Проблемы приобретения земельных участков в собственность. Проблемы реализации права собственности на землю. Сервитут и проблемы его« невостребованности»

В связи с происходящими изменениями в части государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав на недвижимое имущество от жителей Бежаницкого района в редакцию районной газеты «Сельская новь», в последнее время, поступает много обращений, связанных с оформлением прав на земельные участки и связанных с ними объектов недвижимости.

Ответить на наши вопросы и разъяснить складывающуюся ситуацию мы попросили председателя комитета по имуществу и земельным вопросам Администрации Бежаницкого района И. Г. Мнёву.

Ирина Григорьевна, какие виды пользования земельными участками имеются сегодня у наших граждан?

Граждане имеют земельные участки на праве собственности, на праве постоянного (бессрочного) пользования и на праве аренды: краткосрочная (до года не подлежащая государственной регистрации) и долгосрочная (подлежащая государственной регистрации). Земельные участки, находящиеся на каком-либо праве у граждан могут быть: ранее учтённые без уточнённых границ и с уточнёнными границами, т. е. проведено межевание; стоящие на кадастровом учёте и не стоящие на кадастровом учёте. Возможно это разъяснение поможет гражданам навести порядок в своих документах на земельные участки и связанные с ними объекты недвижимости.

Какие земельные участки являются ранее учтёнными?

Действующим законом о кадастре к ранее учтённым земельным участкам отнесены:

Земельные участки, государственный учёт которых осуществлён в установленном законом порядке до 1 марта 2008 года, независимо от проведения процедуры межевания;

Земельные участки, государственный учёт которых не осуществлялся, но права собственности на которые возникли до 1 марта 2008 года и не прекращены по настоящее время.

Если участок не проходил процедуру межевания, то в Едином государственном реестре недвижимости данный земельный участок будет учтён без границ, с декларированной (не точной) площадью. Для внесения сведений о границах необходимо провести кадастровые работы и представить в орган кадастрового учёта межевой план.

Как показала практика, собственники земельных участков с неуточнёнными границами не застрахованы от ошибок при начислении налога на имущество, а также от административных штрафов за самовольный захват территории. Не исключены также и земельные споры с соседями.

Когда ранее учтённый земельный участок снимут с кадастрового учёта, если на него не зарегистрировано право собственности?

1 января 2017 года вступил в силу Федеральный закон от 13. 07. 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», регламентирующий создание и ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и единой учётно-регистрационной системы, которым предусмотрена процедура снятия с кадастрового учёта ранее учтённых земельных участков (часть 3 статьи 40 закон № 218-ФЗ). Приказом Министерства экономического развития РФ от 16. 12. 2015 № 943 установлен Порядок действий органа кадастрового учёта в отношении ранее учтённых земельных участков при отсутствии в кадастре недвижимости информации о правах на такие земельные участки или в реестре прав на недвижимость записей о правах (ограничениях прав) на такие земельные участки (подпункт 16, 17 пункта 22 Порядка).

В соответствии с данным порядком органом регистрации прав будет проводиться работа с ранее учтёнными земельными участками, права на которые не были зарегистрированы, путём уведомления правообладателей исходных земельных участков. Правообладателям будет дано 6 месяцев с момента получения уведомления для возможности регистрации права либо обременения. Если в течение указанного времени граждане (арендаторы земельных участков) не зарегистрируют права или обременения, сведения о ранее учтённых земельных участках будут переведены в статус архивные.

Управление Росреестра по Псковской области уже уведомило Администрацию района, направив перечень земельных участков, по которым в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о правах. Комитет по имуществу и земельным вопросам Администрации Бежаницкого района направил в адрес Росреестра информацию о собственниках на запрашиваемые земельные участки и об арендаторах. Направлены копии договоров аренды, копии договоров купли-продажи, постановления Администрации района по предоставлению земельных участков гражданам.

Как выяснить, имеет ли ранее учтённый земельный участок установленные границы?

Определить, отмежеван ли земельный участок, можно исходя из сведений выписки из ЕГРН об объекте недвижимости, для получения которой собственнику земельного участка следует оформить запрос на сайте электронных услуг Росреестра или обратиться напрямую в отдел Государственного бюджетного учреждения Псковской области «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» по адресу: р. п. Бежаницы, ул. Смольная, д. 13 .

В полученной кадастровой выписке, в первую очередь, следует обратить внимание на строку «Особые отметки». Если в данной строке содержится информация: «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства»; «Граница земельного участка пересекает границы земельных участков (земельного участка) с кадастровыми номерами (кадастровым номером)…» либо другие подобные сведения, это значит, что участок не отмежеван в соответствии с требованиями земельного законодательства РФ.

Обязательно ли делать межевание?

С 1 марта 2015 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности не может быть предоставлен в аренду или в собственность, безвозмездное срочное пользование без межевания. Это означает следующее: если земельный участок находится у гражданина в кратко- срочной аренде, а гражданин желает переоформить земельный участок на новый срок, то необходимо провести межевание. В остальных случаях (продажа из частной собственности между гражданами) возможно пока без межевания.

В настоящее время процедура оформления границ земельных участков возложена непосредственно на правообладателей и носит добровольный характер.

Для оформления границ земельного участка следует обратиться к кадастровому инженеру и провести межевание. Услуга эта платная. Определиться с выбором кадастрового инженера можно на портале Росреестра www. rosreestr. ru в разделе «Реестр кадастровых инженеров». В этом разделе можно также узнать о качестве работы этих специалистов, оценить результаты их профессиональной деятельности.

По итогам межевания с заявлением и сформированным пакетом документов необходимо обратиться в отдел Государственного бюджетного учреждения Псковской области «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг» по адресу: р. п. Бежаницы, ул. Смольная, д. 13. Кадастровый учёт осуществляется бесплатно. Сведения об установленных границах земельного участка будут внесены в государственный кадастр недвижимости.

Стоит отметить, что собственник, установивший границы своего участка, получает уверенность в своих правах на недвижимость и, как следствие, гарантию неприкосновенности границ участка. Это позволяет исключить захват земли недобросовестными лицами, а также земельные споры с соседями. В случае установления границ земельного участка земельные споры могут быть разрешены в судебном порядке.

Данные разъяснения касаются земельных участков, стоящих на кадастровом учёте, но по которым в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения о собственниках на данные земельные участки или наличия каких-либо ограничений (обременений) прав (договоров аренды).

Ирина Григорьевна, спасибо за разъяснения.

Материал подготовилМ. ИВАНОВ.

В истории развития экономической мысли земля как один из определяющих видов производственных природных ресурсов и источников благосостояния и как одно из фундаментальных понятий экономической теории и прикладной экономики всегда была объектом пристального внимания и изучения. Земельные ресурсы как стратегический объект государственной и частной собственности, купли-продажи, аренды, залога, наследования, как условие, определяющее формирование экономических отношений, занимают основополагающее место в науке о хозяйстве и хозяйствовании. Управление земельными ресурсами стало неотъемлемой частью управления экономикой.

