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования этим помещением лицом, в чью пользу установлено право, - принцип права следования (необходимо дополнить ст. 216 ГК РФ).
Абсолютный характер защиты права пользования чужим помещением также достигается за счет отнесения его к иным вещным правам (ст. 216 ГК РФ).
Право пользования чужим помещением как ограниченное вещное право
Рассмотрим несколько примеров из практики установления права пользования помещением: по воле собственника - по договору, а также по решению суда.
Пример 1 . Стороны (райпотребсоюз, далее - Союз и Администрация Н-ского района, далее - Администрация) заключили два взаимообусловленных обязательства - договор передачи имущества в собственность и договор пользования помещением сроком на 49 лет. После перехода права собственности на магазин к лицу, которое в этих договорах не участвовало, новым собственником был поставлен вопрос о прекращении права пользования помещением.
Рассмотрим взаимоотношения сторон более подробно.
- Договор передачи имущества, по которому "Союз передает в муниципальную собственность Администрации здание магазина", содержит раздел "Особые условия" ("Администрация обязуется предоставить Союзу часть торгового помещения общей площадью 100 кв. м в здании магазина сроком на 49 лет в пользование , на что составляется отдельный договор"). Здание было передано по акту приема-передачи, сделка зарегистрирована в установленном законом порядке.
- По договору пользования, заключенному сторонами одновременно с договором передачи имущества, "Администрация передает Союзу в пользование 100 кв. м торговой площади в здании магазина сроком на 49 лет. Плата за пользование по договору не взимается".
Таким образом, при заключении договора передачи имущества каждая из сторон обязалась сделать встречное предоставление для достижения интересующего ее юридического результата. Право пользования торговыми площадями на длительный срок (49 лет) предоставлено стороне договора в качестве встречного предоставления за передачу права собственности на магазин.
Это же подтверждается содержанием второго договора (договора пользования помещением), согласно которому имущественное право пользования торговой площадью 100 кв. м в здании магазина является предметом договора, что соответствует статье 128 ГК РФ, определяющей имущественное право в качестве самостоятельного объекта гражданского права (и как разновидность имущества).
Таким образом, по условиям договора пользования помещением право собственности на магазин получило по воле собственника частичное ограничение в форме имущественного права пользования частью площадей другим лицом. Это имущественное право входит в сферу имущественных интересов, в имущество другого лица (Союза) и является, по нашему мнению, ограниченным вещным правом.
Очевидно, цель предоставления одной из сторон, состоящая в получении права пользования имуществом на 49 лет, не может быть поставлена в зависимость только от доброй воли другой стороны договора. При недобросовестном поведении лица, получившего по договору право собственности, а затем передавшего право собственности третьему лицу, нарушился принцип эквивалентности обмена благами - право собственности в обмен на право пользования помещением в течение 49 лет.
Поэтому необходимы еще публично-правовые механизмы предотвращения нарушений права пользования, а именно - регистрация возникшего права пользования как ограниченного вещного права в ЕГРП.
Необходимо законодательно закрепить возможность для собственника добровольно ограничивать свое право собственности правом пользования помещением (на определенный срок или бессрочно) в пользу третьего лица по договору с регистрацией этого права пользования помещением в ЕГРП как ограниченного вещного права по заявлению собственника.
После регистрации по воле собственника права пользования помещением в ЕГРП оно должно приобретать свойства ограниченного вещного права: при переходе права собственности на недвижимость такое право должно следовать за вещью (право следования), а также у такого права должен быть абсолютный характер защиты (против всех лиц, включая собственника).
Аналогичным образом должно быть урегулировано право собственника жилого помещения по договору с проживающим в помещении гражданином установить право пользования помещением в пользу этого лица на определенный срок или бессрочно (п. п. 5 и 7 ст. 31 ЖК РФ). Такое право пользования по заявлению собственника должно регистрироваться в ЕГРП.
При переходе права собственности на недвижимость такое право должно следовать за вещью (право следования), у него должен быть абсолютный характер защиты (против всех лиц, включая собственника).
Пример 2 . Решением суда было установлено право бессрочного пользования жилым помещением за членами семьи собственника (дочерью и внучкой), которых собственник помещения (бабушка) пыталась выселить на улицу.
После вступления решения в законную силу бабушка продала квартиру новому собственнику, который также подал иск о выселении дочери и внучки бывшего собственника из квартиры, ссылаясь на пункт 2 ст. 292 ГК РФ.
На наш взгляд, в данном случае данная норма неприменима по следующим основаниям:
- решением суда было установлено бессрочное право пользования помещением указанными лицами.
Согласно пункту 4 ст. 31 ЖК РФ право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.
Пунктом 5 ст. 31 ЖК РФ установлено: право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается по истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, либо до истечения указанного срока одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника.
Таким образом, суд, указывая в решении определенный срок, в течение которого за бывшим членом семьи собственника сохраняется право пользования, устанавливает относительное право пользования жилым помещением, коему корреспондирует обязанность определенного лица - собственника помещения не нарушать установленное судом право пользования. Относительное право пользования жилым помещением прекращается по статье 31 ЖК РФ с истечением срока, на который оно установлено, или одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника.
В резолютивной части решения суда не указан срок, на который установлено право пользования жилым помещением, поэтому право пользования в данном случае является бессрочным (пожизненным), абсолютным правом пользования жилым помещением. Ему корреспондирует обязанность каждого (любого) собственника помещения не нарушать установленное судом право пользования помещением.
Судебное решение является одним из оснований возникновения гражданских прав (ст. 8 ГК РФ), в том числе путем трансформации ранее возникшего права пользования жилым помещением членами семьи собственника.
Содержание права пользования жилым помещением, установленное вступившим в законную силу решением суда, шире, чем содержание права пользования жилым помещением членов семьи собственника за счет придания праву пользования абсолютного характера защиты: в решении суда не указан срок, на который установлено право (т.е. бессрочно), кроме того, право указанных лиц привязано к объекту (вещи) и действует в отношении любого собственника - в резолютивной части решения суда от 30 января 2007 г. отсутствуют ограничения в отношении собственника квартиры, на кого распространяется решение суда, т.е. резолютивная часть решения суда не ставит право пользования в зависимость от того, какое лицо является собственником квартиры.
