Неделимый земельный участок. О делимых и неделимых земельных участках Определение делимости и неделимости земельных участков

Который может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок. Поскольку формирование земельных участков осуществляется в процессе кадастровых работ, то можно сказать, что раздел земельных участков производится посредством кадастрового учета.

Такой раздел земельного участка нельзя назвать сделкой. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Конечно, землеустроительные и кадастровые работы начинаются по воле собственника, в результате их проведения исчезает объект гражданских прав и появляются новые, но раздел земельных участков нельзя назвать односторонней сделкой собственника, поскольку это не его действия. Тем более нельзя назвать сделкой кадастровый учет, поскольку это действия государственного органа, но не гражданина или юридического лица.

При разделе участков возникает очень интересная юридическая ситуация: несмотря на исчезновение объекта, право сохраняется, лицо становится собственником двух земельных участков. Однако в этом нет ничего противозаконного. Земля является ресурсом, земельные участки — особые объекты , из которых можно формировать (выделять, разделять) без прекращения права собственности любое количество новых участков (с учетом ограничений по землепользованию и минимальному размеру).

Именно таким образом могут действовать публичные собственники — Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования с принадлежащими им участками.

Предположим, что в собственности Российской Федерации находится участок площадью 100 га, из которого выделяется и продается участок 2 га. Вряд ли кто рискнет сказать, что в результате такого разделения прекратится право государственной собственности на участок в 98 га.

В ст. 235 ГК РФ указаны такие основания прекращения права собственности, как отчуждение имущества, отказ от права собственности, гибель или уничтожение имущества. Не следует отождествлять преобразование земельного участка как объекта кадастрового учета с гибелью или уничтожением имущества. Земельные участки относятся к непотребляемым и неуничтожимым видам имущества, проведение кадастровых работ не влечет прекращения права на землю. Даже если квалифицировать разделение собственником принадлежащего ему участка как одностороннюю сделку, то она также не влечет прекращения прав, поскольку это не сделка отчуждения.

Наряду и в соответствии с общими «гражданскими» критериями делимости для земельных участков установлены также следующие специальные, «земельные» критерии.

1. Сохранение категории земли. Согласно п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории.

Следует отметить, что разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве определяется в соответствии с градостроительным регламентом с учетом ограничений на использование указанных объектов, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 7 мая 1998 г. № 73-ФЗ).

2. Соблюдение минимального размера участка. Статья 32 ЗК РФ определяет порядок установления предельных (максимальных и минимальных) размеров предоставляемых участков. Предельные размеры участков для дачного , ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества и вообще участков из земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются законами субъектов РФ (п. 1 ст. 33 ЗК РФ, п. 1 ст. 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ). Соблюдение минимального размера участков земель сельхозназначения требуется не только при их первичном предоставлении уполномоченными органами, но и при дальнейшем совершении сделок правообладателями. Предельные размеры участков для подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Например, действующим на сегодняшний день решением Московского областного совета народных депутатов «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам на территории Московской области» № 4/28 от 16 декабря 1992 г. установлены следующие минимальные размеры земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства — 2 га (предоставление участков меньшего размера возможно с учетом специализации хозяйства), при разделе между наследниками земельных участков, предоставленных для ведения садоводства, - 0,02 га.

Для иных целей предельные размеры участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и , землеустроительной, градостроительной и проектной документации (п. 3 ст. 33 ЗК РФ).

3. Соблюдение правил градостроительной деятельности. Этот критерий имеет принципиальное значение для участков в городской застройке.

Незастроенный земельный участок может быть делим с учетом соблюдения его разрешенного использования и минимального размера. Порядок использования земель поселений в соответствии с зонированием их территорий определяется правилами землепользования и застройки, утверждаемыми правовыми актами местного самоуправления, а для Москвы и Санкт-Петербурга — законами этих субъектов.

Градостроительные требования к использованию земельных участков в городских и сельских поселениях устанавливаются Градостроительным кодексом. При делении земельных участков или изменении их границ и параметров соблюдаются красные линии, линии регулирования застройки и требования градостроительных регламентов к минимальным размерам земельных участков. В случае деления объектов недвижимости должны быть обеспечены условия для функционирования их частей как самостоятельных объектов недвижимости (ст. 56).

Постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. № 105 (в ред. от 21 августа 2000 г.) утверждено Положение о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений. Земельные участки и прочно связанные с ними здания и сооружения в городах и других поселениях рассматриваются как единые объекты недвижимого имущества. Установление границ землепользований (межевание) направлено на установление границ сложившихся объектов недвижимости и формирование новых объектов в сложившейся застройке. Для всех типов застройки в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно-транспортной инфраструктуры.

Таким образом, делимость застроенных земельных участков определяется возможностью формирования участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования. Если на участке находится один объект недвижимости, раздел которого в натуре невозможен без образования прочно связанных с участком частей объекта, то такой участок неделим. Как правило, неделимы земельные участки, занятые одним объектом градостроительной деятельности — многоквартирным (в том числе с нежилыми помещениями), производственными и административными зданиями, поскольку невозможно выделить в натуре или нежилое помещение, скажем, на пятом этаже здания вместе с частью земельного участка. Именно в таких случаях применяются п.п. 3, 4 ст. 36 ЗК РФ о регулировании правоотношений по поводу неделимого земельного участка между собственниками помещений в находящемся на нем здании.

Однако для протяженных, так называемых линейных сооружений — дорог, линий электропередач, трубопроводов, соблюсти принцип единства и неделимости участка под объектом невозможно, да и нет необходимости. Такие объекты недвижимости созданы именно для того, чтобы связывать различные территории, обеспечивать доставку энергоносителей на большие расстояния. Прохождение линейных объектов по многим участкам определено их материальной природой и экономическим значением. Для линейных объектов иногда разумно не выделять обособленные участки, а устанавливать сервитуты.