Совершенствование управления земельными ресурсами непосредственно связано с развитием и полнотой информационного обеспечения, то есть с совершенствованием земельно-имущественного кадастра, который отражает технические, экономические и юридические характеристики объектов недвижимости на текущий момент времени.

Недостатком действующей системы управления земельными ресурсами не только нашего региона, но и остальных регионов России является отсутствие единой автоматизированной информационной системы о состоянии земельных ресурсов региона по всем категориям земель, уровням и формам собственности и хозяйствования, обеспечивающей информационный обмен между структурами, отвечающими за ведение государственного земельного кадастра, регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; ведение реестра плательщиков земельного налога, реестра арендаторов земельных участков не позволяет органам власти всех уровней принимать оперативные и стратегические решения по наиболее эффективному и целесообразному использованию земель. Имеющиеся базы данных единого государственного реестра прав, базы плательщиков земельного налога и арендной платы на нынешний момент не несут информации о земельном фонде.

Основная задача создания единой базы данных - создание единого информационного пространства использования, распоряжения и владения объектами недвижимости в каждом муниципальном образовании субъекта РФ в целях управления развитием региона и муниципалитетов как сложной динамически развивающейся системы.

Практически в муниципальных образованиях четкого прогнозирования поступлений доходов с каждого земельного участка не осуществляется из-за отсутствия учета земельных участков конкретно по каждому землепользователю, землевладельцу, арендатору.

В продолжение сложившейся ситуации муниципалитеты не могут контролировать поступления платежей за землю. На такое состояние дел могли оказать влияние несколько факторов, как объективных, так и субъективных:

• 1. отсутствие обмена информацией по предоставлению земельных участков между поселением и районом, а также Управлением Роснедвижимости и налоговыми службами;
• 2. отсутствие контроля со стороны глав поселений за учетом земельных участков;
• 3. слабая организация контроля за поступлением арендной платы;
• 4. централизация налоговых органов;
• 5. слабая информированность органов местного самоуправления районов и поселений об изменениях в существующем законодательстве.
• 6. дублирование архивов межевых дел в государственном фонде землеустроительной документации и государственном земельном кадастре.
• 7. отсутствие ясности и четкости в отношении полномочий по принятию решению и утверждению землеустроительной документации, отсутствие дифференцированного подхода к землеустройству земель различных категорий.
• 8. в отношении государственного кадастрового учета земельных участков присутствуют не устраненные за период действия нового Земельного кодекса противоречия законодательства по объектам кадастрового учета. В земельном кодексе определено, что объектами государственного кадастрового учета являются земельные участки и иные объекты недвижимости, в то время как в действующем Федеральном законе «О государственном земельном кадастре» такими объектами могут быть только земельные участки.
• 9. в вопросах ведения государственного земельного кадастра недостаточно четко и последовательно решаются вопросы определения правового режима земельных участков (который затем должен закрепляться соответствующими записями об ограничениях и обременениях в ЕГРП). Для такого определения правового режима в кадастре предусмотрен механизм учета территориальных зон, который до сего времени не реализован ни на нормативном, ни на практическом уровнях.
• 10. недостаточно дифференцировано решение вопроса удостоверения (подтверждения) границ земельных участков. Законодательство не делает различий для разверстанных (которые поставлены на кадастровый учет и зарегистрированных в ЕГРП) земель и неразверстанных, применяя один и тот же механизм внешнего по отношению к кадастру удостоверения таких границ.
• 11. публичность кадастровых данных не обеспечивается путем периодического издания кадастровых карт органами ведения государственного земельного кадастра. Этот недостаток обусловлен тем, что государственный кадастровый учет осуществляется бесплатно, в то время, как предоставление кадастровой информации - за плату. В итоге органы ведения ГЗК не заинтересованы в массовом тиражировании своих сведений.
• 12. государственная регистрация сделок приобрела взаимоисключающие черты, одни из которых свойственны государственной регистрации, а другие характерны для нотариального удостоверения сделки. Государственная регистрация сделок дублирует государственную регистрацию прав, наконец, существуют необоснованные и неоправданные различия в правовом регулировании оборота недвижимого имущества различных видов.
• 13. за годы существования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество не реализовано требование ГК РФ (ст.131) о предоставлении информации о зарегистрированных правах на всей территории России вне зависимости от места нахождения объекта прав.
• 14. отсутствует необходимое взаимодействие между предусмотренными законодательством государственными информационными ресурсами, объекты учета которых впрямую влияют на правовой режим недвижимости.

Система регистрации прав на недвижимость, формирования и учета объектов недвижимости (учетно-регистрационная система) в России является системой обеспечения рынка недвижимости, с которой сталкивается все возрастающее число граждан и хозяйствующих субъектов. По мере продолжающегося развития рынка недвижимости значимость этой системы и для населения, и для экономики страны в целом также будет возрастать.

При всей сложности и проблемах внутренней организации и функционирования этой системы потребители ее услуг - граждане и хозяйствующие субъекты - рассматривают ее как единое целое, не задумываясь о том, что эта система складывается из отдельных компонентов - формирования объектов недвижимости, включая необходимые согласования, межевание земельных участков, технической инвентаризации и учета зданий, строений и сооружений, кадастрового учета земельных участков и регистрации сделок и прав на недвижимость. Потребителей услуг этой системы не интересуют внутренние проблемы функционирования и взаимодействия, причастных к этим действиям органов и организаций. Для лиц, обращающихся в эти организации, гораздо более важно иметь представление о том, с чего начать, куда необходимо обратиться и сколько нужно потратить времени и денег, чтобы зарегистрировать, например, право собственности на квартиру, право собственности отдельно на земельный участок или на земельный участок и расположенный на нем дом и т.д.

До сих пор остаются официально не зарегистрированными права многих собственников земельных участков. Тормозят становление прозрачных отношений на земельном рынке различные сложности, с которыми приходится сталкиваться владельцам земельных участков: этапы сбора документов, их количество, порою фактическое дублирование, необоснованное увеличение сроков выдачи и т.д. В результате признание и оформление права собственности на земельный участок через суд - гораздо более быстрый и менее проблематичный путь решения. В описанной ситуации пенсионерам просто необходимо прибегнуть именно к судебному варианту решения вопроса.

Единого порядка оформления права собственности на земельные участки в собственность не существует. Объясняется это, во-первых, многообразием самих ситуаций, а во-вторых, отсутствием четкого законодательного регулирования земельных отношений и неоднозначностью его трактовок. Помимо федерального законодательства, эти вопросы регламентируют законодательство субъектов Федерации и нормативные акты местного самоуправления. По идее, документы должны применяться в полном соответствии с федеральным законодательством о земле, что далеко не всегда соответствует действительности и имеются противоречия между актами разных уровней. Однако при возникновении спорных ситуаций и конфликтов вокруг участков, которые разрешаются в судебном порядке, нередко приходится прибегать и к другим законодательным актам, так как вышеназванные документы регламентируют сферу земельных отношений далеко не исчерпывающе. Кроме того, порядок оформления права на земельные участки в собственность осложняется тем фактом, что регистрирующий орган зачастую приостанавливает или отказывает в регистрации. Причин тому может быть множество. По результатам исследований специалистов в области земельных отношений были выявлены основные проблемы собственников, землевладельцев, землепользователей или арендаторов земельных участков. Опросы проводились в течение 1 года на всей территории нашей страны. Выявленные результаты представлены на рис. 3.1, и являются официальными данными, на которые ссылаются органы государственной власти и статистики. Респондентам был задан следующий вопрос: «какие проблемы наиболее актуальны для собственников, землевладельцев, землепользователей или арендаторов земельных участков?»

Рис. 3.1 результаты опроса: структура основных проблем в области земельных отношений, %

Как показывает рис 3.1, сложная процедура оформления - является основной проблемой в области земельных отношений. Кроме того, она еще и достаточно дорогая, не каждый гражданин сможет себе позволить оформить ЗУ в собственность. Затраты по оформлению пакета документов для получения права собственности земельного участка (несрочные тарифы):

• · межевой план: минимальная цена 7000-10000 руб. (стоимость проведения кадастровых работ может колебаться и зависит от целого ряда факторов: площади участка, застроенности территории, удаленности участка от города, характера рельефа, наличия подземных коммуникаций и т.д.);
• · выписка из ЕГРЗ - 100 руб.;
• · справка о нормативной стоимости земельного участка - 300 руб.;
• · выписка из Земельного кадастра - 300 руб.;
• · государственная пошлина - от 100 руб. до 5000 руб.

Общая сумма затрат - от 8000 руб. (без учета стоимости юридических услуг по сопровождению дела). В городе Томске Управление земельных отношений городского департамента недвижимости вышло с инициативой установить для томичей упрощенный порядок оформления права собственности на земельные участки, сообщает пресс-служба мэрии. Отдельным категориям жителей муниципалитет предлагает оплачивать из бюджета все связанные с этой процедурой расходы. Право муниципалитета оказывать социальную поддержку при оформлении земли в собственность предусмотрена законом №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые нормативные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Прежде всего, муниципалитет предлагает взять на себя проведение государственной регистрации права собственности на земельные участки для эксплуатации индивидуальных жилых домов, индивидуальных гаражей, дачных и садовых участков. Воспользоваться такой возможностью, по задумке администрации, смогут все томичи. «Наши специалисты более компетентны в этих вопросах - им провести регистрацию гораздо проще, чем обычному жителю, - говорит начальник управления земельных отношений департамента недвижимости Альфия Кобеева. - Мы уверены, что эти вложения нам обернутся дополнительными налогами в бюджет города». Во-вторых, администрация города предлагает для некоторых категорий граждан оплачивать из городского бюджета не только регистрацию, но и всю подготовительную работу по оформлению требуемых документов (изготовление техпаспорта и т.д.). Предполагается, что эффективность использования этих средств будет достаточно высока. Последние три года земельный налог полностью поступает в городскую казну. Муниципалитет, естественно, заинтересован в расширении налогооблагаемой базы, и все эти годы очень плотно сотрудничает с городской налоговой инспекцией. Благодаря совместной работе в прошлом году властям города Томска удалось перевыполнить план по земельному налогу (163 млн. рублей) на 7 млн. рублей. В этом году планируется собрать более 221 млн. рублей.

Во Владимирской области эту проблему решают через создание Центра поддержки земельной реформы.

Центр поддержки земельной реформы Владимирской области - некоммерческая организация, основанная во Владимире. Ее цель - повышение благосостояния сельского населения и более полная реализация им своего творческого, трудового, духовного потенциала посредством реализации конституционных прав на землю, полученных в результате земельной реформы в России.

Центр преследует эту цель, чтобы:

• · повысить благосостояние сельских жителей;
• · содействовать развитию демократических принципов в сельском сообществе;
• · способствовать становлению человека, знающего свои права, способного их реализовать и защитить;
• · обеспечить наиболее эффективное использование сельскохозяйственных земель.

Центр осуществляет следующие виды деятельности:

• 1. Деятельность в интересах клиентов в судебных и иных административных и государственных органах
• 2. Работа с органами власти и управления
• 3. Консультационная деятельность.
• 4. Просветительская деятельность, пропаганда правовых знаний.

В Москве завершается работа по созданию электронной базы документов, выдаваемых органами исполнительной власти города и городскими организациями в режиме "Одного окна". Когда такая база создана, и открыта в сети Интернет для пользования всем городским структурам, гражданам и организациям. Разрабатывается единое программное обеспечение для всех служб "Одного окна". Для решения проблемы взаимодействия органов исполнительной власти города и городских организаций в процессе подготовки конечного документа для заявителя поставлена задача наладить электронный документооборот между ними с использованием электронно-цифровой подписи. Эта работа осуществляется в рамках программы "Электронная Москва". Утвержден Регламент работы органов исполнительной власти города Москвы и городских организаций с заявителями в режиме "Одного окна". В режиме "горячей линии" принимаются и обрабатываются сообщения заявителей о качестве и оперативности их обслуживания в службах "одного окна". Для этих целей используется телефонный канал Справочно-информационной службы Москвы "777-77-77".

В Иркутской области проблема оформления права собственности на земельные участки стоит на месте - люди толпами стоят у дверей чиновников и не знают с чего начать, не могут начать строительство, инее могут полноценно реализовать свое законное право. На наш взгляд, для выхода из создавшейся ситуации назрела необходимость в создании системы учета земель и их собственников в поселениях, что значительно повысило бы эффективность работы по платежам за землю, уровень прогнозирования доходов органов местного самоуправления, а также упростило бы ситуацию по предоставлению отчетности в территориальные отделы Управления Роснедвижимости, для чего необходимо разработать и утвердить на уровне региона электронные формы ведения учета земель, юридических и физических лиц.

Афонина А.В., юрист в сфере недвижимости.

Подход к земле как к объекту правоотношений основан на принятии ее не только в качестве охраняемого природного объекта, важнейшей составной части природы, природного ресурса, используемого в качестве средства производства (ст. 1 ЗК РФ).

Она представляет особую ценность для участников хозяйственного оборота как объект недвижимого имущества.

Поэтому все, что связано с землей (сделки, ее использование, виды прав и др.), всегда требовало повышенного внимания заинтересованных лиц.

На рассмотрение Круглого стола "Актуальные проблемы земельно-имущественных отношений: Практика и пути решения", который проходил 21 - 22 мая 2008 года, были вынесены сложные и спорные ситуации, разрешение которых возможно с учетом практики рассмотрения аналогичных споров.

На встрече обсуждались проблемы, возникающие при предоставлении земельных участков, касающиеся специфики оформления земли под строительство, планирования и комплексного освоения территорий, высказывались мнения по разрешению других проблем, интересовавших слушателей и участников.

В рамках настоящей статьи дается анализ некоторых моментов встречи, на которых были затронуты актуальные проблемы земельного законодательства.