Таким образом, установленное решением суда от 30 января 2007 г. право пользования жилым помещением характеризуется бессрочностью, абсолютным характером защиты, а также тем, что объектом этого права является вещь (жилое помещение).
Вещные права, как известно, делятся на право собственности и вещные права лиц, не являющихся собственниками. Перечень вещных прав лиц, не являющихся собственниками, приведенный в статье 216 ГК РФ, открытый. Установленное решением суда право пользования жилым помещением - это вещное право лиц, не являющихся собственниками, значит, на него распространяется норма пункта 3 ст. 216 ГК РФ: "Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество" (право следования).
Таким образом, в решении суда был разрешен вопрос о правах пользования жилым помещением независимо от того, кому принадлежит квартира на праве собственности.
В силу указанных выше оснований установленное решением суда право пользования жилым помещением не может быть прекращено ни по основаниям статьи 31 ЖК РФ, ни по основаниям статьи 292 ГК РФ, в том числе посредством вынесения иного судебного акта.
Считаем, для защиты прав лиц, в пользу кого решением суда устанавливается бессрочное право пользования помещением, необходимо дополнить законодательство нормой об обязательном указании в резолютивной части решения суда, что решение является основанием для внесения соответствующей записи о бессрочном праве пользования указанными лицами помещением в ЕГРП. Эта норма служит также соблюдению интересов третьих лиц, приобретающих недвижимость, поскольку их право собственности будет ограничено правом пользования помещением третьими лицами.
- На сегодняшний день в законодательстве есть аналогичный праву пользования по решению суда по содержанию институт - право пользования помещением, возникшее из завещательного отказа.
Согласно статье 8 ГК РФ завещание (как односторонняя сделка) является одним из оснований возникновения гражданских прав. Согласно пункту 3 ст. 33 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.
На основании статьи 8 ГК РФ решение суда является основанием возникновения гражданских прав. Таким образом, основания возникновения права бессрочного пользования помещением по решению суда и по завещательному отказу - разные, но содержание права совпадает - это право пользования жилым помещением.
Итак, на сегодняшний день регистрация права пользования по решению суда по аналогии с правом пользования, возникшим из завещательного отказа, - это право, а не обязанность лиц, в пользу которых установлено право пользования (по аналогии со статьей 33 ЖК РФ).
Считаем, необходимо законодательно урегулировать обязательную регистрацию в ЕГРП как права пользования помещением по решению суда, так и права пользования помещением, возникшего из завещательного отказа для защиты интересов правообладателей и всех третьих лиц. На зарегистрированное в ЕГРП право пользования помещением должен распространяться абсолютный характер защиты и право следования.
Пример 3 . Между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры. Право собственности перешло к новому собственнику. Поскольку бывший собственник, получив деньги за квартиру, не выселился из нее добровольно, бывший собственник был выселен по решению суда. Через несколько лет сын (С.) бывшего собственника предъявил к новому собственнику иск о признании права пользования квартирой на том основании, что он является бывшим членом семьи предыдущего собственника.
Суд признал С. бывшим членом семьи собственника "задним числом" и признал его право пользования квартирой.
Считаем, такое решение суда противоречит не только нормам ГК РФ и ЖК РФ, но и основным российским и международным принципам института права собственности, в частности.
Статус бывшего члена семьи собственника лицо может получить только по решению суда и только в период времени, когда бывший собственник еще был собственником квартиры.
Таким образом, право пользования жилым помещением собственника бывшим членом семьи собственника жилого помещения в силу закона может быть приобретено С. только до тех пор пока его родитель являлся собственником жилого помещения. То есть обременение права собственности на квартиру могло возникнуть только у собственника, членом семьи которого являлся С. Иных вариантов ограничения права собственности собственника жилого помещения закон не предусматривает исходя из четко определенного этим же законом круга субъектов участников урегулированного правоотношения.
Значит, ввиду отсутствия необходимого для такого случая правового регулирования, суд не вправе обременить право собственности нового собственника правом пользования квартирой бывшего члена семьи бывшего собственника "задним числом", т.е. после даты перехода права собственности на квартиру к новому собственнику, поскольку с этой даты собственник перестает быть собственником проданной квартиры, а члены его семьи - членами семьи собственника (оставаясь при этом просто членами семьи указанного лица).
Исходя из буквального содержания закона, никакое лицо не может после даты перехода права собственности получить статус бывшего члена семьи собственника жилого помещения, выбывшего из собственности того собственника, поскольку собственником уже является другое лицо.
Только при наличии установленного судом до момента совершения сделки купли-продажи квартиры статуса бывшего члена семьи собственника, право пользования может быть учтено (как сказано в законе) при переходе права собственности на квартиру.
Изменив "задним числом", через четыре года после момента перехода права собственности на квартиру к другому лицу, статус члена семьи бывшего собственника и наделив его безо всяких оснований правом пользования чужим имуществом, судья нарушила право частной собственности гражданина, гарантированное статьей 35 Конституции РФ.
Таким образом, чтобы защитить интересы всех участников гражданского оборота и ограничить произвол со стороны судебных органов, необходимо законодательно ввести обязанность суда не только указывать в резолютивной части решения об установлении права пользования помещением, что решение является основанием для внесения записи в ЕГРП, но и обязанность суда высылать экземпляр решения в ФРС для регистрации права пользования.
Права пользования, установленные судом до момента перехода права собственности и зарегистрированы в ЕГРП, следуют за вещью и ограничивают право собственности нового собственника. Но при этом в отношении права собственности нового собственника судом не могут быть установлены ограничения права собственности в виде права пользования помещением бывшим членом семьи предыдущего собственника "задним числом" (т.е. после даты перехода права собственности).
Выводы. Для защиты прав и интересов третьих лиц необходимо все права пользования чужим помещением регистрировать в ЕГРП:
- право пользования помещением по договору пожизненного содержания с иждивением;
- право пользования помещением в силу завещательного отказа;
- право пользования помещением бывшим членом семьи собственника по решению суда (как срочное, так и бессрочное);
- право пользования помещением, установленное собственником в пользу третьего лица на основании договора, а также установленное по решению суда, по закону и по другим основаниям.