4. Законодательный запрет раздела вещи или выдела доли в натуре, предусмотренный п. 4 ст. 244 и п. 3 ст. 252 ГК РФ. Например, согласно ст. 11 Закона РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 22 ноября 1990 г. № 348—1 переданный в аренду или в собственность земельный участок для организации крестьянского хозяйства разделу не подлежит. Это пример законодательного запрета раздела вещи или выдела доли в натуре, предусмотренного п. 4 ст. 244 и п. 3 ст. 252 ГК РФ.

Поскольку раздел проводится посредством кадастрового учета, соблюдение указанных четырех критериев делимости земельных участков должно проверяться именно в процессе землеустроительных и кадастровых работ.

Часть земельного участка как объект имущественных прав

В процессе государственного кадастрового учета целого земельного участка формируются части участка, имеющие ограничения (обременения) или занятые иными объектами недвижимого имущества. Части земельного участка присваивается учетный кадастровый номер. Сведения о частях земельного участка должны быть отражены в кадастровом плане в графической и текстовой форме (ст. 14 Закона о земельном кадастре).

Может ли учтенная таким образом часть земельного участка быть самостоятельным объектом недвижимости? Очевидно, что часть земельного участка может быть объектом обязательственных, но не вещных прав. Обратим внимание на п. 2 ст. 6 ЗК РФ, в котором говорится о разделе на части, каждая из которых образует самостоятельный земельный участок. Действительно, часть земельного участка не может находиться в собственности иного лица, чем собственник всего участка. Пространственные границы одного права собственности не должны включать границ другого права.

Напротив, часть земельного участка может быть предметом договоров аренды, ипотеки, ссуды (безвозмездного срочного пользования) без выделения ее в самостоятельный объект недвижимости. Собственник участка вправе передать в пользование или заложить не весь участок, а только его часть. Надлежащим образом сформированная и отраженная на кадастровом плане всего земельного участка часть с указанием площади, места расположения и учетного кадастрового номера соответствует критерию индивидуально определенной вещи, которая может быть объектом аренды или срочного пользования (ст. 607 ГК РФ).

Как установлено п. 2 ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 11 апреля 2002 г.), если в аренду сдается земельный участок, к договору аренды, представляемому в учреждение юстиции, прилагается план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. В этом случае в раздел Единого государственного реестра прав вносится запись об аренде указанной части. Таким образом, права арендодателя — собственника всего участка — обременяются арендой части участка.

Однако в случае отчуждения части земельного участка, например, при выкупе арендованного имущества, обращении взыскания на предмет залога или при отчуждении недвижимости (что рассматривалось выше), часть земельного участка должна быть сформирована как самостоятельный участок путем выделения (разделения).

Часть земельного участка может находиться в пользовании участника общей собственности в соответствии со ст. 247 ГК РФ. В этом случае при осуществлении государственного кадастрового учета в отношении такой части указывается «находится в пользовании участника общей собственности» (п. 6.5 Порядка ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденного Приказом Росземкадастра от 15 июня 2001 г. № П/119). Особенности определения порядка владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, установлены ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения от 26 июня 2002 г. № 101-ФЗ.

Часть земельного участка может быть сферой действия сервитута. При установлении сервитута, например, для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов (ст. 274 ГК РФ), зона прохождения таких линейных сооружений по земельному участку указывается на его кадастровом плане как часть участка с обременением. Согласно п. 2 ст. 27 Закона о государственной регистрации, если сервитут относится к части участка, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Однако такая часть не является объектом сервитута как вещного права. Объектом сервитута является весь земельный участок, а описанная в кадастровом плане часть участка только указывает границы пользования сервитуарием.

«Единое землепользование» — новый объект права?

Рассматривая вопросы делимости земельных участков, нельзя не коснуться сравнительно новых понятий — «составной земельный участок» и «единое землепользование».

В п. 5 Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 660, установлено, что несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое землепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены в качестве одного объекта недвижимого имущества с присвоением им одного кадастрового номера. Далее Приказом Росземкадастра «О кадастровом делении территории Российской Федерации» от 14 мая 2001 г. № П/89 разъяснялись особенности учета участков, состоящих из нескольких обособленных участков, которые представляют собой единое землепользование, расположенное более чем в одном кадастровом округе, районе, квартале. В Порядке ведения государственного реестра земель кадастрового района, утвержденном Приказом Росземкадастра от 15 июня 2001 г. № П/119 (в ред. от 29 июля 2002 г.), эти понятия уточняются. Составному земельному участку, состоящему из нескольких участков, присваивается наименование «единое землепользование (землевладение)», а государственная регистрация прав осуществляется как на один объект.

Представляется, что введение данных понятий, а также определение порядка государственной регистрации прав не являются компетенцией Росземкадастра.

Во-первых, такой объект прав, как «составной участок», «единое землепользование — землевладение» не предусмотрен ни гражданским, ни земельным законодательством. Никаких «составных участков» нет ни в Земельном кодексе, ни в Законе о земельном кадастре. Новые для имущественного и земельного оборота понятия не должны вводиться подзаконными актами. Участок не может «состоять» из других участков, обособленный участок не может быть частью другого участка. Все земельные участки должны быть обособленными и самостоятельными объектами прав.

Во-вторых, пользование одним лицом несколькими объектами как критерий формирования (образования) одного объекта права законодательством также не предусмотрен. Из того, что одно лицо пользуется разными вещами, вовсе не следует, что они образуют некий новый объект права. Следуя признаку единства владельца, можно и несколько квартир, принадлежащих одному лицу, назвать «составным жилым помещением», «единым жилищем». Кроме того, один землепользователь может быть одновременным обладателем разных имущественных прав — вещных (собственности, постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения) и обязательственных (аренда, безвозмездное срочное пользование), но один объект права должен обладать одним правовым режимом.

В-третьих, «составной участок», особенно состоящий из обособленных участков, расположенных на территории разных субъектов России и муниципальных образований, не может быть единым объектом права. Кто, какой орган предоставит такой «участок»? Как можно «по заявлению правообладателя» объединить в один объект права расположенные в разных населенных пунктах и за их пределами участки с разной категорией земель и разным разрешенным использованием, т.е. с разным правовым режимом?

