Основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Жилищные права граждан Жилищные права обязанности

У граждан есть право выполнения и распоряжения жилищных прав, которые им предоставляет государство. То есть, никто не ограничивает реализацию или установления данных прав согласно договорам или жилищному законодательству. Главное - чтобы в процессе осуществления лицами своих обязанностей и прав не было обнаружено нарушения интересов, свобод и прав кого-либо другого.

Если говорить об основном жилищном праве, то оно состоит в том, что у гражданина есть право пользоваться жилым помещением. Он может делать это как законный владелец, наниматель, член семьи или временный жилец. Кстати, в законодательстве ясно прописано, что у собственника есть возможность предоставления жилища другим гражданам.

Что касается защиты вышеописанных прав, то она осуществляется, если:

жилищное право было действительно признано;
восстанавливается положение, существовавшее до начала нарушения такого права, и пересекаются действия;
нарушающие данное право или имеющие высокую вероятность его нарушения;
нормативно правовой акт не применяется судом;
прекращаются ли изменяются жилищные правоотношения;
существуют иные способы, предусмотренные различными государственными органами и законом.

Что подразумевают собой жилищные обязанности граждан и какие из них считаются важнейшими?

Безусловно, у всех собственников недвижимости есть свои основания его приобретения и использования. Независимо от этого, лица несут определенные обязанности. Вообще, существует невероятное количество подобных обязанностей, поэтому стоит выделить лишь самые ключевые.

Например, граждане могут пользоваться жилищными комнатами, а также остальными помещениями и оборудованием исключительно по назначению. При этом вообще не должны ущемляться иные права и свободы граждан. Более того, необходимо выполнять прописанные в законодательстве санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные, эксплуатационные требования. Также нужно своевременно оплачивать жилье и коммунальные услуги.

Известно, что некоторые территории оборудованы придомовыми объектами. Их также можно использовать лишь согласно конкретным правилам. Требуется не забывать о соблюдении порядка и чистых условий в подъездах, лифтах и тому подобных местах. Необходимо экономно использовать воду, электроэнергию и так далее.

И обязанности

В широком смысле жилищным правам и обязанностям, жилищным правоотношениям посвящена основная часть жилищного законодательства. В данном параграфе сделана попытка выделить общие , характерные для граждан – пользователей жилыми помещениями независимо от основания пользования и фондовой принадлежности, а также обязанности органов власти различного уровня.

С учетом вышеизложенного подхода, связанного с комплексной природой жилищных правоотношений <1>, представляется возможным деление жилищных прав на конституционные, гражданские и административные.

——————————–

К основным гражданским жилищным правам относятся:

Заключения гражданско-правовых сделок по поводу занимаемого жилого помещения (возможность зависит от основания пользования);

Право вселения других граждан на занимаемую площадь;

Право пользования жилищем (частично);

Некоторые другие права.

К основным административным жилищным правам относятся:

Право постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

Право нуждающихся граждан бесплатно получить жилое помещение по договору социального найма;

Право нуждающихся граждан за доступную плату получить жилое помещение в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;

Некоторые другие права.

Специальная норма, посвященная основаниям возникновения жилищных прав и обязанностей, содержится в ст. 10 ЖК РФ. Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. Соответственно с этим жилищные права и обязанности возникают:

Из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

Из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

Из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

В результате приобретения в собственность жилых помещений;

Из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

Вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Из смысла гражданского и жилищного законодательства следует, что граждане Российской Федерации имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения по договору социального найма в домах государственного или муниципального жилищных фондов, жилого помещения в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов, на приобретение жилого помещения в собственность и путем индивидуального жилищного строительства, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством.

Обладая жилищем независимо от оснований приобретения и пользования, граждане несут целый ряд обязанностей. По мнению законодателя, наиболее важными жилищными обязанностями являются:

во-первых, использование жилых помещений, а также подсобных помещений и оборудования только по назначению, при этом не ущемляя жилищных, иных прав и свобод других граждан;

Жилищные права, а также и обязанности, составляющие содержание жилищных правоотношений, возникают из юридических фактов, с которыми закон и иные нормативные правовые акты связывают возникновение, изменение и прекращение этих прав и обязанностей.