Следует законодательно установить, что все перечисленные выше права возникают с момента регистрации в ЕГРП.
На наш взгляд, право пользования чужим помещением необходимо законодательно отнести к ограниченным вещным правам (дополнить статью 216 ГК РФ), распространив на них право следования и абсолютный характер защиты.
Библиография
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. Одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. // Вестник ВАС РФ. 2009. N 11.
Гражданское право: В 4 т. Т. 2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права: Учебник для студентов вузов / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Волтерс Клувер, 2006.
Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. М.: Статут, 1999.
Синайский В.И. Русское гражданское право. Вып. I. Общая часть и вещное право. Киев, 1914.
Судья выстраивает суждение о подписавшемся, что написал собственные мотивы, просматривая документ и его содержание. В действительности документ это описание сущности подписавшегося. Это становится принципиально влиятельнымв ситуациях, когда решение зависит от интеллектуального убеждения. Составить нужный шаблон у адвоката весьма дорого. Потому что это важный труд, не возможный без опыта.
Сервитут – предоставление права другому лицу пользоваться недвижимостью без ограничения, форма обременения для собственника недвижимости в пользу третьего лица. Сервитут представляет собой ограниченное вещное право, поэтому сохраняет свой статус даже при смене собственника недвижимости. По объему правомочий сервитут всегда меньше права собственности, из чего следует, что любые совпадения в одном лице собственника и обладателя сервитут влекут прекращение последнего. Регистрации сервитута реализуются в соответствии со ст. 274 ГК РФ, то есть в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимость.
Глава 32. Право пользования чужим имуществом.
Статья 401. Понятие пользования чужим имуществом.
1. Право пользования чужим имуществом (сервитут) может быть установлено относительно земельного участка, других природных ресурсов (земельный сервитут) или иного недвижимого имущества для удовлетворения потребностей других лиц, которые не могут быть удовлетворены иным способом.
2. Сервитут может принадлежать собственнику (владельцу) соседнего земельного участка, а также другому, конкретно определенному лицу (личный сервитут).
Статья 402. Установление сервитута.
1. Сервитут может быть установлен договором, законом, завещанием или решением суда.
2. Земельный сервитут может быть установлен договором между лицом, требующим его установления, и собственником (владельцем) земельного участка.
Договор об установлении земельного сервитута подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
3. При недостижении договоренности об установлении сервитута и о его условиях спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Статья 403. Содержание сервитута.
1. Сервитут определяет объем прав относительно пользования лицом чужим имуществом.
2. Сервитут может быть установлен на определенный срок или без определения срока.
3. Лицо, которое пользуется сервитутом, обязано вносить плату за пользование имуществом, если иное не установлено договором, законом, завещанием или решением суда.
4. Сервитут не подлежит отчуждению.
5. Сервитут не лишает собственника имущества, относительно которого он установлен, права владения, пользования и распоряжения этим имуществом.
6. Сервитут сохраняет действие при переходе к другим лицам права собственности на имущество, относительно которого он установлен.
7. Убытки, причиненные собственнику (владельцу) земельного участка или другого недвижимого имущества, лицом, которое пользуется сервитутом, подлежат возмещению на общих основаниях.
Статья 404. Право пользования чужим земельным участком или другим недвижимым имуществом.
1. Право пользования чужим земельным участком или другим недвижимым имуществом заключается в возможности прохода, проезда через чужой земельный участок, прокладывания и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения, мелиорации и т. п.
2. Лицо имеет право требовать от собственника (владельца) соседнего земельного участка, а при необходимости - от собственника (владельца) другого земельного участка предоставления земельного сервитута.
3. Право пользования чужим имуществом может быть установлено относительно другого недвижимого имущества (здания, сооружения и т. п.).
Статья 405. Право членов семьи собственника жилья на пользование этим жильем.
1. Члены семьи собственника жилья, проживающие совместно с ним, имеют право на пользование этим жильем в соответствии с законом.
Жилое помещение, которое они имеют право занимать, определяется его собственником.
2. Член семьи собственника жилья утрачивает право на пользование этим жильем при отсутствии члена семьи без уважительных причин более одного года, если иное не установлено договоренностью между ним и собственником жилья или законом.
Статья 406. Прекращение сервитута.
1. Сервитут прекращается в случае:
- объединения в одном лице лица, в интересах которого установлен сервитут, и собственника имущества, отягощенного сервитутом;
- отказа от него лица, в интересах которого установлен сервитут;
- истечения срока, на который был установлен сервитут;
- прекращения обстоятельства, которое было основанием для установления сервитута;
- неиспользования сервитута в течение трех лет подряд;
- смерти лица, в пользу которого был установлен личный сервитут.
3. Собственник земельного участка имеет право требовать прекращения сервитута, если он препятствует использованию этого земельного участка по его целевому назначению.
4. Сервитут может быть прекращен в других случаях, установленных законом.
доп.см. Обременение права собственности земельным сервитутом
2.5. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (СЕРВИТУТ)
История сервитута теряется в веках. Известно, что его применяли в Вавилонии, в Древнем Риме, Иудее, других государствах. Сервитут и право ограниченного пользования чужим земельным участком – синонимы.
Современное российское гражданское право рассматривает сервитут как право одного лица пользоваться в установленном объеме недвижимым имуществом другого лица. Так, статья 274 ГК РФ гласит: «Собственник недвижимости имущества вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
По смыслу ст. 247 ГК РФ сервитутом может быть обременено право собственности на земельный участок. В то же время закон не предусматривает возможность обременения сервитутом земельного участка, принадлежащего лицу на праве постоянного бессрочного пользования, аренды. Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линии электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. « В литературе сервитуты классифицируются на личные и вещные, частные и публичные, земельные, водные, лесные, градостроительные, постоянные и срочные, возмездные и безвозмездные, договорные и установленные в силу закона, судебного решения, постановления органов государственной власти местного самоуправления.