В-четвертых, «составной земельный участок» противоречит и такой цели кадастрового учета, как индивидуализация объекта. В Едином государственном реестре прав при описании участков заполняется графа «Местонахождение». Как можно определить местонахождение участка, который «составлен» заявителем и кадастровым органом из участков, расположенных в разных регионах России? Вышеуказанным Приказом Росземкадастра № П/89 для таких участков создается условный кадастровый округ, граница которого проходит по государственной границе Российской Федерации. Местонахождение такого участка можно будет описать словами песни: «Мой адрес — не дом и не улица, мой адрес — Советский Союз».

На практике «единое землепользование» приводит к тому, что земельный участок предоставляется физическому лицу, например, следующим способом: «Часть — в аренду, часть — в собственность». Или под линию электропередач предоставляется «участок», состоящий из нескольких десятков площадок под каждую опору. Или крупная организация становится арендатором «составного» земельного участка, включающего один участок под производственную базу в одном районе города, а другой — под автохозяйство совсем в другом районе. Заключение одного договора аренды в отношении двух объектов не противоречит гражданскому и земельному законодательству и вполне допустимо. Однако если городская администрация и юридическое лицо решили оформить права на различные земельные участки одним договором, то из этого вовсе не следует, что таким образом создается новый объект права — «единое землевладение».

Статья 48.

Приобретение прав на земельные, которые находятся в государственной собственности, на торгах (конкурсах, аукционах) 1. или право аренды земельного, находящиеся в государственной собственности и не предоставленные в землепользование, могут быть объектом продажи на торгах (конкурсах, аукционах).

Неделимый земельный участок

Для использования большинства функций управления, требуется поддержка сценариев JavaScript

Подборка наиболее важных документов по запросу Неделимый участок (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты.

«Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ(ред.

Деление, слияние земельных участков

участки делятся на два типа: делимые и неделимые. Делимыми называют те, которые могут быть разделены на несколько частей, каждая из которых будет представлять собой новый. При этом каждый новый после раздела можно будет использовать согласно целевого назначения прежнего участка. Также понятие делимых участков подразумевает, что их раздел не приведет к нарушению градостроительных регламентов, требований природоохранного законодательства, пожарных, санитарных, строительных и других норм.

В случае, если эти требования не могут быть выполнены в полном объеме, признается неделимым.

Статья 1182

1. Земельный может быть делимым и неделимым. Делимым является

земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых

после раздела образует самостоятельный участок, разрешенное использование

которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории,

за исключением случаев, установленных федеральными законами (п.

Отчуждение земельных участков, находящихся в частной собственности: государственная регистрация, разделенные земельные участки, доли в праве собственности

Главная страница » Публикации газеты «НБ» » Рубрики » Новости недвижимости » Отчуждение земельных, находящихся в частной собственности: государственная регистрация, разделенные земельные, доли в праве собственности

В соответствии со ст. 9 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002г.№ 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации) сделка по отчуждению земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации.

Споры о разделе участка

Понятие участка определяется в кодексе РФ. Согласно статьи 11.1 ЗК РФ, Земельным является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные. Следовательно, — это часть поверхности земли, являющаяся природным ресурсом и объектом охраны со стороны государства.

В соответствии ст.

Закон Республики Казахстан от N 152-2 — О ЗЕМЛЕ утратил силу

1. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный, который без изменения своего целевого назначения и без нарушения противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных обязательных норм и правил может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, в противном случае он является неделимым.

Что такое неделимый земельный участок

Статья 120. Делимое и неделимое имущество

1. Имущество может быть делимым и неделимым. Делимое имущество - это имущество, части которого в результате раздела не утрачивают своего назначения (функций).

Неделимое имущество -- это такое имущество, которое не может быть разделено без изменения его хозяйственного назначения (функций) или не подлежит разделу в силу предписания законодательного акта.

Вопрос-Ответ: Приватизация неделимого земельного участка

ВОПРОС читателя «эж-Юрист»: При долевой приватизации неделимого площадью 627 кв. м возникла спорная ситуация с администрацией города по поводу применения ст. 36 кодекса РФ в части пункта, указывающего, что выкуп производится с учетом долей в праве собственности на здание. У нас доли дома 1/5 и 4/5, а земельный участок по 1/2. Имеется нотариально заверенное соглашение о порядке землепользования, заключенное в 1986 году между прежними владельцами.

Являясь совладельцами земельного надела, его собственники не всегда задумываются о том, что делать, если вдруг придется его делить. Мало того, не все представляют, можно ли вообще поделить данный надел в соответствии с законодательством, а когда встает вопрос о его разделе – узнают, что их совместная собственность является неделимым объектом недвижимости.

Критерии делимости

Земельные участки (ЗУ) могут быть делимыми (раздел которых возможен) либо неделимыми (их раздел запрещен). Делимость ЗУ определяется его целевым назначением, возможностью использования вторичных участков при сохранении их предназначения и характеристик, соответствующих исходным.

Те объекты недвижимости, которые после раздела не теряют своих характеристик, соответствуют всем нормам целевого назначения исходного участка, называются делимыми.

Те же наделы, которые после раздела утрачивают исходные характеристики и требуют изменения целевого назначения, являются неделимыми.

Например, имеется ЗУ, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, который является совместной собственностью двух человек, проживающих на этой территории в доме на две семьи. В такой ситуации только от размера самого участка будет зависеть возможность либо невозможность его разделить.

В случае, когда вторичные наделы будут по размеру не меньше минимально разрешенных для ИЖС, раздел возможен, но только совместно с разделом жилого дома, то есть данный участок является делимым. Если же после раздела образуются участки с площадью меньше минимально разрешенной, то объект недвижимости будет неделимым и останется в долевой собственности.

Рассмотрим подробнее признаки и условия делимости ЗУ.

Что такое делимый земельный участок

Делимый земельный участок – объект недвижимости, на котором после раздела образуются два (или более) автономных объекта, по целевому назначению соответствующих изначальному. Такие вновь созданные наделы не требуют перевода в состав земель другой категории.

Например, имеется ЗУ, предназначенный для личного подсобного хозяйства площадью 30 соток. Участок расположен в дальнем Подмосковье. Для Московской области минимальный размер ЗУ для ЛПХ составляет 4 сотки. При разделе первичного участка в 30 соток на две равных части получаются два вторичных ЗУ площадью по 15 соток, то есть полученные при разделе объекты будут соответствовать всем критериям делимости и данный объект является делимым.

В тех случаях, когда участок находится в пределах населенного пункта, то при любом разделе он так и останется на этой территории, то есть его категория при разделе не поменяется. Это значит, что для объектов недвижимости в пределах населенных пунктов критерий, указанный в Земельном Кодексе не применяется.

Делимый участок – это территория, которую можно поделить на отдельные самостоятельные ЗУ, каждый из которых будет иметь автономность от первичного (изначального) и других вторичных, при этом он не поменяет своих характеристик. В тех случаях, когда на таком наделе нет каких-либо строений, его раздел возможен при соответствии минимальным размерам и разрешенном использовании.

Для их раздела применяются следующие нормативы:

необходимо сохранение на вторичных ЗУ категории изначального надела;
любой вновь образованный объект должен быть не меньше минимального установленного размера для объектов данной категории.

В ЗК РФ установлены нормативы максимально и минимально возможных размеров для каждой категории земель.

Например, для Саратовской области минимальный размер участка для ведения фермерского хозяйства составляет 2 гектара или 200 соток, а для ИЖС – 0,04 гектара или 4 сотки.

Резюмируя вышеизложенное: делимый участок – объект, который может быть разделен на самостоятельные части, на которые можно установить право собственности. Каждый вновь созданный объект должен иметь границу, размер, а также такой же режим использования, что и первоначальный.

Что такое неделимый земельный участок

Неделимый земельный участок – объект недвижимости, который невозможно разделить на несколько самостоятельных, он является объектом любых (как земельных, так и гражданских) прав в целом, как единый объект недвижимости.

Например, земля, которая находится под многоквартирным домом. Какая-либо возможность выделить отдельное жилое помещение вместе с участком земли отсутствует, собственник квартиры в таком доме может получить только долю в общей собственности, но выделить самостоятельный участок не получится.

Стоит заметить, что земли, выделенные для ведения КФХ согласно ЗК РФ, считаются неделимыми априори, прочие земли сельхозназначения могут быть поделены только в том случае, если самый маленький вторичный надел будет не меньше установленной минимальной нормы для этой категории.

Наличие каких-либо обременений также может существенно повлиять на возможность раздела. Из-за некоторых обременений на раздел земли может быть наложен полный запрет, это такие обременения, как:

сервитут (обременение, связанное с правом пользования);
любые ограничения по распоряжению землей, например, ипотека (если в залоге находится земельный надел), арест по решению суда, долгосрочная аренда и некоторые другие ограничения;
нахождение на территории объектов недвижимости, имеющих статус памятника культуры или истории.

В тех случаях, когда объект имеет обременение, необходимо знать их срок или границы действия.

Например, по окончании ипотечных выплат ограничение на раздел залоговой земли будут сняты. Но запрет на раздел участка, где находится памятник культуры, не будет снят до тех пор, пока охраняемое государством здание будет находиться на этом земельном участке.

Запреты на раздел участков

Существует еще несколько обстоятельств, когда будет действовать запрет на раздел ЗУ, среди них:

ситуация, когда образование вторичных участков приведет к полной невозможности использовать объекты недвижимости, расположенные на первичном;
обременения либо ограничения, которые не позволят использовать вновь образуемые участки в соответствии с их статусом;
в результате раздела произойдет вклинивание одного ЗУ в другой, появится чересполосица, границы станут слишком сложными и изломанными, станет невозможным возведение каких-либо построек;
вновь образовавшийся участок станет недоступным (не будет иметь подъезда или выхода в дороге, проезду, выходу), что повлечет за собой ограничение прав владельца соседнего надела, так как он должен будет обеспечить возможность прохода в вторичному заблокированному наделу.

Например, при разделе ЗУ площадью 10 соток соблюдается условие делимости по признакам минимально допустимой площади объекта. Но при любом варианте раздела в натуре один из участков не будет иметь свободного доступа к нему кроме как через соседний. Такой объект не может быть поделен фактически, так как имеется запрет на раздел по признаку доступности вторичного ЗУ.

Резюмируя вышеизложенное: неделимый ЗУ – объект, в отношении которого установление права собственности на его часть невозможно. Такой объект может быть объектом права только:

одного собственника;
совместной собственности, если у такого участка есть несколько владельцев.

Условия разделения

Объект, предназначенный для раздела, должен выполнять все нижеизложенные требования:

Неизменность целевого назначения . Разделу подлежит только тот объект, при разделе которого каждый вновь образуемый не утратит своего целевого предназначения, например участок для ИЖС таковым и останется.
Беспрепятственный доступ . Каждый вновь созданный участок должен иметь доступ для пешеходов и транспортных средств.
Отсутствие обременений . Любые обременения делают невозможным раздел ЗУ до тех пор, пока они не будут сняты.
Соблюдение нормативов . Каждый из вторичных участков должен соответствовать минимальным нормативным размерам определенной категории земель.

Например, если по нормативам участок для ИЖС не может быть менее 400 квадратных метров, то участок площадью в 700 квадратных метров разделен быть не может, так как один или оба вторичных участка будут по площади меньше нормативного.

Вывод первый

Законодательство не допускает раздел земли, если:

имеется любой запрет на его раздел;
при разделе первичного объекта образуются вторичные, не соответствующие минимальным нормативам по площади, оговоренным в ЗК РФ;
при разделе не обеспечивается беспрепятственный доступ ко всем вторичным объектам.

Вывод второй

Итоги раздела должны быть следующими:

при разделе формируются меньшие по площади самостоятельные вторичные объекты, соответствующие минимальным нормативам по площади;
первичный ЗУ снимается с учета в Государственном кадастре недвижимости и прекращает существование как отдельный объект недвижимости;
у каждого из совладельцев сохраняется право собственности на каждый из вторичных участков, впоследствии они могут сохранить это право на все участки без их раздела;
совладельцы вновь образованных участков могут выделить свою долю и оформить на нее право собственности, при этом право долевой собственности у них утрачивается.

Как разделить неделимый земельный участок

Итак, участок в соответствии с законодательством признан неделимым. Что делать в таких ситуациях, если совместное использование земельного надела по ряду причин стало невозможным? Есть несколько альтернативных способов раздела.

Один из них, когда юридически объект остается в совместной собственности, но используют его собственники раздельно . Этот вариант возможен, если отношения между собственниками не испорчены до такой степени, когда какой-либо компромисс невозможен в принципе.

В таких ситуациях совладельцы могут договориться о правилах использования земельного надела.

Например, супруги Д. развелись и поделили дом, расположенный на участке земли площадью 6 соток. Но раздел самого земельного участка невозможен, так как при разделе будет нарушен минимальный норматив участка для ИЖС.

Бывшие супруги договорились, что надворные постройки они будут использовать совместно, но землю на той территории, которая прилегает к его половине дома, каждый будет использовать по своему усмотрению.

Если договориться о совместном использовании земельного надела не удается, возможно применение одного из следующих вариантов:

Один из собственников передает свое право собственности на землю второму , таким образом, вся земля остается в собственности одного владельца. В процессе передачи права собственности совладельцы либо оговаривают стоимость участка, либо при отсутствии консенсуса проводят независимую оценку. Затем, после передачи права собственности тот из совладельцев, который получает весь надел в собственность, выплачивает другому половину стоимости земли.
Второй вариант – продажа объекта недвижимости с последующим разделом вырученных от продажи средств. При этом раздел может производиться как строго пополам, так и в разных долях в соответствии с договоренностями совладельцев.

Процедура раздела земельного участка довольно сложная и запутанная. Множество различных нюансов раздела может поставить в тупик неискушенного в юриспруденции человека. Особенно сложно разобраться в признаках делимости объекта недвижимости: какой участок можно разделить, какой не делится ни при каких условиях.

Помочь в таких ситуациях может грамотный юрист по земельным вопросам. Он проконсультирует на начальном этапе процедуры, подскажет, какие шаги и в какой последовательности необходимо сделать, какие документы понадобятся при разделе.

При необходимости адвокат поможет собрать необходимую документацию, если понадобится – представит ваши интересы в судебном заседании.

Делимым признается земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Неделимым соответственно является земельный участок, не обладающий признаками делимого (т.е. не может быть разделен на самостоятельные участки). Неделимым земельный участок может быть признан законом. Так, земельный участок крестьянского (фермерского) хозяйства является неделимым при выходе из состава крестьянского (фермерского) хозяйства одного из его членов (ст. 258 ГК РФ), не подлежат разделу и земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения.

Одной из особенностей частной собственности на землю является нормирование земельных участков при их предоставлении. Существуют два вида норм.

1. Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов РФ, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Если для перечисленных целей земельные участки предоставляются гражданам в собственность бесплатно, их максимальные размеры определяются различными нормативными актами в зависимости от формы собственности соответствующих земель:

из земель, находящихся в федеральной собственности, - федеральными законами;
из земель, находящихся в собственности субъектов РФ, - законами субъектов РФ;
из земель, находящихся в собственности муниципальных образований, - нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления.

Согласно ч. 2 ст. 4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» субъекты РФ должны принять законы, определяющие максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального образования и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица. Таким образом, ограничивается общий (суммарный) размер всех земельных участков, находящихся на праве собственности указанных лиц. При этом установленный законом максимальный размер общей площади таких земельных участков сельскохозяйственных угодий не может быть меньше чем 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административного территориального образования на момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

2. Норма отвода устанавливается в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией для целей, не указанных выше.

Содержание частной собственности на земельные участки включает три правомочия: владения, пользования и распоряжения. Правомочия владения и пользования неразрывно связаны между собой. На частного собственника возложена обязанность использовать земельный участок. Поэтому физическое или юридическое лицо, владея земельным участком, обязано и пользоваться им. Неиспользование земельного участка в течение срока, определенного в законе, является основанием для привлечения лица к ответственности за нарушение земельного законодательства и может служить основанием изъятия такого земельного участка.

Правомочие владения - обеспеченная законом возможность фактического обладания земельным участком. Осуществляя правомочие владения землей, собственник вправе ограничить или запретить доступ граждан на принадлежащий ему земельный участок или определенный вид деятельности физических и юридических лиц на его участке. Реализация правомочия владения выражается также в обозначении границ земельного участка на местности (например, возведение забора).

Правомочие пользования - обеспеченная законом возможность хозяйственной эксплуатации земельного участка путем извлечения его полезных свойств для удовлетворения потребностей собственника.

Собственник земельного участка имеет право:

использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством РФ;
возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Кроме того, собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду.

Права собственников земельных участков по возведению зданий, строений, сооружений, по проведению мелиоративных работ, строительству прудов и иных водных объектов могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд.

Земельный кодекс РФ определяет, что собственники земельных участков обязаны:

использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами;
своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;
своевременно производить платежи за землю;
соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;
выполнять иные требования, предусмотренные федеральными законами.

В отличие от Земельного кодекса РСФСР 1991 г., в ст. 40, 42 ЗК РФ перечень прав и обязанностей не является исчерпывающим. Перечень прав и обязанностей, установленный в ст. 40, 42 ЗК РФ, может уточняться, дополняться нормами специальных законов (например, ст. 7 ФЗ от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»; ст. 1, 19 ФЗ «О садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях граждан»).

Правомочие распоряжения - обеспеченная законом возможность собственника «определять юридическую судьбу» земельного участка. Правомочие распоряжения выражается в совершении собственником сделок с земельными участками. Известны случаи, когда отдельные субъекты РФ принимали нормативные акты, ограничивающие правомочие собственника по распоряжению принадлежащим ему земельным участком.

Правомочия владения, пользования, распоряжения земельным участком осуществляются собственником свободно, но не произвольно. Владение, пользование и распоряжение землей не должны наносить ущерба окружающей среде и нарушать права и законные интересы третьих лиц.

Во все времена устанавливались определенные ограничения права собственности. Абсолютно неограниченного права собственности никогда не существовало. Ограничение права выражается в стеснении собственника в осуществлении его права. Ограничения прав на землю (включая право собственности) вызваны спецификой объекта прав: его ограниченностью и незаменимостью. Ограничения права собственности могут возникать из федеральных законов, из договоров или судебных решений.

Основания ограничения прав на землю (в том числе права собственности) могут быть предусмотрены исключительно федеральными законами (ч. 1 ст. 56 ЗК РФ, ч. 2 ст. 1 ГК РФ). Е.Н. Колотинская выделяла два вида ограничений права собственности: постоянные ограничения (это обязанности по соблюдению требований рационального использования и охраны земель, обязанность не нарушать своими действиями права и законные интересы других лиц, выполнять особые условия использования особо охраняемых территорий, охранных зон и др., также постоянными ограничениями является право государства на принудительный выкуп земельных участков для государственных и муниципальных нужд, на исключение деградированных сельхозугодий и загрязненных земель из хозяйственного оборота с сохранением их за собственником) и временные ограничения (это строго целевое использование земельного участка, возможность совершения сделки купли-продажи земельного участка, занятого в сельскохозяйственном производстве, при условии сохранения его целевого назначения). По целям установления можно выделить ограничения в интересах государства, общества и в интересах частных лиц.

Статья 56 ЗК РФ, посвященная ограничениям прав на землю, регулирует, по сути, установление ограничений только в интересах государства, общества, которые возникают из актов органов государственной власти, органов местного самоуправления или решений суда.

Ограничение прав может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке. Установленные ограничения прав на земельные участки обременяют непосредственно земельный участок, а поэтому при переходе права на соответствующий земельный участок к другому лицу они сохраняются.

Ограничения прав на землю могут носить бессрочный характер или устанавливаться на определенный срок. Земельный кодекс РФ четко устанавливает максимальные сроки резервирования земель для государственных или муниципальных нужд (7 или 20 лет) в зависимости от цели резервирования.

Ограничения права собственности на земельные участки могут касаться правомочия пользования (ч. 2 ст. 56 ЗК РФ) или правомочия распоряжения.

Право собственности может быть ограничено и самим собственником на основании договора.

Ограничения права собственности на земельный участок в виде ограничения права распоряжения участком были широко распространены в начале 1990-х гг., когда, например, существовал временной мораторий на распоряжение землей и жестко ограничивались случаи распоряжения собственником своим земельным участком. В соответствии с современным законодательством можно выделить, в частности, ограничения правомочия распоряжения, связанные с выбором контрагента по сделке (так, не все земельные участки могут приобретаться в собственность иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами); необходимость сохранения целевого назначения земельного участка при совершении с ним сделки. Существенным образом ограничивается право собственности на земельный участок, когда на нем располагаются объекты недвижимости. Согласно ст. 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка, на котором находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие на праве собственности собственнику земельного участка, допускается только с одновременным отчуждением этих объектов недвижимости.

Существуют два вида частной собственности на земельные участки:

1) индивидуальная (собственность граждан и собственность юридических лиц);

2) общая (общая совместная и общая долевая).

Вопросы для самоконтроля:

.Какие существуют виды государственной собственности на землю?
Перечислите земельные участки в соответствии с положениями земельного законодательства, которые могут находиться в муниципальной собственности.
Дайте определение понятия «оборотоспособность земельных участков».
Какие существуют виды частной собственности на земельные участки?

Литература:

1. Земельное право: Е.С. Болтанова. Учебник. – М.: РИОР, 2011. – 555с – (Высшее образование).

2. Грудцына В. Право собственности на землю и его законное закрепление и историческое развитие // Юристъ.2003.№ 3

3. Земельное право: курс лекций / Е.А. Галиновская. – М.: Эксмо, 2010. – 272с.

4. Малеина М.Н. Реквизия. Комментарий к статье 242 Гражданского кодекса РФ // Журнал российского права. 2006. № 8.

ВВС РФ. 1993. № 19. Ст. 683; СЗ РФ. 1995. № 30. Ст. 2863.

СЗ РФ.2003. № 9. Ст. 805.

СЗ РФ.2001. № 30.Ст.3060.

Процедура подготовки и согласования перечней земельных участков была установлена в Правилах подготовки и согласования перечней земельных участков, на которые у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований возникает право собственности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 4 марта 2002г. № 140//СЗ РФ. 2002. №10. Ст. 1001; 2002. №41. Ст. 3983.

Официальный сайт Роснедвижимости (http://www.kadastr.ru/news/official/132643).

ФЗ от 17 апреля 2006 г № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // С3 РФ. 2006. № 17. Ст. 1782.

СЗ РФ. 2006. № 28. Ст.3074.

СЗ РФ. 2003. № 40. Ст. 3822; 2004. № 25. Ст. 2484 (с послед, изм.). Отдельные положения названного закона вступают в силу до 1 января 2009 г. (см. ст. 83 ФЗ от 6 октября 2003 г. №131-Ф3).

До установления Президентом РФ перечня приграничных территорий предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам не допускается (ч. 5 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»)

Приведенная норма направлена на ограничение прежде всего приватизации объектов жилого и нежилого фонда, но поскольку земельные участки признаны объектами недвижимости, то положения ст. 8 могут быть распространены и на земельные участки. Кроме того, согласно ч. 4 ст. 6 указанного Закона в ЗАТО в соответствии с федеральным законодательством по согласованию с органами местного самоуправления на земельные участки может быть установлен особый правовой режим.

Межевые знаки это материальные знаки, определяющие границы земельных участков.

Геодезический знак (геодезический пункт) - специальное изделие определенной конструкции, заложенное в грунте, в стене или на крыше здания. Геодезический пункт имеет охранную зону, которой является земельный участок, на котором расположен геодезический пункт, и полоса земли шириной 1 м, примыкающая с внешней стороны к границе пункта.

СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3399; 2003. № 2. Ст. 167; 2004. № 35. Ст. 3607.