Согласно ст. 10 ЖК жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. (Следует отметить, что данная статья сформулирована с применением положений ст. 8 ГК.)

Акты государственных органов и органов местного самоуправления служат основанием возникновения жилищных прав и обязанностей лишь в случаях, если это предусмотрено жилищным законодательством.

Так, согласно ст. 57 ЖК для заключения договора социального найма жилого помещения необходимо решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения по такому договору. Статьей 86 ЖК установлено, что предоставление жилого помещения в связи со сносом дома осуществляется органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе. Решение о включении жилья в специализированный жилищный фонд принимается органом, осуществляющим управление государственным или муниципальным жилищным фондом, как это предусмотрено ст. 92 ЖК. В соответствии со ст. 32 ЖК решение об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается органом власти или органом местного самоуправления, принявшим решение об изъятии земельного участка.

В качестве важного основания возникновения жилищных прав и обязанностей выступают договоры и иные сделки, как предусмотренные федеральным законом, так и не предусмотренные. Не предусмотренные федеральным законом договоры и иные сделки не могут противоречить закону (п. 1 ст. 10 ЖК).

Жилищные права и обязанности возникают, в частности, на основании:

-договора социального найма жилого помещения (ст. 60 ЖК);
-договора (коммерческого) найма жилого помещения (ст. 671 ГК);
-договора найма специализированных жилых помещений (ст. 100 ЖК);
-договора поднайма жилого помещения (ст. 77 ЖК, ст. 685 ГК);
-договора безвозмездного пользования (ст. 689 ГК, см. также ст. 99 и 109 ЖК);
-договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК, см. также ст. 34 ЖК).

Права и обязанности по пользованию жилым помещением возникают у его собственника (ст. 30 ЖК). В соответствии с российским законодательством граждане могут приобрести жилое помещение по договору купли-продажи (ст. 454 ГК), договору дарения (ст. 572 ГК) и т.д. (см. также п. 4 ст. 218 ГК, Закон о приватизации жилых помещений).

Жилищные права и обязанности возникают из членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах. Согласно ст. 111 ЖК право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет. Согласно ст. 124 ЖК основанием владения, пользования и в установленных пределах -- распоряжения жильем является членство в жилищном кооперативе.

Основанием возникновения прав и обязанностей могут явиться судебные решения. Жилищный кодекс предусматривает значительное число случаев разрешения жилищных проблем в судебном порядке, в частности: если стороны жилищных отношений не пришли к соглашению; в виде ответственности за нарушения жилищного законодательства.

Так, в соответствии с ЖК в суде можно обжаловать: отказ соответствующего органа в переводе жилого помещения в нежилое и нежилого -- в жилое (ст. 24); отказ в согласовании переустройства жилого помещения (ст. 27); сохранение на определенный срок права пользования жильем за бывшим членом семьи собственника жилого помещения (ст. 31); случаи принудительного обмена жилого помещения (ст. 72) и отказа наймодателя в даче согласия на обмен жилья (ст. 74); выселение в случаях виновного поведения поднанимателя (ст. 79), а также нанимателя и членов его семьи (ст. 83, 91); выселение граждан из жилых помещений по предусмотренным основаниям (ст. 84, 89, 90); расторжение договора найма и выселение из специализированных жилых помещений (ст. 101 и 103).

Основанием возникновения (сохранения) жилищных прав и обязанностей могут быть: определенные действия участников жилищных отношений; бездействие участников; определенные события.

Жилищные права и обязанности возникают в силу волеизъявления участников жилищных отношений, т.е. в результате определенных действий этих лиц. Так, граждане, имеющие право на получение жилья по договору социального найма, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях по их обращению (ст. 52 ЖК). Права и обязанности возникают в связи с реализацией нанимателем жилого помещения по договору социального найма своих прав, «вытекающих» из договора: сдача жилья в поднаем (ст. 76 ЖК), обмен жилого помещения (ст. 72 ЖК), замена жилого помещения (ст. 81 ЖК) и проч. Собственник жилья может сдать его внаем, в связи с чем жилищные права и обязанности возникнут у собственника (наймодателя) и нанимателя этого жилого помещения (ст. 30 ЖК).