Земельный кодекс ввел понятие публичного сервитута, которое устанавливается в интересах не отдельного собственника земельного участка, а для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, в случаях, когда не требуется изъятие земельного участка.
В п.2 ст. 247 ГК РФ говорится о том, что обременение земельного участка сервитутом не лишает его собственника прав владения, пользования и распоряжения. Эта общая норма, по мнению И.А. Иконицкой нуждается в уточнении, так как: «Во-первых, принимая во внимание, что сервитуты могут иметь место не только в отношении земель, принадлежащих лицам на праве собственности, но и на иных вещных правах, указанное правило должно распространяться и на них. Второе. Хотя установление сервитута не лишает лица пользования земельным участком вообще, но оно может быть практически прекращено применительно к части земельного участка, например по которой проходят дороги и поезда, либо существенно ограничено, например, в отношении тех земельных участков, под которыми проходят те или иные линии коммуникации.
Собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено Федеральными законами. Требование соразмерной платы возможно и при установлении публичного сервитута, но только в том случае, если оно привело к существенным затруднением в использовании земельного участка.
В случае недостижения соглашения об установлении или условиях частного сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который им обременен. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимися собственниками земельного участка, для обеспечения использования которого сервитут установлен. Как и все другие права на землю, сервитуты подлежат государственной регистрации (п.9 ст.23 ЗК РФ).
Сервитут обременяет земельный участок, поэтому согласно ст.613 ГК собственник земельного участка при передаче его в аренде обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемый в аренду участок, в том числе и об обременении земельного участка сервитутом.
Согласно ст.48 ЗК частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, а публичный – в случаях отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.
От сервитутов, права пользования чужим земельным участком со стороны иных лиц, следует отличать законные ограничения использования земельным участком лицами, имеющими на это законные права. Так, на прилегающей к водной части земельного участка правовыми актами запрещается строительство крупных животноводческих ферм и иных сооружений, отрицательно влияющих на состояние того или иного водоема.
Иконицкая И.А. Право собственности и другие вещные права на защиту. Гражданский кодекс РФ научно-практический комментарий, М. «Бек», с. 450.
Документ. Сервитут в гражданском праве
Сервитут в гражданском праве
В широком смысле сервитут означает “повинность, обязанность” - от латинского “servitus”. Впервые сервитутное право упоминается в начале нашей эры в античных Законах XII таблиц, являясь, таким образом, одним из древнейших правовых институтов.
О сути института права на чужую вещь
Сервитут являлся самым ранним из вещных прав на чужое имущество в Риме. Известно, что земельные сервитуты (предиальные) существовали во множестве вариаций. Самые известные из них следующие четыре (рис.1).
С Рисунком 1 можно ознакомиться: раздел "Справочники", подраздел "Приложения к документам", папка "Консультции".
Право собственности в Риме не было единственным вещным абсолютным правом, то есть правом, имеющим своим предметом непосредственно вещь и защищаемым против любого нарушителя. Кроме права собственности, к вещным и абсолютным правам относились также права на чужие вещи (iura in re aliena).
Уже в самом названии института присутствует алогичность: на вещь, находящуюся в праве собственности у одного лица (собственника, то есть лица, наделенного абсолютным правом относительно вещи), существует еще законное право другого лица.
Данный алогизм - лишь видимость. Наоборот, в этом институте раскрывается вся суть и сила римского права: сущность права состоит в справедливости, в создании наиболее приемлемых условий для всех членов общества, его цель не в усложнении условий жизнедеятельности граждан, а в обратном.
Поэтому в понимании римлян-прагматиков, а их нередко в этом упрекают, нельзя было допустить, чтобы какое-то лицо, в силу целого ряда природных обстоятельств, имело заведомое преимущество в отношении других граждан, ставя их в зависимое положение.
Например, в какой-то местности существует один водоем, который используют все домохозяева. Но этот водоем оказывается в поместье, то есть в собственности только одного лица. Как собственник, наделенный в отношении своей вещи правом пользоваться и злоупотреблять своей вещью (ius utendi et abutendi), он может лишить всех доступа к водоему. И это будет правомерно, но несправедливо.
По этой причине римляне и создали институт права на чужую вещь. Суть института предельно проста: обременение собственника вещи в пользу других лиц, не являющимися собственниками. В результате происходит как бы расщепление правомочий собственника, фактически делегирование части из них другим лицам.
О регулировании права сервитута
в украинском законодательстве
В современном украинском законодательстве право сервитута регулируется в основном двумя кодексами: ГК Украины, ЗК Украины, а также рядом разъяснительных писем и положений.
Право пользования чужим имуществом (сервитут) может быть установлено в отношении земельного участка, других природных ресурсов (земельный сервитут) или другого недвижимого имущества для удовлетворения потребностей других лиц, которые не могут быть удовлетворены другим способом.
Сервитут может принадлежать собственнику (владельцу) соседнего земельного участка, а также иному, конкретно определенному лицу (личный сервитут).
В связи с этим, в гражданском праве принято делить сервитут на два вида:
Земельные (предиальные);
Личные (персональные).
Основанием для такой классификации является способ определения личности сервитуария, при этом следует учитывать, что сервитуты устанавливаются в интересах определенного лица.
Правоотношения по поводу установления сервитута могут возникнуть при наличии двух субъектов, одним из которых является собственник или владелец имущества (вещи), которое может быть обременено сервитутом, другим - будущий субъект сервитутного права на это имущество (вещь) - лицо, которое требует установление сервитута (в случае установления сервитута его принято называть сервитуарием).
Возможно, рядовому гражданину сервитутные правоотношения могут показаться несколько сложными, но практически каждому приходилось так или иначе сталкиваться с явлениями, которые по своей природе являются сервитутами.
Так, соседи по даче часто договариваются между собой о том, чтобы проходить через соседские земельные участки к реке или, например, прокладывать газо- или водопровод.
Отношения личного сервитута можно спутать с отношениями земельного сервитута. Определяющими тут являются следующие обстоятельства: конкретность определения лица сервитуария и невозможность удовлетворения его потребностей способом иным, чем установление сервитута.
Практика выработала много разнообразных земельных сельских сервитутов, которые теперь закреплены законодательно (рис. 2).
С Рисунком 2 можно ознакомиться: раздел "Справочники", подраздел "Приложения к документам", папка "Консультции".
В повседневной жизни могут возникнуть и другие сервитуты. Главное, чтобы они не противоречили действующему законодательству и не нарушали прав третьих лиц.
Анализ части 2 ст. 100 ЗК Украины дает основания утверждать о наличии двух оснований для установления земельного сервитута:
По договоренности между собственниками соседних земельных участков на основании договора;
По решению суда.
В зависимости от срока установления сервитута они делятся на постоянные и срочные.
Постоянным считается сервитут, который установлен без определения срока его действия.
Срочный сервитут - это сервитут, срок действия которого определен установлением конкретной конечной даты или определенным промежутком времени.
Примером срочного земельного сервитута может быть сервитут, согласно которому сервитуарием осуществляются определенные работы на земельном участке, в отношении которого установлен сервитут и после прекращения указанных работ сервитут прекращается.
Также срочный сервитут может быть установлен в отношении арендованного земельного участка.
Установление сервитута
Основные правила установления сервитута законодатель закрепил в ст. 402 ГК Украины.
Так, в соответствии с указанной статьей сервитут может быть установлен договором, законом, завещанием или решением суда.
Земельный сервитут может быть установлен договором между лицом, требующим его установления, и собственником (владельцем) земельного участка. Договор об установлении земельного сервитута подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
При недостижении договоренности об установлении сервитута и о его условиях спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Положение закона является самостоятельным основанием установления сервитута, то есть для установления такого сервитута не требуется наличия ни одного из перечисленных оснований - договора, завещания или решения суда. В частности, для возникновения сервитута, установленного ст. 405 ГК Украины (право членов семьи собственника жилья на пользование этим жильем), необходимым является факт проживания члена семьи собственника жилья вместе с последним и общее пользование этим жильем. В данном случае член семьи выступает в качестве сервитуария в отношении занимаемого им жилого помещения.
Основанием установления сервитутного права является также завещание в случае совершения в нем завещателем завещательного отказа. Завещательный отказ состоит в том, что завещатель обязывает одного или нескольких наследников установить ограниченное вещное право в пользу отказополучателя и предоставить последнему ограниченное пользование определенным имуществом, которое входит в состав наследства.
В завещательном отказе должно быть указано не только то, в пользу кого устанавливается сервитут, но и сведения о служащем имуществе, вид сервитута, срок и прочие сведения, необходимые для реализации этих отношений.
В соответствии с законодательством Украины, наследник принимает наследство не только вместе с правами, но и обязанностями, в частности, с завещательным отказом. Принято считать, что отказополучатель принял отказ, если в течение шести месяцев со времени открытия наследства он не отказался от завещательного отказа.
Самостоятельным основанием установления сервитута является судебное решение. Как показывает анализ судебной практики, при рассмотрении спора об установлении земельного сервитута суд устанавливает следующие вопросы:
Возможно либо нет нормальное хозяйственное использование земельного участка, принадлежащего истцу, без обременения сервитутом. Это имеет существенное значение, так как в случае наличия альтернативных вариантов использования земли без установления сервитута, суд отказывает в удовлетворении иска;
Является ли устанавливаемый сервитут наименее обременительным для
собственника земельного участка, в отношении которого он установлен. При наличии двух вариантов сервитута в каждом случае суд должен избрать наименее обременительный;
Не влечет ли установление сервитута за собой лишение собственника земельного участка, в отношении которого установлен сервитут, права пользования, владения и распоряжения;
Отвечает ли установление земельного сервитута целевому назначению земельного участка, в отношении которого установлен сервитут. В случае, если установление сервитута препятствует использованию земельного участка по целевому назначению, сервитут не устанавливается;
Имеют ли на указанный земельный участок право пользования другие лица. Если сервитут устанавливается в отношении земельного участка, право пользования которым имеют другие лица, суд должен привлечь указанных лиц к участию в деле в качестве третьих лиц.
В результате рассмотрения спора суд может принять может принять следующие решения: о принуждении ответчика заключить договор с истцом или своим решением установить сервитут.
Сервитут определяет объем прав в отношении пользования лицом чужим имуществом. А это означает, что не только в договоре, но и в норме права, завещании или решении суда должен быть четко определен круг прав об ограниченном пользовании чужим имуществом на правах сервитута.
Сервитут может быть установлен на определенный срок или без определения срока. Лицо, которое пользуется сервитутом, обязано вносить плату за пользование имуществом, если иное не установлено договором, законом, завещанием или решением суда.
Сервитут не подлежит отчуждению. Сервитут не лишает собственника имущества, в отношении которого он установлен, права владения, пользования и распоряжения этим имуществом.
Сервитут сохраняет действие при переходе к другим лицам права собственности на имущество, в отношении которого которого он установлен. Убытки, причиненные собственнику (владельцу) земельного участка или другого недвижимого имущества, лицом, которое пользуется сервитутом, подлежат возмещению на общих основаниях.
Право пользования чужим земельным участком
или другим недвижимым имуществом
В соответствии со ст. 404 ГК Украины, право пользования чужим земельным участком или другим недвижимым имуществом заключается в возможности прохода, проезда через чужой земельный участок, прокладывания и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения, мелиорации и т. п.
Лицо имеет право требовать от собственника (владельца) соседнего земельного участка, а при необходимости - от собственника (владельца) другого земельного участка предоставления земельного сервитута.
Необходимым условием для применения этого правила признается то, что удовлетворение потребностей лица, которое требует установления сервитута, является возможным исключительно путем установления права ограниченного пользования определенным чужим имуществом (вещью).
Земельные участки должны располагаться один относительно другого таким образом, что использование полезных свойств одного земельного участка будет служить удовлетворению потребностей другого лица - собственника (владельца) соседнего участка. Следовательно, ст. 404 ГК Украины дано такое толкование соседнего земельного участка, что соседние участки, в понимании законодателя, не должны быть исключительно сопредельными (смежными) участками.
Право пользования чужим имуществом может быть установлено относительно другого недвижимого имущества (здания, сооружения и т. п.).
Прекращение сервитута
В ст. 406 ГК Украины законодатель определил возможность прекращения сервитута в следующих случаях:
Объединения в одном лице лица, в интересах которого установлен сервитут, и собственника имущества, отягощенного сервитутом;
Отказа от него лица, в интересах которого установлен сервитут;
Истечения срока, на который был установлен сервитут;
Прекращения обстоятельства, которое было основанием для установления сервитута;
Неиспользования сервитута в течение трех лет подряд;
Смерти лица, в пользу которого был установлен личный сервитут.
Сервитут может быть прекращен по решению суда по требованию собственника имущества приналичии обстоятельств, имеющих существенное значение. Собственник земельного участка имеет право требовать прекращения сервитута, если он препятствует использованию этого земельного участка по его целевому назначению. Сервитут может быть прекращен в других случаях, установленных законом.
Косарев, И. Э. Право ограниченного пользования чужим недвижимым
имуществом:Сервитуты /И. Э. Косарев. //Правоведение. -1996. - № 3. - C. 99 - 109
ВЕЩНОЕ ПРАВО - ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС – ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО - ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ - ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА - ИМУЩЕСТВО - НЕДВИЖИМОСТЬ - ПРАВОВОЙ СТАТУС - ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ - СЕРВИТУТНОЕ ПРАВО
Практически все научные исследования в рамках темы вещных прав на недвижимое имущество сводятся к анализу проблем права собственности. Существование иных вещных прав как самостоятельной категории, например, сервитутного права, долгое время отвергалось многими отечественными цивилистами и не получало легального признания. Эти обстоятельства являются основными причинами того, что ограниченные вещные права остаются малоизученными и на сегодняшний день нет их общепризнанной классификации.
Е. А. Суханов предложил классифицировать их по принципу целевого назначения: вещные права юридических лиц на хозяйствование с имуществом собственника, права сервитутного типа (ограниченное пользование имуществом как для потребительских, так и для хозяйственных целей) и вещные права по использованию земельных участков.1 Логичнее, однако, классифицировать вещные права в зависимости от полноты их содержания: самое полное – право собственности, предоставляющее управомоченному максимально дозволенное господство над вещью, и далее – по убывающей. Изложение вопроса вещных прав на недвижимое имущество правильнее начать с самого небольшого по объему права ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом – сервитута.
Основным поводом для обращения к этому правовому институту является его относительная новизна и почти полная неизученность, связанная с идеологическим забвением сервитута так же, как и права частной собственности на землю, в советском гражданском праве. Новый Гражданский кодекс РФ, следуя тенденции вовлечения земли в имущественный оборот, предусмотрел существование сервитута. Учитывая то, что глава 17 ГК РФ вступит в силу со дня введения в действие Земельного кодекса РФ, необходима теоретическая проработка законодательного материала, касающаяся юридической природы, содержания, оснований возникновения и прекращения права ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом.
1. Сервитут как вещное право
Статья 216 ГК РФ относит к вещным правам, наряду с правом собственности, следующие права лиц, не являющихся собственниками: права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитуты и права хозяйственного ведения и оперативного управления имуществом. В отношении употребленной законодателем оговорки «в частности» применительно к перечню вещных прав, предусмотренному названной статьей, постепенно разгорается дискуссия. Традиционно одним из основных отличий вещных прав от обязательственных являлось соблюдение в среде первых принципа замкнутого числа (numerus clausus). Круг вещных прав признавался ограниченным, из чего делался вывод о том, что существование вещных прав не зависит от воли субъектов правоотношений и они сами, в отличие от участников обязательственного правоотношения, не вправе, руководствуясь принципом свободы договора, конструировать такие вещные права, которые не предусмотрены законом. Из буквального прочтения ст. 216 ГК РФ следует, что сегодня законодатель отказался от принципа, освященного веками. Этот отказ, подрывая жесткость разграничения вещных и обязательственных прав, с одной стороны, дает основание сделать вывод о том, что право пользования членами семьи собственника жилым помещением, принадлежащим последнему (ст. 292 ГК РФ), в силу своего характера, является вещным, а с другой – позволяет предположить, что возникновение вещного права возможно, и только из договора.
Так, В.А. Мусин и В.Ф. Попондопуло допускают возможность заключения договора дарения жилого помещения с условием пожизненного содержания отчуждателя. В силу подобного договора отчуждатель жилого дома сохраняет право проживания в доме, ранее принадлежавшее ему как элемент вещного права собственности, а теперь преобразованное в ограниченное право пользования чужой вещью в рамках обязательственного правоотношения, возникшего из данного договора. Приобретатель дома получает его в собственность с обременением в пользу отчуждателя. Это обременение касается самой приобретаемой вещи и не связано с возложением на приобретателя каких-либо дополнительных обязанностей, рассматриваемых как встречное предоставление, в обмен на которое приобретатель получает дом в собственность.2 Отметим, что занятая позиция имеет определенную нелогичность – ведь если речь идет о том, что в данном случае обременение касается самой вещи и не является обязанностью приобретателя, то право пожизненного проживания отчуждателя возникает не в рамках обязательственного, а в рамках вещного правоотношения, которое не предусмотрено законом.
Интересный вывод о том, почему, несмотря на отсутствие прямых указаний в ст. 216 ГК, перечень вещных прав является исчерпывающим, а права членов семьи собственника жилого помещения и право залогодержателя на заложенное имущество обладают вещной природой, делает Е.А. Суханов. По его мнению, названные права в соответствии с принципом numerus clausus прямо предусмотрены законом, а именно – соответствующими статьями ГК РФ.3 Хотя подобное заключение и представляется наиболее удачной попыткой истолкования норм ГК РФ в согласии с правовой традицией, он имеет ряд спорных моментов. Например, идя по пути перечисления всех вещных прав, указанных в ГК РФ, необходимо упомянуть и об институте удержания, в котором элемент содержания вещных правомочий кредитора в отношении имущества, подлежащего передаче неисполнительному должнику, может регулироваться договором (п. 4 ст. 359 ГК РФ), а не законом.
Ряд исследователей обосновывают возможность признания вещным правом права нанимателя жилого помещения в доме государственного, муниципального или общественного жилого фонда на основании его соответствия реальной природе рассматриваемых отношений. В поддержку этого мнения приводятся следующие аргументы: бессрочность пользования таким помещением; незаменимость объекта данного права в натуре; возможность охраны способом негаторной защиты; возможность передачи по наследству совместно проживающему члену семьи; наличие ограниченых правомочий распоряжения жильем в виде обмена, раздела, вселения новых жильцов и т. д. Вещным правом называется также и право члена ЖСК на кооперативную квартиру до ее выкупа. Наконец, большинство ученых считают, что нет препятствий к признанию вещного характера права продавца жилого дома, сохраняющего за собой пожизненное право пользования одним или несколькими конкретными помещениями в нем, независимо от возможной в будущем смены собственника дома.4
Однако мы, придерживаясь классического разграничения имущественных прав на вещные и обязательственные, должны выразить сомнение в правильности этой позиции. В перечисленных случаях нет присущего jus in re (праву в отношении вещи) непосредственного воздействия правообладателя на вещь, а, наоборот, имеет место только право требования от другого лица предоставления этой вещи. Вещно-обязательственному разграничению, свидетельствующему о непосредственном или опосредованном присвоении материального блага, соответствует абсолютно-относительное разграничение, говорящее об устранении от этого присвоения окружающих управомоченного лиц. Характерное для вещных прав абсолютное устранение выражается в пассивной обязанности всех окружающих не нарушать это право. Относительное устранение заключается в обязанности конкретного лица (конкретных лиц) совершить определенное предоставление в пользу обладателя права. Эта обязанность носит активный характер. Права нанимателя жилого помещения, члена любого потребительского кооператива на имущество до его выкупа и получателя ренты по договору ренты или договору пожизненного содержания с иждивением, предусмотренных главой 33 ГК РФ, являются обязательственными. Они осуществляются опосредованно – через действия наймодателя, кооператива и плательщика ренты, причем указанным правам противостоят обязанности активного типа, выражающиеся не только в воздержании от препятствования их осуществления, но и в предоставлении управомоченным материальных благ. К примеру, действиями плательщика ренты (через предоставление средств на содержание и обеспечение иных потребностей) реализуется право ее получателя. Кроме того, обязанностям наймодателя, кооператива и плательщика ренты корреспондируют права, и, наоборот, их правам – обязанности нанимателя, члена кооператива (например, вносить квартирную плату или паевые взносы) и получателя ренты – передать право собственности на имущество, ставшее предметом договора, ее плательщику. Против вещности права получателя ренты свидетельствует и длящееся исполнение (неоднократными действиями) договора другой стороной.
Право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом, в отличие от приведенных примеров, является вещным в силу наделения владельца господствующей недвижимости (той, в пользу которой это право установлено) возможностью непосредственного воздействия на вещь. Оно выражается в осуществлении, а не в требовании совершения действий, обращенном к другому, определенному, лицу.
Из признания вещности сервитута следует абсолютный характер его защиты, т. е. возможность требовать непрепятствования его осуществлению не только от владельца служащей недвижимости, но и от любых третьих лиц. Подобное право предоставляется владельцу господствующего участка независимо от поведения владельца служащего недвижимого имущества. Так, если последний откажется от защиты своего нарушенного права собственности, первый может защищать свое право непосредственно сам.
1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.
3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.
5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
6. В случаях, предусмотренных законом, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и лицом, которому предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если это допускается земельным законодательством. В этом случае к лицу, которому предоставлен земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут, применяются правила, предусмотренные настоящей статьей и статьями 275 и 276 настоящего Кодекса для собственника такого земельного участка.
Комментарий к Ст. 274 ГК РФ
1. Исторически сервитут сложился как отношение, при котором вещь — земельный участок служит не только своему собственнику, но и собственнику соседнего земельного участка, который может его использовать для своих экономических выгод.
———————————
См.: Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. М., 1994. С. 204.
Современный сервитут — ограниченное вещное право, право на чужую вещь, состоящее в ограниченном пользовании ею. Обремененная сервитутом вещь именуется служащей, а вещь, в пользу владельца которой установлен сервитут, — господствующей. Поскольку сервитут устанавливается исключительно для обеспечения нужд, связанных с использованием господствующей вещи, это ограниченное вещное право следует судьбе имущества. Как известно, переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество (ст. 216 ГК). Право следования — неотъемлемая характеристика ограниченного вещного права. В случае с сервитутом при отчуждении служащей вещи ее собственник должен предупредить о таком обременении приобретателя. В противном случае, например, покупатель вправе требовать расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что он знал или должен был знать об обременении (ст. 460 ГК).
Объектами сервитутов могут быть исключительно земельные участки или здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком (ст. 277 ГК) . Так, например, в судебной практике распространены споры об установлении сервитутов в отношении железнодорожных путей.
———————————
В Концепции развития законодательства о вещном праве предлагается исключить возможность обременения сервитутом помещений.
См., например, Определения ВАС РФ от 8 февраля 2007 г. N 15903/06 по делу N А43-43136/2005-17-1166; от 23 июля 2008 г. N 9061/08 по делу N А78-6341/2006-С1-6/213.
Субъектом этого ограниченного вещного права (сервитуарием) может быть не только собственник господствующей вещи, но также и лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или на праве постоянного (бессрочного) пользования. Кроме того, в соответствии с п. 4 комментируемой статьи допускается возможность установления сервитута также в интересах и по требованию иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.
В этой связи необходимо отметить крайнюю неудачность попытки, предпринятой в Земельном кодексе РФ, применить конструкцию сервитута к публичным ограничениям субъективных прав, объектами которых являются земельные участки, и тем самым расширить круг субъектов сервитутов. Так называемый публичный сервитут может устанавливаться законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, «если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения», а именно для:
1) прохода или проезда через земельный участок;
2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
4) проведения дренажных работ на земельном участке;
5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
8) использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;
9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
10) свободного доступа к прибрежной полосе.
В перечисленных случаях по существу в силу закона ограничиваются пределы осуществления права собственности или иного вещного права на земельный участок. Конкретных субъектов, в пользу которых устанавливается «публичный сервитут», не существует. В этой связи, несмотря на то что предполагает даже государственную регистрацию «публичных сервитутов», рассматривать перечисленные ограничения в качестве субъективного гражданского права — права на чужую вещь — нет никаких оснований.
2. Собственник служащей вещи, будучи стеснен наличием сервитута, претерпевает действия управомоченного лица: проход, проезд через участок и т.п. Как известно, по общему правилу к положительным действиям сервитут обязывать не может.
В этой связи необходимо отметить, что основания установления сервитутов, а следовательно, и возможное содержание ограничений прав собственника служащей вещи сформулированы в комментируемой статье достаточно широко: «Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута».
Следует отметить, что приведенный в комментируемой статье примерный перечень оснований установления сервитутов (видов сервитутов) не охватывает все возможные ситуации. В то же время, будучи открытым, этот перечень оставляет простор для судебного усмотрения, стесненного в данном случае лишь соображениями добросовестности, разумности и справедливости.
Целевое назначение господствующей вещи может продиктовать необходимость установления сервитута в отношении нескольких служащих вещей. Приведем пример. ООО, являясь собственником ряда объектов недвижимого имущества, в том числе здания склада, а также двух железнодорожных путей, в связи с необходимостью создания условий для беспрепятственного использования принадлежащего ему имущества, обратилось в арбитражный суд с требованием об установлении сервитута в отношении имущества ОАО, являющегося собственником примыкающих железнодорожных путей, здания и помещений проходных, ограждения, автомобильной дороги. В ходе рассмотрения заявленных исковых требований арбитражный суд первой инстанции исходя из оценки собранных по делу доказательств пришел к выводу о том, что доступ к имуществу ООО, включая доставку адресованных последнему грузов, возможен только при ограниченном использовании принадлежащих ответчику подъездных путей и необходимых для этого объектов инфраструктуры.
———————————
Определение ВАС РФ от 24 сентября 2008 г. N 11839/08 по делу N А60-15651/2007.
Юридическими фактами, служащими непосредственными основаниями возникновения сервитута, в силу п. 3 комментируемой статьи является соглашение между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка или судебное решение. Кроме того, завершающим фактом в юридическом составе является акт государственной регистрации сервитута. В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запись о сервитуте вносится в подразд. III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество.
Своеобразие соглашения между указанными лицами проявляется в том, что оно порождает вещное право. Между тем следует признать и то обстоятельство, что в силу свободы договора стороны соглашения — сервитуарий и собственник служащей вещи — могут максимально конкретно определить порядок и условия ограниченного пользования, в том числе установить круг действий, которые так или иначе придется предпринять собственнику служащей вещи для обеспечения прав сервитуария (например, обязательство по выдаче пропусков сотрудникам или посетителям для прохода в здание). В подобного рода случаях может возникнуть конкуренция между различными способами защиты прав, поскольку не исключается обращение сервитуария с требованием о понуждении к исполнению договора.
Смешанный характер такого правоотношения охарактеризован авторами Концепции развития законодательства о вещном праве как «допущение в регулировании сервитутов определенной доли обязательственного отношения». В этой связи приведем высказывание М.И. Брагинского о том, что «едва ли не большинство гражданских правоотношений являются смешанными — «вещно-обязательственными» и что в современном гражданском праве в гораздо большем объеме, чем ранее, «в вещноправовых конструкциях проявляют себя обязательственно-правовые элементы» .
———————————
КонсультантПлюс: примечание.
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Общие положения» (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное).
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 1997. С. 223 и сл.
Судебное решение об установлении сервитута может быть вынесено в случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута. По смыслу материально-правовых положений, относящихся к сервитутам, текст резолютивной части судебного решения должен содержать конкретные условия ограниченного пользования служащей вещью, в том числе описание той ее части, которая подвергнется использованию, период и интенсивность использования и т.п. Неисполнение такого судебного решения имеет своим последствием лишь применение положений ст. 105 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
Статья 27 Закона о регистрации недвижимости, определяя порядок государственной регистрации сервитутов, не учитывает того обстоятельства, что сервитут может быть установлен судебным решением. В ней указывается, что на основании заявления лица, в пользу которого установлен сервитут, государственная регистрация сервитутов проводится при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Это недоразумение устранено в Методических рекомендациях о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки, утвержденных Приказом Минюста России от 26 июля 2004 г. N 132.
3. Специфика правового положения собственника служащей вещи определяется п. п. 2 и 5 комментируемой статьи. Оставаясь собственником вещи, сохраняя правомочия по владению, пользованию и распоряжению ею, он ограничен в своих возможностях необходимостью претерпевать действия сервитуария, определенные условиями установления сервитута.
В то же время собственник служащей вещи вправе требовать от лица, в интересах которого установлен сервитут, соразмерной платы за пользование этой вещью — земельным участком. Сказанное не означает, что соглашение об установлении сервитута следует квалифицировать как основание возникновения договорного обязательства, например обязательства по возмездному оказанию услуг. Соглашение об установлении сервитута обременяет служащую вещь и сохраняет свою силу в случае отчуждения третьим лицам как служащей, так и господствующей вещи.
Употребляя термин «соразмерная плата», законодатель, как это часто бывает, использовал оценочную категорию. Наполнить ее содержанием должны стороны соглашения об установлении сервитута либо суд, разрешающий спор о его установлении или условиях. И в этом случае суд также должен руководствоваться исключительно соображениями разумности и справедливости. Утвержденные Росземкадастром 17 марта 2004 г. Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут при этом применению не подлежат, поскольку комментируемой статьей не предусмотрено принятие какого-либо нормативного правового акта, определяющего порядок расчета платы за пользование участком при сервитуте. В соответствии с федеральные органы исполнительной власти могут издавать акты, содержащие нормы гражданского права, исключительно в случаях и в пределах, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами и иными правовыми актами.