Земельное право России / Под ред. В.В. Петрова. С. 73-74.

Неделимые вещи – см. ст. 133 ГК РФ.

Проанализировать её.

Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав (данный признак в любом случае есть у з/у), является неделимой вещью.

Таким образом, м. говорить только о том, что в результате раздела изменится назначение вещи (в том числе, в связи с тем, что она не сможет использовать в полной мере по предыдущему назначению).

В основе делимости лежит предел делимости, дробимости, который установлен законодателем, т.е. это не решается на усмотрение субъектов.

Для гражданского оборота этот предел означает, что меньше этой нормы з/у как объект гр. оборота существовать не может.

Неделимые участки – это участки, которые меньше установленного минимума или которые отнесены законом к неделимым.

В силу закона к недел-ым участкам относятся:

Участки КФХ

Участки, на кот. наход-ся здания, строения, сооружения.

М. устанавливаться нормы предоставления з/у на уровне субъекта РФ, МСУ. Нельзя путать с нормами делимости (последнее далеко не всегда установлено).

По Пермскому краю норма делимости установлены для земель сельхоз назначения, которые участвуют в товарном сельхоз. производстве (0,25 гектар, т.е. 25 соток).

В Краснодарском Крае – мин. 300 гектаров.

В ПК: сады, огороды – 6 соток.

Многие отталкиваются при определении делимости от требований, установленных в ФЗ «О кадастре недвижимости». К пр., одним из требований явл-ся возможность доступа к з/у. В итоге некоторые считают, что это 1 из критериев делимости.

Разобраться. Согласно ч. 2.1 ст. 26 ФЗ О ГКН, орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении осуществления постановки на учет земельного участка также в случае, если доступ (проход или проезд от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку не будет обеспечен, в том числе путем установления сервитута.

Считаю, что это м. принять как составляющую критерия делимости, потому что если в результате деления появляется з/у, к которому нет доступа, то назначение меняется, т.к. использование по нормальному назначению невозможно! (т.е. при отсутствии доступа к з/у как составляющей критерия делимости, мы имеем место неделимой вещью!).

21. Правовой режим земельного участка Земельный участок.

М. выступать объектом любых правоотношений.

З/у – это основа ЗП, основа земельного оборота. Некоторые авторы говорят о том, что з/у составляет основу понятийного аппарата.

Это единственный объект по поводу которого законодатель сформулировал определение (ст. 11.1 ЗК РФ).

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

ст. 261 ЗК РФ

2. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.

3. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

С появлением данного определения в ГК РФ было убрано определение з/у. По концепции предлагается дать определение, причём оно практически не будет отличаться от определения в ЗК РФ (причём из ЗК его хотят убрать).

Позиция преподавателя: это неверно! надо, чтобы и там, и там оно было. В американском законодательстве определение з/у для одних целей, и для других, отличаются (их довольно много).

Преподаватель: на сегодняшний день возможны 2 подхода к определению з/у:

плоскость (поверхность). На данный момент данный подход.

пространственный (необходимо установить помимо границ и площади: глубину и воздушный столб)

Позиция ВАС РФ: дачные з/у не м. приобретаться ЮЛ (это связано с категорией земель и соответственно с их функцией, регулируются, прежде всего, отношения по использования (функциям) з/у).

З/у (по смыслу законодателя) – это всё-таки объект формальный и, прежде всего, з/у отличают границы. Сам ЗК РФ не регламентирует вопрос установления границ з/у, данный вопрос решается в процессе гос. кадастрового учёта з/у. Границы у з/у м. появиться только в силу гос. кадастрового учёта, в силу ст. 70 ЗК РФ данная процедура осуществляется в соотв. с законом «О гос. кадастре недвижимости».

З/у образ-ся в результате 2 стадий:

постановка з/у на кадастровый учёт. Её совершение подтверждается кадастровым паспортом.

регистрация права на з/у. Если это не сделано, то нельзя говорить, что з/у появился как объект права. Её прохождение подтверждается свидетельством о гос. регистрации права на з/у.

Для постановки з/у на кадастровый учёт заинтересованные лица как праве заключают договоры с кадастровыми инженерами (специал-ые лица, которые заним-ся межеванием). К.И. не так давно получили право обжаловать решение об отказе, приостановлении постановки на кадастровый учёт. К.И. д. составить основной документ для постановки на учёт – межевой план. Срок для постановки на сегодняшний день 18 р/д. При постановке з/у на кадастровый учёт первоначально сведения о нём носят временный характер.

Если в кадастровом паспорте указано, что сведения носят временный характер, то надо понимать, что такой з/у не явл-ся объектом права и купить его нельзя.

Право на з/у д.б. зарегистрирована в теч-ии 5 лет после постановки на кадастровый учёт, если этого не сделать, то сведения аннулируются

Есть основания для приостановления и для отказа в кадастровом учёте.

Основания приостановления – см. ст. 26, к пр.: если з/у не обеспечен доступом к землям общего доступа; когда границы з/у пересекают границы мун. образований.

Состав сведений, кот. вносятся в кадастр, установлен в ст. 7.

У каждого з/у имеется свой индивидуальный, неповторимый кадастровый номер – он идентифицирует з/у. Индивидуализируют з/у – границы, площадь (преподаватель счиатет, что ещё категорий, разрешённое использование).

Срок для обжалования кадастровой ошибки – 3 месяца.

Поэтому надо сразу же знакомиться с кадастровым паспортом.

З/у, которые являются раннее учтённым, т.е. до вст. в силу закона о гос. кадастре недвижимости , площадь м. устанавливаться ориентировочно. Допуск-ся уточнение площади при этом она м.б. увеличена, но не более чем на 10%. Граница д.б. согласована со смежниками.

Есть проблема со смежниками: 17 апел. арб. суд, ФАС Уральского округа, если з/у имеет ориентировочную площадь, то сделки с ним совершаться не могут. Сделки в таких случаях наши суды любят признавать незаключёнными.

Посмотри, как идёт практика в судах общей юрисдикции.

Ст. 39 Закона указывает на необходимость согласования границ з/у, когда образуется з/у, когда уточняются границы з/у с ориентировочной площадью. Достаточно часто соседи отказывают в согласовании границ.

Система арбитражных судов и ситема судов о.ю. к этому вопросу подходят по-разному.

Есть ряд случаев, когда в суд/порядке пытаются обязать соседа подписать межевой план, но вряд ли это м. считать надлежащим способом защиты.

Надлежащий способ защиты: если сосед категорически отказывается подписать, без надлежащей мотиворвки, то К.И. д. проанализировать их и всё-таки представить эти документы на кадастровый учёт, тут всё зависит от кадастровой палаты, она м. поставить з/у на кадастровый учёт. В дальнейшем сосед вправе оспорить, но если он не докажет, что его права нарушены, то суд ему откажет.

Иначе выход только 1: возник спор об образовании з/у (требования образовать з/у или установить границы). На сегодняшний день, увы, ни ВАС, ни ВС не разъяснили порядок разрешения этих споров.

Способы образования з/у.

См. 11.2 ЗК РФ

З/у мб образован

из земель (земли). Происходит образование з/у из земель публичных. Это происходит по инициативе заинтересованного лица, не факт, что он потом станет собственником. Первоначально составляется и утверждается схема расположения з/у на кадастровом плане, эта схема явл-ся неотъемлемой частью межевого плана. Схема составл-ся, разраб-ся К.И., с которым заинт-ое лицо заключает договор, затем эта схема дб согласована с Департаментом земельных отношений и Департаментом градостроительства и архитектуры. Отказ мб обжалован. Есть правило утв. Адм. г. Перми № 108. Если эта схема утверждена, то на её основе составл-ся межевой план и участок ставится на кадастровый учёт. Не всегда заинт-ым лицом явл-ся будущий правообладатель, искл.: у нас суды заняли позицию, что обязанность по формированию з/у, на котором расположен многоквартирный дом д. осуществляться органами МСУ.

Кто вправе обратиться? см. ч. 2 ст. 20 ФЗ О ГКН – вправе обратиться любые лица. Что предъявляем? Схема расположения з/у согласовывается с указанными выше органами (проверяются соотнесение с границами населённых пунктов, не имеет ли место наложение, обеспеченность доступа з/у с земель общего доступа и т.д.). Оснований для отказа в согласовании достаточно много и надо помнить, что отказ мб обжалован. После согласования схемы м. разрабатывать межевой план. И всё это уже направляется на кадастровый учёт. Срок постановки участка на кадастровый учёт – 18 р.д. Пока гос. регистрация права на з/у не прошла, сведения о нём будут носить временный характер, он явл-ся ограниченным в обороте объектом (его м. купить, регистрировать на него право). Полноценно он как объект стан-ся после г/р права.

Есть особенности для образования з/у для многоквартирных домов!

См. ч. 3, 4 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ.

17 арб. апел. суд решил, что все действия по формированию з/у под многокв-м домом д. осуществляться органами МСУ (т.е. собственники не д. нести расходы на это).

из др. з/у – используются те способы, кот. названы в ст. 11.4 – 11.7 ЗК РФ

раздел з/у (образуется несколько з/у при этом право собственности у его собственника возникает на все образуемые з/у. NM: если была долевая собственность (к пр, 30 на 70%), то будет 2 з/у, на каждый из которых будет установлена такая же долевая собственность; по док-м кадастрового учёта з/у с кадастрвоым номером 1 прекратит своё существование и появятся з/у с кадастровыми номерами 2 и 3, при этом кадастровый номер 1 никогда больше не повторится).

Несмотря на ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ, под несколькими Многоквартирными Домами возможен 1 з/у, в данном случае необходимо применять раздел з/у (на это указал ВАС РФ).

выдел з/у (применяется исключительно в случае выдела доли из з/у, находящегося в долевой собственности; первоначальный з/у не прекращает своего существования, продолжает существовать, но в изменённых границах (с точки зрения кадастровых номером, из участка 1 идёт выдел, кадастровый номер не меняется - меняются границы и площадь, т.е. 1 сохраняется и появляется ещё 2).

объединение з/у (допускается объединение исключительно смежных з/у (хотя бы 1 из границ дб общей; прекращают существование первоначальные з/у и появляется 1 новый)

перераспределение з/у (допускается перераспределения исключительно смежных з/у; перемещение границы и увеличение площади одного з/у за счёт другого з/у; первоначальные з/у перестают существовать и появляются новые)

Изучить эти способы самостоятельно.

Требования, предъявляемые к образованию з/у – см. ст. 11.2, 11.9 ЗК РФ, наиболее важные:

в письменной форме д.б. согласие лиц, указанных в законе

д.б. соблюдены требования кадастрового законодательства (д.б. доступ к з/у; не д. пересекать границ муниц-ых образований, населённых пунктов, не м. входить в состав разных терр-ых зон; д.б. 1 правовой режим).

площадь з/у не м. оказаться меньше недвижимости, расположенного на нём. Это безусловное основание для обжалования решения об образовании з/у и постановки на кадастровый учёт.

Способ защиты?

Обязательно в межевом плане указ-ся смежники и прилаг-ся к межевому плану акт согласованию границ. Согласовывать надо с собственниками, арендаторами, лицами, облад-ими з/у на праве пожизненного наследуемого владения, на праве постоянного бессрочного пользования. Проблема в том, что не надо согласовывать с лицами, кот. не участвовали в приватизации, но проживают там. Суд. практика тут очень разная.

Ранее учтённые объекты существовали до 2007 г., там предполагалось, что у них ориентировочная площадь. Практика на них реагирует по разному (некоторые суды вообще отказываются их считать объектом гр. прав). Суд. практика чаще всего исходит из того, что если границы явл-ся ориентировочными, то нельзя требовать сноса построек, забора соседей, т.к. нельзя точно установить на каком з/у, что находится. При уточнении границ допуск-ся увел-ие границ (не более, чем на 10%).

Основания для отказа.

Чаще всего, когда имеет место наложение, когда не обеспечен доступ с земель общего доступа.