1. Предоставление земельных участков

В зависимости от цели использования земельного участка можно выделить два варианта предоставления земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности:

• для целей, не связанных со строительством (на основании ст. 34, 35, 36 ЗК РФ, ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ст. 14, ст. 28 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", Лесного кодекса РФ N 200-ФЗ от 4 декабря 2006 г.). В ст. 34 ЗК РФ определен порядок действий граждан, заинтересованных в предоставлении или передаче им земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Они подают в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления соответствующее заявление, в котором должны быть определены: цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, а также испрашиваемое право на землю. Затем в установленные сроки изготавливается и утверждается проект границ земельного участка, принимается решение о его предоставлении в собственность (за плату или бесплатно) либо о передаче в аренду земельного участка с приложением проекта его границ, заключается соответствующий договор (купли-продажи или аренды);
• для строительства. В соответствии со ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1. без предварительного согласования мест размещения объектов;
2. с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Если предоставление земельных участков для строительства в собственность осуществляется без предварительного согласования мест размещения объектов, то, в свою очередь, также возможно 2 варианта:

• на торгах (конкурсах, аукционах);
• без проведения торгов - в случае если земельный участок, который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, при условии, что с правоприобретателем заключен договор о развитии застроенной территории. Более того, этот земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется в собственность или в аренду бесплатно.

Порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта:

1. проведение работ по формированию земельного участка:

• подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;
• определение разрешенного использования земельного участка;
• определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;
• принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
• публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

1. проведение торгов (конкурсов, аукционов) или предоставление земельного участка без их проведения;
2. подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта:

1. выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
2. проведение работ по формированию земельного участка;
3. государственный кадастровый учет земельного участка;
4. принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства.

Таким образом, предоставление участка с предварительным выбором осуществляется из земель, которые не обременены правами на других лиц, то есть свободных государственных и муниципальных земель или из земель, находящихся в пользовании, аренде, владении других лиц или даже в частной собственности, если в последующем допускается изъятие таких земельных участков (о чем говорилось на круглом столе).

Хотелось бы также обратить внимание на п. 10 Обобщения практики рассмотрения споров, связанных с предоставлением земельных участков для строительства. В соответствии с ним, поскольку заявителю предоставлен земельный участок для строительства двух пятиэтажных домов, закрепление за ним земельного участка большей площадью, чем необходимо для строительства двух пятиэтажных домов, противоречит нормам земельного законодательства (дело N А60-26872/04-С9).

2. Установление и изменение разрешенного использования земельных участков, перевод земель из одной категории в другую

Согласно абз. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Как известно, земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории (ст. 7 ЗК РФ):

1. земли сельскохозяйственного назначения;
2. земли населенных пунктов;
3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4. земли особо охраняемых территорий и объектов;
5. земли лесного фонда;
6. земли водного фонда;
7. земли запаса.

Земли, отнесенные к той или иной категории, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к ним и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

По мнению лектора, деление земель на категории ничего не дает, так как в пределах земель различных категорий допускается осуществление практически одних и тех же видов деятельности. То есть отнесение земли к конкретной категории перестает определять разрешенное использование. Представление о том, что можно делать на участке, дает в настоящее время зонирование, которое выполняется в соответствии с градостроительным законодательством. В соответствии с Методическими рекомендациями по разработке схем зонирования территории городов МДС 30-1.99, одобренными Госстроем РФ Протоколом от 10 июня 1999 г. N 01-НС-15/7, зонирование представляет собой деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование.

Согласно ст. 35 ГСК РФ в результате градостроительного зонирования могут определяться следующие зоны:

1. жилые - в их состав могут включаться зоны застройки индивидуальными жилыми домами, а также малоэтажными, среднеэтажными, многоэтажными жилыми домами, жилой застройки иных видов;
2. общественно-деловые состоят из зон делового, общественного и коммерческого назначения; размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения; обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности; зоны иных видов;
3. производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур - к ним отнесены коммунальные зоны (для размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, оптовой торговли); зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду; иные виды;
4. зоны сельскохозяйственного использования - это зоны сельскохозяйственных угодий (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями); зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения;
5. зоны рекреационного назначения - к ним относятся зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом;
6. зоны специального назначения - в их состав включаются зоны, занятые кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных зонах;
7. зоны размещения военных объектов, иные виды территориальных зон.

В состав территориальных зон могут включаться зоны особо охраняемых территорий. В зоны особо охраняемых территорий могут включаться земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.

На Круглом столе говорилось о том, что для каждой зоны должен быть установлен определенный вид разрешенного использования. И тогда предшествующее отнесение к той или иной категории, в принципе, никому будет не нужно, потому что оно само по себе в настоящее время уже ничего не определяет.

Это важно учитывать при переводе земель из одной категории в другую. Для того чтобы добиться установления необходимого разрешенного использования земли, нужно не просто изменить категорию, но также произвести соответствующие изменения зоны.

Вопросы перевода земель также рассматривались на встрече. В связи с этим необходимо остановиться на следующих моментах.

В соответствии со ст. 8 ЗК РФ перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:

1. земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством РФ;
2. земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов РФ;
3. земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;
4. земель, находящихся в частной собственности: земель сельскохозяйственного назначения, - органами исполнительной власти субъектов РФ;
5. земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов.

То есть, как было замечено при проведении Круглого стола, установление границ населенных пунктов и является соответственным переводом в земли населенных пунктов.

Порядок перевода земель из одной категории в другую, сроки выполнения необходимых действий установлены Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".

Согласно ст. 2 указанного Федерального закона для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом (кто таковым является - неизвестно) подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую - в соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

Исходя из общеправовых положений, закрепленных ст. 5 ЗК РФ, лицом, заинтересованным в переводе земли, может быть лицо, имеющее право собственности на землю, либо право пользования на землю. К таким лицам относятся:

• землепользователи - лица, использующие земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;
• землевладельцы - лица, владеющие и использующие земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения;
• арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельным участком по договору аренды, договору субаренды.

К ходатайству о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую прилагаются:

1. выписка из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
2. копии документов, удостоверяющих личность заявителя - физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из ЕГРЮЛ;
3. выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
4. заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
5. согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;
6. расчеты потерь сельскохозяйственного производства.

Интересен следующий факт: несмотря на то, что к ходатайству должно быть приложено согласие правообладателя, в числе оснований для отказа в переводе несогласие указанного лица не названо.

3. Планировка территории, комплексное освоение территории

Планировка территории представляет собой этап градостроительной деятельности после планирования территории и градостроительного зонирования.

В соответствии со ст. 41 ГСК РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.

Подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий. При этом может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.

Строительными нормами и правилами СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", утвержденными Постановлением Госстроя СССР N 78 от 16 мая 1989 г., определена концепция развития и общая организация территории городских и сельских поселений.

В частности, их необходимо проектировать на основе градостроительных прогнозов и программ, генеральных схем расселения, природопользования и территориальной организации производительных сил РФ; схем расселения, природопользования и территориальной организации производительных сил крупных географических регионов и национально-государственных образований; схем и проектов районной планировки административно-территориальных образований; территориальных комплексных схем охраны природы и природопользования зон интенсивного хозяйственного освоения и уникального природного значения, включающих мероприятия по предотвращению и защите от опасных природных и техногенных процессов.

По своей сути, речь идет о правильной и рациональной организации территории.

По словам лектора, для территорий, подлежащих явно в будущем застройке, все-таки магистральный путь решений - это составление проектов планировки территории, чтобы было понятно, как отдельные объекты будут между собой взаимодействовать. Наиболее реально это предусмотреть в случае комплексного освоения территории. Поэтому в случаях комплексного освоения территории законодатель дает существенные поблажки. Например , для комплексной застройки возможно на весьма выгодных льготных условиях получить земельный участок (п. 2.1. ст. 30 ЗК РФ) без предварительного согласования мест размещения объектов и без торгов (конкурсов, аукционов), при условии, что был заключен договор о развитии застроенной территории.

В целом планировка территории осуществляется в целях применения градостроительных решений (стратегии) применительно к территории конкретных планировочных элементов (разработка тактических решений).

4. Разграничение собственности на землю

Разграничение государственной собственности на землю влечет возникновение права собственности на земельные участки либо у Российской Федерации, либо у субъектов РФ, либо у муниципальных образований.

В соответствии с п. 2 ст. 16 ЗК РФ разграничение государственной собственности на землю на собственность РФ (федеральную собственность), собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с ЗК РФ и федеральными законами.

Так, в ст. 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ" говорится о том, что в целях разграничения государственной собственности на землю - к федеральной собственности относятся:

• земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности РФ;
• земельные участки, предоставленные органам государственной власти РФ, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти;

К собственности субъектов РФ относятся:

• земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов РФ;
• земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов РФ, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов РФ;
• иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

К собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:

• земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;
• земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;
• иные, предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ, земельные участки и, предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ, земли.

Согласно ст. 30.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю осуществляется на основании заявления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления либо действующего по их поручению лица.

Перечень необходимых документов утверждается Правительством РФ.

При возникновении спора по вопросам разграничения государственной собственности на землю следует руководствоваться Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 12204/05 от 18 апреля 2006 г. В соответствии с ним эти споры возможны только между публично-правовыми образованиями: Российской Федерацией, субъектами РФ, муниципальными образованиями. Указанные споры носят экономический характер, так как собственность публично-правового образования составляет одну из экономических основ его деятельности. Рассмотрение подобных споров на основании п. 1 ст. 2 и ч. 2 ст. 27 АПК РФ входит в компетенцию арбитражных судов.

В судебных процессах от имени публично-правовых образований выступают уполномоченные органы.

Подобные дела подсудны арбитражному суду субъекта РФ по месту нахождения земельного участка.

На заседании Круглого стола был задан сложный вопрос: "Если земля пока в праве собственности не зарегистрирована ни за Федерацией, ни за субъектом федерации, ни за муниципальным образованием, но она относится, т.е. это считается разграничением?"

По мнению лектора, это зависит от многих обстоятельств.

В Постановлении Правительства РФ N 404 от 30 июня 2006 г. утвержден Перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок при разграничении государственной собственности на землю:

1. Заявление о государственной регистрации права собственности на земельный участок, содержащее указание на нормативный акт, являющийся основанием для регистрации права собственности на земельный участок.
2. Правоустанавливающие документы на земельный участок.
3. Правоустанавливающие документы на объекты недвижимого имущества и кадастровый план земельного участка, подтверждающий нахождение объекта недвижимого имущества на данном земельном участке.
4. Иные документы - в случаях, установленных федеральными законами.

Интересно в данной связи обратиться к судебной практике разрешения данной проблемы.

Согласно п. 1 Обобщения практики рассмотрения споров, связанных с предоставлением земельных участков для строительства, утвержденной Президиумом Арбитражного суда Свердловской области 30.10.2006, распоряжение земельными участками до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий (дело N А60-4666/06-С9).

5. Права на землю собственников помещений в многоквартирных домах

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме, в частности, принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Аналогичное положение установлено ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" (далее - Вводный закон), согласно которому в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

То есть собственники этих помещений в многоквартирных домах признаются собственниками в силу закона. Они являются участниками долевой собственности на земельный участок под этим зданием.

Порядок оформления определен в зависимости от следующего:

• если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, был сформирован до введения в действие ЖК РФ, в отношении него был проведен государственный кадастровый учет, то он переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме;
• если же указанный земельный участок сформирован не был, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о его формировании. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета он переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно нормам ст. 36 ЗК РФ (п. 5 - 8) для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). В свою очередь, соответствующий орган в двухнедельный срок со дня поступления этого заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно (п. 2 ст. 28 ЗК РФ, п. 2, п. 3 ст. 16 Вводного закона).

Но, как верно было указано на Круглом столе, невозможно заявить о выкупе неизвестно чего. Сначала нужно "сделать" участок с точными границами.

В этом случае при отсутствии кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления указанного заявления обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.

Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

После представления проекта границ земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении этого участка заинтересованным лицам, а также направляет им копию решения с приложением указанного проекта.

На основании проекта границ за счет указанных лиц устанавливаются границы земельного участка на местности, и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка.

Таким образом, установлен перечень необходимых при оформлении земли документов (об этом также говорилось на Круглом столе). Во-первых, сведения, подтверждающие статус и полномочия заявителя. Далее - подтверждающие исключительное право заявителя на получение данного земельного участка. Для этого необходимо предоставить подтверждение своих прав на данный объект недвижимости (выписка из ЕГРП, другие документы, подтверждающие возникновение права собственности, - разделительный баланс, акт о передаче имущества, договор о приватизации и т.д.). Кроме этого, также нужна выписка из кадастра (кадастровый паспорт) приобретаемого участка.

В случае если соответствующим органом (например, Департаментом земельных отношений) не выполняются предусмотренные законодательством действия (в частности, определение границ под многоквартирными домами) ответственность за неоплату налога нельзя возлагать на собственников помещений в многоквартирных домах, так как у них до момента приобретения земли в собственность нет оснований для оплаты.

Но, по словам лектора, некоторые судебные решения сводятся к тому, что если эти участки хоть каким-то образом можно считать ранее учтенными, т.е. были проекты планировки территории, занесли сведения кадастра, то указанные лица, собственники, и должны платить земельный налог. В данном случае отсутствуют неправомерные действия органа власти. Напротив, имеется уклонение от оплаты со стороны потенциального собственника, фактически пользующегося земельным участком.

Рассмотрим ситуацию подробнее, так как имеются различные точки зрения по данной проблеме.

В соответствии со ст. 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, в частности, на праве собственности.

Ранее в силу ст. 15 Закона РФ от 11.10.91 N 1738-1 "О плате за землю" основанием для установления земельного налога был документ, удостоверяющий право собственности, владения или пользования земельным участком. Отсутствие такого документа являлось обстоятельством, свидетельствующим об отсутствии у заинтересованного лица обязанности по уплате земельного налога.

Письмом Федеральной налоговой службы от 11 января 2006 г. N 21-4-04/2 "О земельном налоге" установлено следующее. Имея в виду положение ст. 387 НК РФ об обязательности уплаты земельного налога, организации и физические лица, не оформившие правоустанавливающие документы на фактически используемые земельные участки, в том числе и по договорам аренды, с 1 января 2005 года обязаны уплачивать земельный налог.

Одновременно сообщается, что правовая позиция применительно к фактическим землепользователям, в частности, нашла отражение в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 7644/03 от 14.10.2003.

Остановимся на этом Постановлении. Статьей 1 Закона РФ "О плате за землю" предусмотрено, что использование земли в РФ является платным. Ежегодным земельным налогом облагаются как собственники земли, так и землепользователи, кроме арендаторов.

В соответствии с указанным Постановлением отсутствие документа о праве пользования землей, получение которого зависит исключительно от волеизъявления самого пользователя, не может служить основанием для освобождения его от уплаты налога на землю.

Иное толкование ст. 15 Закона позволило бы землепользователю уклоняться от получения государственного акта на право пользования землей и осуществлять бесплатное землепользование.

Таким образом, правовые основания для возложения обязанности по оплате налога на лиц, не оформивших надлежащим образом фактическое использование земельного участка, имеются.

Поэтому, по мнению лектора, все судебные решения о платности землепользования были основаны хотя бы на том, что объект был. И судья в постановляющей части указывал на этот факт, а также на то, что налицо уклонение от заключения договора аренды.

Письмо Минфина РФ N 03-06-02-02/65 от 17 мая 2006 г. разрешает проблемы налогообложения земельным налогом земель, занятых многоквартирными домами (в соответствии с гл. 31 "Земельный налог" НК РФ). Так, Минфин России разъясняет следующее.

На основании ст. 389 НК РФ объектом налогообложения земельным налогом признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен налог.

В соответствии с п. 2 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

В ст. 16 Вводного закона определен порядок перехода земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Статьей 388 НК РФ установлено, что налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

При этом согласно разъяснениям Минюста России (письмо N 04/3201-ЕЗ от 21.04.2006), если права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их регистрации (п. 2 ст. 8, ст. 223 ГК РФ), то государственная регистрация этих прав носит правообразующий характер. В случае, когда право на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает в соответствии с федеральным законом - не с момента государственной регистрации (например, на основании п. 5 ст. 16 Вводного закона), государственная регистрация носит правоподтверждающий характер.

В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков (ст. 390 НК РФ). Но если земельные участки находятся в общей долевой собственности (ст. 392 НК РФ), она определяется для каждого из налогоплательщиков (собственника доли данного земельного участка) пропорционально его доле в общей долевой собственности.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен данный дом (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Учитывая изложенное, в том случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, а также имеются правоподтверждающие документы о государственной регистрации данного земельного участка, а при их отсутствии - документы, подтверждающие право собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме (документы о государственной регистрации прав, правоустанавливающие документы), то налогоплательщиками земельного налога должны признаваться собственники жилых и нежилых помещений этого дома. При этом налог должен исчисляться в порядке, предусмотренном ст. 392 НК РФ. Порядок исчисления налога:

• налогоплательщики-организации исчисляют сумму налога самостоятельно;
• налогоплательщики - физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями, исчисляют сумму налога (сумму авансовых платежей по налогу) самостоятельно в отношении земельных участков, используемых ими в предпринимательской деятельности;
• сумма налога (сумма авансовых платежей по налогу), подлежащая уплате в бюджет налогоплательщиками - физическими лицами, не являющимися индивидуальными предпринимателями, исчисляется налоговыми органами. Исчисленная сумма налога (сумма авансовых платежей по налогу) доводится до физических лиц - собственников жилых помещений в многоквартирном доме - уведомлением, направляемым налоговыми органами.

При отсутствии кадастрового учета земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, органам государственной власти или органам местного самоуправления в целях обеспечения полноты поступлений платежей по земельному налогу в бюджеты муниципальных образований необходимо принять меры по формированию земельных участков под многоквартирными домами и проведению их кадастрового учета.

Таким образом, момент возникновения у собственников помещений в многоквартирном доме прав на земельные участки связывается с:

• наличием права собственности на помещения в многоквартирных домах, так как государственная регистрация права на помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, в том числе - на земельный участок;
• формированием и государственным кадастровым учетом таких земельных участков.

Интересна ситуация, когда права на земельный участок зарегистрированы, например, за застройщиком. С одной стороны, ст. 16 Вводного закона не допускает исключений из правила о переходе земельного участка в общую долевую собственность жильцов. С другой - до государственной регистрации прекращения права собственности обязанность по уплате земельного налога сохраняется за застройщиком.

При этом основания для прекращения права собственности на землю установлены ст. 44 ЗК РФ:

• при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам;
• при отказе собственника от права собственности на земельный участок;
• в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

И даже с учетом норм ст. 35 ЗК РФ потребуется прекращение прав первоначального собственника.

Таким образом, процедура оформления земельного участка собственниками помещений в многоквартирном доме кажется, на первый взгляд, законодательно урегулированной, но при этом порождает большое число вопросов и проблем в каждом конкретном случае.

6. Изменение отдельных законодательных актов РФ в целях совершенствования земельных отношений

На заседании Круглого стола говорилось о перспективах правового регулирования и правовой природе объединения, раздела, перераспределения земельных участков, а также выдела рассматриваемых в качестве основания для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки.

Важно отметить в связи с этим тот факт, что Государственной Думой принят во втором чтении проект N 330901-4 Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования земельных отношений".

О некоторых поправках, которые будут внесены указанным законопроектом, говорилось на встрече.

В частности, был поставлен вопрос о том, какими должны быть действия заинтересованных лиц, когда делится новый участок, либо документы на него не сохранились. Как при этом устанавливаются границы фактически сложившихся участков.

На основании действующей пока ст. 38 (п. 9) Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется с учетом сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, и фактического землепользования. В этом случае при определении границ земельного участка возникают серьезные проблемы.

Исходя из положений указанного проекта Федерального закона, п. 9 ст. 38 изложен в следующей редакции:

"9. При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности 15 и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка".

По словам лектора, в этом случае необходимо доказать, что заинтересованное лицо 15 лет владело участком в каких-то границах (забор, живая изгородь, канава, овраг и т.д.), которые воспринимаются в качестве ограничителя "вашего" от "не вашего". Результат - приобретательная давность (по аналогии со ст. 234 ГК РФ) или отстаивание своих прав на владение.

Стародумова С.Ю., преподаватель кафедры гражданского права и процесса Саратовского юридического института МВД России.

В статье проанализированы наиболее актуальные проблемы приобретения права собственности на земельные участки, рассмотрены различные способы признания права собственности на землю, выявлены противоречия действующего законодательства и предложены пути их решения.

In article the most actual problems of buying of the property on the ground areas are analysed. Various ways of a recognition of the property right to the ground are considered. Contradictions of the current legislation are revealed and ways of their decision are offered <*>.

<*> Starodumova S.Yu. Certain topical issues of acquisition of a right of ownership to land in the Russian Federation.

Разнообразие форм собственности на землю, закрепленное Конституцией РФ, обусловило широкую систему возникновения прав на данный природный ресурс. Учитывая, что отношения по поводу земли регулируются как частным, так и публичным правом, до настоящего времени идет спор, какой отрасли права отдать преимущество: гражданскому, земельному или административному праву?

С одной стороны, земельные отношения носят имущественный характер. То, в какой мере земельные участки могут стать объектами гражданских отношений, устанавливается земельным законодательством, в свою очередь, пользование, владение и распоряжение земельными участками изначально возникли именно на основе административных актов.

В рамках общей характеристики первоначальных и производных способов приобретения права собственности способам приобретения прав на земельные участки присущи свои особенности. Анализируя в настоящей статье различные способы приобретения прав на земельные участки, можно констатировать, что приобрести в собственность земельный участок можно только производными способами.

Во-первых, земли, не принадлежащие физическим или юридическим лицам, являются собственностью государства (ст. 16 ЗК РФ).

Во-вторых, если собственность на земли не разграничена, то распоряжение такими земельными участками осуществляется органами местного самоуправления, т.е. при отсутствии установленного собственника данное недвижимое имущество не признается бесхозяйным <1>, хотя на практике у большинства объектов недвижимости не определены хозяйствующие субъекты, что приводит не только к разрушению объектов недвижимости, но и угрожает жизни и здоровью населения. Так, при расследовании пожара в Доме ветеранов в Республике Коми было выявлено, что у данного учреждения отсутствует какой-либо юридический статус. Данный факт привел к гибели людей, а также выявил проблему установления статуса как здания, так и земельного участка, необходимого для его использования.

<1> Ст. 10 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в ред. от 1 декабря 2007 г.) // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148.

В-третьих, порядок передачи земельных участков в собственность, деление территорий по целевому назначению, ограничения по передаче земель в собственность закреплены как земельным, так и федеральным законодательством.

И наконец, возникновение, изменение либо прекращение прав собственности подлежат государственной регистрации.

Отметим, что действующее законодательство предусматривает три основные категории способов признания права собственности на землю:

• переоформление ранее принадлежавших прав на земельные участки гражданами и юридическими лицами (п. 9.1 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", ст. 265 - 267 ГК РФ, ст. 21 ЗК РФ);
• административный порядок признания права собственности на земельные участки (ст. 28, 36 ЗК РФ);
• гражданско-правовой способ признания права собственности на землю (ст. 34, 37, 38 ЗК РФ, ст. 217, 552, 1181 ГК РФ).

Полагаем, что отдельно можно выделить судебный способ установления права собственности на землю (ст. 12 ГК РФ, ст. 59 ЗК РФ). Из указанных способов наиболее распространенным в существующей экономической формации представляется гражданско-правовой способ, выражающийся в заключении сделок купли-продажи земельного участка, выкупе земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, оформлении права собственности в связи со вступлением в наследство и в совершении ряда других гражданско-правовых действий.

На практике большинство проблем связано с установлением права собственности на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости. Так, при определении принадлежности зданий и сооружений определенному собственнику нельзя обходить стороной вопрос о "единстве судьбы" земельного участка с таким имуществом. Фактически при определении принадлежности здания, сооружения либо иного недвижимого имущества собственнику происходит борьба за право распоряжаться земельным участком, необходимым для использования такого имущества.

В частности, обращают на себя внимание случаи неоднократного освещения в СМИ ситуации вокруг здания на улице Новаторов, г. Москва, которое местная православная община считала бывшим храмом. При этом налицо противостояние чиновников и общества, ставшего на защиту спорного по статусу строения (то ли центральный теплопункт, то ли остов церкви, освященной в 1914 г.). За четыре года бюрократических отписок так и не последовало обращения в суд за установлением статуса здания, а соответственно, принадлежности земельного участка. Спорное здание разрушено, а на его месте, возможно, будет возведена парковка или спортивная площадка. Время покажет, ради какого целевого использования земельного участка было снесено здание, ассоциируется прихожанами и священнослужителями с Преображенским храмом.

Такой способ, как переоформление ранее принадлежащих прав на земельные участки, по своей природе носит административный характер (поскольку осуществляется через органы исполнительной власти и местного самоуправления) и в настоящее время становится все менее актуальным. Под переоформлением прав на земельные участки законодатель подразумевает установление права собственности на землю землевладельцами и землепользователями. Данные лица владеют (пользуются) земельными участками на правах пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. При этом законодательное отношение к порядку переоформления прав физическими и юридическими лицами не одинаковое.

Если граждане не ограничены какими-либо сроками по оформлению прав собственности на землю, то права большинства юридических лиц находятся под угрозой. Например , религиозные организации обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования в срок до 1 января 2010 г., а остальные юридические лица (кроме особо оговоренных в Земельном кодексе РФ) - до 1 января 2013 г. В лучшем случае данное положение приведет к применению штрафных санкций в размере от двадцати тысяч до ста тысяч рублей (вводимых с 2011 г. КоАП РФ). А в худшем? К изъятию земельных участков у данных субъектов, т.е. прекращению каких-либо прав на землю? В настоящее время законодатель не предусмотрел иных санкций за пропуск сроков переоформления (перерегистрации) земельных прав, кроме штрафных. Хочется обратить внимание на тот факт, что после вступления в силу Земельного кодекса РФ обязательные сроки переоформления прав на земельные участки неоднократно переносились. Например , изначально срок переоформления земельных прав был установлен до 2006 г., затем перенесен до 2008 г. и, наконец, изменен до 2013 г. Таким образом, законодатель постарался установить временные рамки сроков оформления земельных прав, т.е. без неблагоприятных последствий - до 2011 г., а максимально возможные - до 2013 г.

На наш взгляд, чтобы устранить существующие недостатки в земельном законодательстве, можно пойти двумя путями. С одной стороны, можно технически внести изменения в ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", заменив слово "обязаны" переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на слово "вправе", что повлечет отмену штрафных санкций и приравняет в правах физических и юридических лиц.

С другой стороны, вводимую с 2011 г. статью 7.34 КоАП РФ можно дополнить абзацем: "Неоднократное нарушение установленных земельным законодательством сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность влечет прекращение установленного права".

При этом судебная практика склоняется к тому, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Таким образом, и привлечение к ответственности за нарушение сроков оформления прав может осуществляться только в судебном порядке. При этом у субъекта будет последняя возможность в судебном порядке установить новое право на земельный участок.

Стремясь избежать неблагоприятных последствий, а также в целях стимулирования субъектов реализовать предоставленные права на переоформление в 2006 г. был принят Закон <2>, упрощающий данную процедуру и закрепляющий обязанность определенных органов содействовать в оформлении документов для установления права собственности, а при возникновении споров принимать меры по заключению мировых соглашений. Такое положение, видимо, закрепляется в связи с отсутствием в законодательстве лица, определяющего, на каком из двух возможных видов прав (собственности или аренды) будет предоставлен земельный участок. С одной стороны, способ реализации предоставленных прав выбирает сам субъект, с другой стороны, решение о предоставлении участка на выбранном праве принимает уполномоченный орган. Первому выгоднее приобрести имущество в собственность, второму - переоформить на право аренды. Разрешение сложившейся ситуации сводится к принуждению в судебном порядке ответственных за оформление документов органов принимать правоустанавливающие решения в интересах заявителя.