Каждому праву одного из участников жилищных отношений соответствует обязанность другого участника. Так, праву на получение жилья по договору социального найма соответствует определенная обязанность государства, муниципальных образований (ст. 49 ЖК).

Примером бездействия участников жилищных отношений как основания сохранения прав и обязанностей по договорам служит положение ст. 684 ГК о продлении договора найма жилого помещения.

События (случаи, происшествия) не зависят от воли участников жилищных отношений. Жилищные права и обязанности возникают, если федеральный закон, иной нормативный правовой акт связывает с таким событием их возникновение. Так, согласно ст. 82 ЖК дееспособный47 член семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения в случае смерти нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем жилого помещения по ранее заключенному договору (см. также ст. 672 и 686 ГК).

Законодатель определяет также случаи прекращения правоотношений в результате фактических событий. В частности, разрушение жилого помещения или смерть одиноко проживающего нанимателя влекут прекращение договора социального найма (ст. 83 ЖК), это, в свою очередь, порождает определенные последствия для поднанимателя (ст. 79 ЖК), временных жильцов (ст. 80 ЖК).

В ряде случаев в основе возникновения права на жилое помещение обозначены несколько юридических фактов. Так, по договору социального найма право на жилье возникает у гражданина, если: он состоял на учете нуждающихся в жилых помещениях; принято решение о предоставлении ему жилого помещения; заключен договор жилищного найма (ст. 52, 57, 60 ЖК).

Жилищные права и обязанности возникают вследствие правомерных действий граждан, юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления (в частности, получение жилого помещения по договору социального найма -- ст. 57; вступление в члены жилищных кооперативов -- ст. 111 ЖК).

Что касается противоправных действий, то в результате таковых права на жилье не возникает (например, самовольное занятие жилого помещения).

Статья 1 ЖК предусматривает, что жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Комментарий к Ст. 10 ЖК РФ

1. При формулировании ст. 10 ЖК РФ решающим оказалось влияние ГК РФ (ср. ст. 10 ЖК и ст. 8 ГК).

Жилищные права и обязанности (жилищные правоотношения) возникают, изменяются и прекращаются. Характеризуя основания движения жилищно-правового отношения, прежде всего следует назвать материальные, под которыми понимаются потребности лиц и те экономические отношения, в которые они вступают для получения соответствующих материальных и иных благ в целях удовлетворения своих потребностей. Однако сами по себе материальные основания не создают (не изменяют и не прекращают) прав и обязанностей. Это происходит при наличии юридических оснований движения жилищного правоотношения. Рассматривая такие основания, необходимо указать ряд следующих моментов:
———————————
Этот же этап движения правового отношения иногда именуется модификацией, или трансформацией, правоотношения.

См.: Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. М., 1958. С. 10.

во-первых, названные общественные отношения должны охватываться рамками предмета правового регулирования определенной отрасли права, ибо иначе они не могут приобрести соответствующую правовую форму. Именно нормы жилищного законодательства представляют собой нормативное основание движения жилищного правоотношения;

во-вторых, субъекты общественного отношения должны быть в необходимой мере правосубъектны; сущность гражданской правосубъектности кратко можно охарактеризовать как основанную на нормах права юридическую способность лица быть участником правовых отношений;
———————————
См.: Красавчиков О.А. Гражданская правосубъектность как правовая форма // Правовые проблемы гражданской правосубъектности: Сб. ученых трудов. Вып. 62. Свердловск: СЮИ, 1978. С. 11.

в-третьих, необходимо наличие юридических фактов (юридико-фактических оснований), т.е. фактов реальной действительности, с которыми нормы права связывают возникновение, изменение и прекращение правового отношения.

Из этого видно, что правовые основания движения жилищного правоотношения представляют собой известную совокупность различных по своему содержанию взаимосвязанных юридических явлений, взаимодействие которых влечет за собой возникновение, изменение или прекращение жилищного правоотношения.

Наличие материальных, нормативных и правосубъектных оснований лишь создает возможность динамики жилищного правоотношения. Поэтому указанные явления в науке именуют предпосылками движения правовой связи. Собственно, основаниями движения жилищного правоотношения, как и любого другого правового отношения, являются юридические факты, поскольку они реализуют создаваемую материальными, нормативными и правосубъектными предпосылками возможность динамики жилищного правоотношения. Юридические факты выступают в качестве конкретной (частной) правовой основы динамики конкретных (в том числе жилищных) правоотношений.
———————————
См.: Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. С. 27.

В комментируемой статье называются юридические факты, порождающие жилищные права и обязанности. Многие из названных в этой статье юридических фактов могут быть правоизменяющими и (или) правопрекращающими (см. п. 11 настоящего комментария).

2. Жилищные права и обязанности по общему правилу возникают из оснований, предусмотренных актами жилищного законодательства (см. ст. 5 ЖК и комментарий к ней). Но, как известно, в гражданско-правовой сфере разрешено все, что прямо не запрещено (законодательством). Поэтому жилищные права и обязанности возникают также из действий субъектов жилищного права (см. и комментарий к ней), которые хотя и не предусмотрены актами жилищного законодательства, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства (см. й к ней) порождают жилищные права и обязанности. Например, гражданин А. по просьбе гражданина Б. выполнил какую-либо работу. В знак благодарности гражданину А. предоставлено право пользоваться жильем (частью жилого помещения), принадлежащим гражданину Б. Что это? Более всего такие отношения похожи на договор найма (если гражданин Б. наниматель — то на отношения, порождаемые договором поднайма). Но это не наем (не поднаем) в «чистом» виде. Это отношения, не предусмотренные законодательством, но ему не противоречащие и поэтому признаваемые и защищаемые государством. Соответствующее соглашение в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождает жилищные права и обязанности.

3. Сравнительно редко основанием возникновения жилищных прав и обязанностей является один юридический факт. Чаще всего они порождаются юридическим составом, под которым принято понимать совокупность юридических фактов, необходимых и достаточных для наступления юридических последствий, предусмотренных нормой права. Так, для возникновения права пользования жилым помещением государственного или муниципального жилищного фонда необходима совокупность таких юридических фактов, как: 1) решение о предоставлении жилого помещения; 2) договор социального найма жилого помещения; 3) передача наймодателем жилого помещения нанимателю. Только при наличии всех юридических фактов, причем накапливающихся в строго определенном (указанном) порядке, возникает право пользования жилым помещением (и обязанности нанимателя). Первые два названных юридических факта порождают и промежуточные юридические последствия. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма является основанием заключения соответствующего договора (ч. 4 ст. 57 ЖК). Договор социального найма порождает обязанность одной стороны (наймодателя) передать другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем (ч. 1 ст. 60, ч. 2 ст. 65 ЖК).

Аналогичным образом могут быть охарактеризованы и многие другие юридико-фактические основания движения иных жилищных правоотношений.

С учетом сказанного следует иметь в виду некоторую условность перечня оснований возникновения жилищных прав и обязанностей, содержащегося в комментируемой статье. Чаще всего жилищное правоотношение порождается не одним из оснований, указанных в том или ином пункте комментируемой статьи, но определенным юридическим составом.

4. К договорам, упоминаемым в п. 1 настоящей статьи, относятся такие гражданско-правовые соглашения, как договоры найма (коммерческого и социального), поднайма, безвозмездного пользования и т.д.

В ряде случаев закон не упоминает о договоре, но договорная природа отношений не вызывает сомнения. Например, соглашение о вселении временных жильцов.

Говоря об «иных сделках», о которых содержится упоминание в п. 1 комментируемой статьи, можно указать, например, на завещательный отказ: на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью (п. 2 ст. 1137 ГК). Волеизъявление на получение завещательного отказа также есть односторонняя сделка, входящая в юридический состав, порождающий право отказополучателя пользоваться жилым помещением. Напротив, отказ от принятия завещательного отказа представляет собой одностороннюю сделку, препятствующую возникновению права пользования (см. также ст. 33 ЖК и комментарий к ней) (о договорах и иных сделках, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему, служащих основаниями возникновения жилищных прав и обязанностей, см. также п. 2 настоящего комментария).

5. Среди актов органов, о которых идет речь в п. 2 комментируемой статьи, можно назвать, например, решение о предоставлении жилого помещения в социальный наем, принимаемое органом местного самоуправления (см. также п. 3 настоящего комментария).