<2> Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" (в ред. от 13 мая 2008 г.) // СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881.

В отличие от переоформления ранее принадлежавших прав административный порядок установления права собственности применяется в отношении новых земельных правоотношений.

Административный порядок установления права собственности на вновь предоставляемые земельные участки является наиболее сложным способом возникновения права собственности и отличается бюрократизмом и многочисленными нарушениями прав граждан и юридических лиц. В рамках реализации данного права выносится акт соответствующего органа (с сопутствующим согласованием различных инстанций), с решением вопроса, в какой форме будет предоставлен земельный участок: платной или бесплатной. Сам Земельный кодекс практически не раскрывает случаи бесплатного предоставления земельных участков, но такие положения закрепляются федеральным и региональным законодательством. Причем по общему правилу выделение земельных участков в собственность должно производиться за плату. Однако региональным законодательством закрепляются исключительные случаи бесплатной передачи земли.

Например , в рамках своих полномочий органы местного самоуправления Ленинградской области в 2008 г. закрепили бесплатное предоставление земельных участков в собственность граждан для индивидуального жилищного строительства на территории Ленинградской области <3>. Недостатком данного Закона являются отсутствие разработанного порядка предоставления земельных участков, отсутствие указания на максимальные размеры предоставления земельных участков, а также ряд других положений, требующих законодательного урегулирования, в связи с чем на данном этапе реализовать предоставленные права граждане не могут.

<3> Областной закон Ленинградской области от 14 октября 2008 г. N 105-ОЗ "О бесплатном предоставлении отдельным категориям граждан земельных участков для индивидуального жилищного строительства на территории Ленинградской области".

Аналогичные положения были реализованы в Новгородской области с принятием Областного закона от 29 апреля 2002 г. N 39-ОЗ "О предоставлении земельных участков на территории Новгородской области", в Смоленской области с принятием Закона от 29 мая 2003 г. "О предоставлении земельных участков в собственность граждан бесплатно" и в ряде других регионов.

Также в Саратовской области предусмотрены случаи однократного бесплатного предоставления земельных участков в собственность гражданам для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в сельской местности, для крестьянского (фермерского) хозяйства, для садоводства, огородничества и животноводства, а также для дачного строительства <4>.

<4> Закон Саратовской области от 21 мая 2004 г. N 23-ЗСО "О земле" (в ред. от 31 октября 2008 г.) // Саратов - столица Поволжья. 2004. N 99(1050).

Что касается судебного порядка установления права собственности на землю, то в настоящее время суды рассматривают значительное число споров как при отказе в предоставлении земельных участков, так и по поводу их предоставления на том или ином праве. Так, в Архангельской области рассматривалось дело по иску о бесплатном предоставлении в собственность земельного участка. Истец в 2004 г. в соответствии со ст. 17 ФЗ "О статусе военнослужащих" и ст. 28 Земельного кодекса РФ обратился за бесплатным предоставлением земельного участка для жилищного строительства. В процессе оформления всех необходимых документов в 2005 г. Федеральным законом N 122-ФЗ "О монетизации льгот" военнослужащие утратили право на получение в собственность бесплатно земельного участка для индивидуального жилищного строительства, в связи с чем в предоставлении земельного участка было отказано <5>. Так как акты гражданского законодательства обратной силы не имеют и применяются к правоотношениям, возникшим после введения их в действие, заявитель обратился в суд и обжаловал действия мэрии. Суд вынес решение в пользу военнослужащего.

<5> См.: Дело N 2-64/07 // Архив Ломоносовского районного суда г. Архангельска за 2007 г.

Таким образом, достаточное количество вопросов, возникающих в процессе реализации прав на приобретение в собственность земельных участков, требует теоретического осмысления и практической реализации.

Собственнику нужно пройти «огонь, воду и медные трубы». Оформление заветного куска земли потребует от землевладельца немало времени и сил.

Существует два наиболее общих случая оформления земли в собственность:

• владелец имеет первоначальные землеотводные документы
• владелец не обладает первоначальными землеотводными документами.

Для землевладельцев, которые обладают необходимыми документами

Рассмотрим тот вариант, когда у собственника земельного участка есть документы. В данном случае процесс оформления земли в собственность будет проходить по упрощенной схеме, с наименьшим количеством проблем и препятствий.

Если у гражданина наличествуют документы, которые подтверждают его право на обладание земельным участком, либо документы, свидетельствующие о предоставлении участка земли первоначальному землепользователю, то в соответствии с законом № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» гражданин может в упрощенном порядке оформить участок в собственность.

Для получения свидетельства о государственной регистрации земельного участка собственник должен предоставить первоначальные землеотводные документы, а также кадастровый паспорт участка земли в Управление Федеральной регистрационной службы.

Некоторые проблемы, с которыми может столкнуться землевладелец:

• установление границ земельного участка (в случае, если площадь участка была изменена)

Владелец земли имеет право провести процедуру межевания (установления границ) и получить в собственность ту площадь участка, которая ему фактически принадлежит.

• получение подписи соседей в Акт согласования границ

Подписи могут быть получены при обоюдном согласии или же через суд.

Землевладелец не имеет первоначальные землеотводные документы в том случае, если собственник не обладает документами, которые бы подтверждали его права на данный участок земли, ему следует обратиться в Администрацию того муниципального образования, в котором находится участок.

Процедура оформления документов для приватизации состоит из следующих этапов:

• гражданин подает в Администрацию письменное заявление с просьбой о предоставлении земельного участка в собственность. По истечении одного месяца землевладелец получает ответ;
• следующий этап включает себя проведение топографической съемки земельного участка, утверждение проекта границ, постановку участка на кадастровый учет и проведение работ по межеванию ;
• затем Администрация готовит Постановление о предоставлении земельного участка в собственность. На основании данного документа впоследствии заключается договор, который подлежит государственной регистрации Управлении Федеральной регистрационной службы.

Собственник может столкнуться также со следующими проблемами:

• земельной участок не подлежит приватизации, так как в соответствии с утвержденным планом застройки территорий отнесен к землям общего пользования. Решение: продолжать пользование землей на основании уже существующего права или же оформить договор аренды земли.
• в случае если правом на недвижимость обладают несколько лиц, а участок земли неделим, то приватизация возможна только в общую долевую собственность на основании совместного заявления собственников недвижимости.
• приобретая в собственность недвижимость, гражданин не уделил достаточно внимания документам на землю, поэтому они не оформлены должным образом. Решение: если сделка совершена до 1990, то есть возможность зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки. Если сделка совершена после 1990, то гражданин имеет право зарегистрировать только ту часть земли, которая непосредственно занята недвижимостью.

В заключение следует отметить, что проблемы, возникающие при регистрации и приватизации земельных участков, почти всегда решаемы, но часто требуют помощи специалистов. Для решения возникших проблем вы всегде можете получить