6. Жилищные права и обязанности нередко основываются на судебном решении. Так, судебное решение может входить в юридический состав, порождающий право нанимателя и (или) собственника, проживающего в коммунальной квартире, на освободившееся в этой квартире жилое помещение (ст. 59 ЖК).

Часто судебное решение может входить в правоизменяющий юридический состав (например, при выселении одного из пользователей).

7. При приобретении жилых помещений в собственность (п. 4 комментируемой статьи) по различного рода договорам (купли-продажи, мены, дарения и др.), в порядке наследования, в результате приватизации и прочего возникают жилищные права и обязанности, предусмотренные ст. ст. 288 — 292 ГК; ст. ст. 30 — 34 ЖК).

8. Членство в жилищном или жилищно-строительном кооперативе (п. 5 комментируемой статьи) является основанием возникновения прав, предусмотренных ст. 116 ГК РФ и ст. ст. 110 — 134 ЖК РФ.

9. О действиях, не предусмотренных п. п. 1 — 5 комментируемой статьи, но с которыми акт жилищного законодательства связывает возникновение жилищных прав и обязанностей (п. 6), см. п. 2 настоящего комментария.

Возникновение жилищных прав и обязанностей нередко связывается с таким своеобразным событием, как истечение срока. Например, граждане, намеренно ухудшившие свои жилищные условия, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения соответствующих действий (ст. 53 ЖК). Стало быть, истечение указанного (пятилетнего) срока порождает право встать на учет.

11. Как неоднократно отмечалось, названные в комментируемой статье юридические факты могут быть также правоизменяющими и (или) правопрекращающими. Так, при объединении договоров (ч. 1 ст. 82 ЖК) происходит изменение жилищных прав и обязанностей. Правоизменяющим юридическим фактом является договор социального найма, заключенный вместо ранее существовавших двух (или более) договоров.

Договор социального найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (ч. 1 ст. 83 ЖК). Это соглашение сторон является правопрекращающим юридическим фактом.

Иные сделки, упоминаемые в комментируемой статье, также могут быть правоизменяющими или правопрекращающими. Так, наниматель по договору социального найма вправе с письменного согласия членов своей семьи вселить в жилое помещение новых членов семьи (ст. 70 ЖК). Такое согласие есть сделка, влекущая изменение договора (ч. 2 ст. 70 ЖК).

Страница 1 из 3

§ 1. Жилищные права и обязанности

В широком смысле жилищным правам и обязанностям, жилищным правоотношениям посвящена основная часть норм жилищного законодательства. В данном параграфе сделана попытка выделить общие права и обязанности, характерные для граждан - пользователей жилыми помещениями независимо от основания пользования и фондовой принадлежности, а также обязанности органов власти различного уровня.

С учетом вышеизложенного подхода, связанного с комплексной природой жилищных правоотношений 1 , представляется возможным деление жилищных прав на конституционные, гражданские и административные.

Что касается конституционных жилищных прав, то их характеристика была дана в гл. 1.

К основным гражданским жилищным правам относятся:

Право заключения гражданско-правовых сделок по поводу занимаемого жилого помещения (возможность зависит от основания пользования);

Право вселения других граждан на занимаемую площадь;

Право пользования жилищем (частично);

Некоторые другие права.

К основным административным жилищным правам относятся:

Право постановки на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

Право нуждающихся граждан бесплатно получить жилое помещение по договору социального найма;

Некоторые другие права.

Из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных
федеральным законом, но не противоречащих ему;

Из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

В результате приобретения в собственность жилых помещений;

Из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

Вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или
иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Из смысла гражданского и жилищного законодательства следует, что граждане Российской Федерации имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения по договору социального найма в домах государственного или муниципального жилищного фонда, жилого помещения в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов, на приобретение жилого помещения в собственность и путем индивидуального жилищного строительства, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством.

во-вторых, выполнение предусмотренных законодательством санитарно-гигиенических, экологических, архитектурно-градостроительных, противопожарных и эксплуатационных требований;

в-третьих, своевременное производство оплаты жилья, коммунальных услуг;

в-четвертых, использование придомовых территорий без ущерба интересам других граждан и общества в соответствии с установленными правилами, соблюдение чистоты и порядка в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования.