Социальный наем: права и обязанности наймодателя и нанимателя. Кто такой наниматель жилого помещения? Права нанимателя жилого помещения по договору найма

    Права и обязанности нанимателя и наймодателя по договору социального найма

Новое жилищное законодательство, а в особенности вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс Российской Федерации 1 (в ред. от 27.07.2010), изменило многие правила, в том числе касающиеся заключения и расторжения договора социального найма жилого помещения.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ (ст. 60 ЖК РФ).

Норма ч. 3 ст. 60 ЖК РФ предусматривает дополнительные гарантии для нанимателей. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения. Это имеет важное значение в связи с изменением Жилищным кодексом РФ оснований для получения жилого помещения. Комментируемая статья не предусматривает ограничений в изменении условий договора социального найма в случае изменения оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма.

Наймодатель по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Наймодатель обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма несет также иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма. В соответствии со ст. 66 ЖК РФ наймодатель по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения или общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Уменьшения размеров оплаты за услуги или возмещения убытков наниматель вправе потребовать от наймодателя или непосредственного исполнителя услуг в соответствии с Законом РФ "О защите прав потребителей" 2 (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2010).

Ответственность исполнителя определяется ГК РФ, Законом РФ "О защите прав потребителей", Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 (ред. от 29.07.2010) "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам".

Перечень мер гражданско-правовой ответственности наймодателя, предусмотренный ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, не является исчерпывающим, договором социального найма жилого помещения могут быть установлены другие меры ответственности.

Права и обязанности нанимателя по договору социального найма жилого помещения определяются:

Жилищным кодексом РФ;

Другими федеральными законами, в частности ГК РФ (гл. 35);

Договором социального найма.

Указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ и актами федеральных органов исполнительной власти не могут приниматься акты, устанавливающие права и обязанности нанимателя. Не вправе принимать акты, регулирующие эти вопросы, и субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг (ст. 67 ЖК РФ).

Наниматель жилого помещения по договору социального найма также может иметь иные права, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма. Наниматель обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма несет также иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма. Наниматель, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством (ст. 68 ЖК РФ).

Согласно ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители. Другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке могут быть признаны и иные лица.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Такой гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Наниматель с письменного согласия членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе вселить в занимаемое им по договору социального найма жилое помещение своего супруга, детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи (ст. 70 ЖК РФ). Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьи нанимателя и наймодателя. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя. Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю 3 . Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и направляются (выдаются) заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований ч. 1 ст. 70 ЖК РФ.

Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается, если:

1) к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством или перепланировкой жилых помещений в этом доме;

6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне.

    Практическое задание

Одинокий пенсионер Рубцов проживает в трехкомнатной квартире муниципального жилищного фонда. Жилой дом построен в 1971 году, и капитальный ремонт в нем ни разу не проводился. Все сантехническое оборудование, водопроводные трубы, канализация, батареи отопления требуют неотложной замены. Обои выгорели и частично оторвались, потолок между швами плит обвалился и весь грязный, электропроводка также требует замены.

Какие работы по ремонту квартиры должен оплатить Рубцов самостоятельно, а какие должны проводиться за счет муниципального бюджета? Изменится ли решение в случае приватизации Рубцовым квартиры? Изменится ли решение в случае получения Рубцовым квартиры в дар?

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 154 ЖК РФ капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.

По договору социального найма и на основании пп.2 п.2 ст. 65 ЖК РФ наймодатель обязан принимать участие в надлежащем содержании и в текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Таким образом, если квартира муниципальная, то капитальный ремонт общего имущества оплачивается за счет средств муниципалитета.

Однако, обои, потолок и замена электропроводки (все что внутри квартиры) будет осуществляться за счет Рубцова.

3. Право собственности на объекты общего пользования в жилом доме и коммунальной квартире

Одним из оснований возникновения жилищных прав и обязанностей по правилам п. 4 ст. 10 Жилищного кодекса РФ является приобретение в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом.

Объектами жилищных прав являются жилые помещения (п. 1 ст. 15 Жилищного кодекса РФ). Жилым помещением в силу п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства РФ).

ГК РФ предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. Кроме всего прочего, дополнительным требованием к жилому помещению является его регистрация в качестве жилого в соответствующем государственном органе. В настоящее время в качестве таких органов, как правило, выступают бюро технической инвентаризации (БТИ). В Москве такие обязанности возложены на Комитет муниципального жилья.

Виды жилых помещений закреплены в ст. 16 ЖК РФ, в соответствии с которой к жилым помещениям относятся (п. 1):

жилой дом, часть жилого дома;

квартира, часть квартиры;

Следовательно, объектами сделок с жилыми помещениями могут выступать жилые дома, квартиры, а также изолированные жилые комнаты в домах или квартирах.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).

С точки зрения права жилым домом является строение с момента, когда строительство дома завершено, он принят в эксплуатацию приемной комиссией и зарегистрирован в установленном порядке в качестве жилого дома уполномоченными на то жилищными организациями, осуществляющими государственный учет жилищного фонда - бюро технической инвентаризации (БТИ) и др.

В отличие от квартир право собственности на жилые дома (изолированные части жилых домов) допускалось при любой социально-экономической ситуации, ограничения были только по количеству и размеру. Вместе с тем на практике возникает вопрос о праве собственников жилых домов на земельные участки, надворные постройки и другое имущество, расположенное вне строения. Как справедливо отмечается в юридической литературе, только в единстве всех своих частей, связанных общим хозяйственным назначением, располагаясь на земельном участке, жилой дом и является объектом права собственности 4 .

В Постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 27 августа 1980 г. указывается на то, что принадлежностью признается вещь, назначенная служить главной вещи и связанная с ней общим хозяйственным назначением. Если законом или договором не установлено иное, принадлежность следует судьбе главной вещи. В общем контексте построек, именуемых жилым домом, главной вещью признается строение, предназначенное для проживания. Остальные постройки служат для удовлетворения хозяйственных надобностей и не могут быть самостоятельным объектом права собственности на отведенном для постройки дома земельном участке. Рассматривая конкретное дело, Пленум обратил внимание на то, что в договоре, заключенном сторонами, указано о продаже дома и не оговорено, что подсобные строения не проданы. Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один - жилого дома, а другой - подсобных строений, что, безусловно, недопустимо 5 .

Анализ норм, изложенных в гл. 17 "Право собственности и другие вещные права на землю" и в других главах ГК РФ, позволяет говорить о том, что наряду с правом собственности на жилой дом собственник всегда обладает определенными правами на земельный участок и некоторое другое имущество, обслуживающее жилой дом. Объем прав на земельный участок может быть различным. В обоснование сказанного можно привести конструкцию, предложенную ГК РФ в ст. 551, где регламентируются отношения, связанные с земельным участком при продаже находящейся на нем недвижимости. Принимая во внимание то обстоятельство, что жилое помещение относится к недвижимости, следует, что одновременно с передачей права собственности на жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для ее использования. При этом возможны варианты. Во-первых, если продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый дом, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды на земельный участок. Во-вторых, если продавец не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемый жилой дом, покупатель приобретает право пользования данной частью земельного участка на тех же условиях, на которых пользовался землей продавец дома.

Квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную клетку или в общий коридор и отдельную кухню. Такое определение давалось в старом законодательстве.

Новое понятие более объемное: квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).

Здесь видно, что данное определение становится более обширным, т.е. помимо кухни появляются "помещения вспомогательного использования... и общего пользования". При этом ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество дома.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п. 4 ст. 16 ЖК РФ). Вплоть до начала 90-х годов объектами права собственности не могли выступать комнаты в квартирах, они могли быть только объектом договора найма жилого помещения. Некоторое отступление от данного правила впервые появилось с принятием законодательных актов так называемого переходного периода. Так, Законом РСФСР от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" впервые было установлено исключение из общего запрета на приобретение в собственность гражданами комнат в коммунальных квартирах - "местные Советы народных депутатов, предприятия, учреждения вправе с учетом мнения коллективов принимать решения о приватизации... коммунальных квартир". Впоследствии Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" предоставил нанимателям, проживающим в коммунальной квартире, при освобождении соседних комнат наряду с другими возможностями возможность приобрести по договору купли-продажи освободившуюся комнату.

С принятием части второй Гражданского кодекса РФ окончательно закреплен правовой режим комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям. Такое решение вряд ли можно отнести к достижениям законодательства РФ, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан, однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах коммунальных квартир. Запрет на оборот комнат, по существу, означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с гражданами - пользователями других жилых помещений. На практике имеют место случаи, юридическое обоснование которых встречает поддержку в литературе, когда при продаже комнаты применяется право преимущественной покупки собственниками других комнат данной квартиры. В обоснование приводятся доводы о том, что здесь присутствуют общая собственность на кухню и другие объекты общего пользования квартиры. Однако, как представляется, право преимущественной покупки в таких случаях применяться не может, так как эта ситуация сходна с положением квартир по отношению к объектам общего пользования в многоквартирном доме.

Исключение составляет продажа доли в жилом помещении (жилом доме или квартире), принадлежащем гражданам или юридическим лицам на праве общей долевой собственности.

Согласно ст. ст. 246 и 250 ГК РФ, п. 10 Постановления Пленума ВС РФ от 24 августа 1993 г. N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" участник общей долевой собственности на жилое помещение, в т.ч. на квартиру, вправе продать свою долю постороннему лицу, если остальные сособственники откажутся от своего права преимущественной покупки либо не осуществят его в течение предусмотренного ст. 250 ГК РФ срока. Естественно, что такая доля может не совпадать с размерами имеющихся изолированных помещений 6 .

Таким образом, можно дать определение, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства РФ).

Следует согласиться с мнением заслуженного юриста Российской Федерации Г.Ф. Шешко, считающим, что "выбор в качестве обобщающего понятия "жилое помещение": жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры - имеет определенные недостатки. Квартира, комната являются лишь составляющими целого - жилого дома; определять целое через его часть некорректно".

    Составить схему оснований принудительного прекращения права частной собственности

Основания (способы) прекращения права собственности

Классификация оснований (способов) приобретения и прекращения права собственности

    Жилищная проблема и пути ее решения в РФ

Главная цель реформы жилищно-коммунального комплекса (ЖКК): обеспечение качественного, надёжного и доступного предоставления гражданам жилищно-коммунальных услуг. В связи со сменой формации в стране резко сократилось участие государства в экономике. Отсюда вторая цель реформы - оптимизация бюджетных расходов в ЖКК.

По существу, жилищно-коммунальное обслуживание перестаёт быть общественным благом, а становится продуктом личного потребления, при этом роль государства преобразуется в обеспечение доступности некоторого социального стандарта жилищно-коммунального обслуживания. Государство также обеспечить своим гражданам комфортную и безопасную среду обитания. В перечне инструментов реализации этой обязанности обеспечение водоснабжения, водоотведения, отопления имеет далеко не последнее значение, поэтому государство должно обеспечивать через механизмы государственного регулирования безопасность и надёжность предоставления коммунальных услуг.

Исходные цели жилищной реформы определили три её главные задачи:

    Развитие рыночных отношений в ЖКС с целью повышения качества и доступности жилищно-коммунальных услуг;

    Повышение эффективности бюджетных расходов; адресную поддержку реально нуждающихся граждан в предоставлении некоторого стандарта жилищно-коммунального обслуживания;

    Регулирование коммунального комплекса для обеспечения его работоспособности и развития, надёжности и безопасности предоставляемых услуг.

Альтернативные варианты реформы жилищно-коммунального хозяйства

Традиционный набор альтернативных предложений:

    повысить цену рабочей силы с одновременным освобождением от подоходного налога граждан с низким уровнем дохода.

    установить квартирную надбавку к заработанной плате или пенсии соразмерно росту тарифов ЖКС.

    предоставлять бесплатные услуги ЖКС в рамках социально-гарантированного минимума, а сверх этого минимума- платные.

    направить часть средств так называемого Стабилизационного фонда на оздоровление ЖКС.

    провести дореформенную санацию объектов ЖКС за счёт средств государственного бюджета или в процессе реформы ЖКС - за счёт государственных кредитов, которые должны быть погашены из средств «оздоровленных» предприятий ЖКУ, с последующей продажей их на аукционах.

    не допустить приватизацию ЖКС до его демонополизации и развития конкуренции в управлении и обслуживании жилищно-коммунальной сферы, что даст возможность, а не только формальное право собственникам жилья и предприятия жилищно-коммунального назначения выбирать организацию, которая сможет обеспечить необходимое качество работ и услуг по более низким ценам.

    установить общественный контроль за функционированием ЖКС в качестве одного из важнейших условий обеспечения прозрачности реформы и деятельности ЖКС.

    провести общественные независимые экспертизы обоснованности тарифов ЖКС.

    установить действенный государственный контроль за тарифами производителей услуг ЖКС, рост которых превышает инфляцию как текущую, так и прогнозируемую. В первую очередь речь идёт о контроле за тарифами предприятий – монополистов, путём прямого регулирования или фиксации тарифов для предприятий, работающих этой сфере, а также тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения.

    ввести экономические санкции в отношении предприятий ЖКС в случае нарушения или договорных обязательств перед потребителями их услуг.

    повысить роль институтов гражданского общества и органов местного самоуправления при проведении реформы ЖКС.

Власти выделяют четыре направления реализации реформы:

    перевод коммунальной отрасли на рыночные отношения.

    привлечение частного бизнеса (и частных инвестиций), стимулирование конкуренции, повышение качества коммунальных услуг.

    модернизация всего комплекса жилищно-коммунального хозяйства.

    сохранение системы социальной защиты и поддержка льготных слоёв населения.

Главной предпосылкой успеха коммунальной реформы является получение потребителями очевидных и осязаемых преимуществ от ее результатов. Чтобы поддерживать предлагаемые механизмы реформирования, потребители должны быть удовлетворены качеством предоставляемых услуг. Нарастание их неудовлетворенности в условиях роста тарифов на ЖКУ и цен на жилье приводит к созданию социального давления, которое в условиях действующей системы организации коммунального хозяйства не находит выхода там, где собственно должны решаться проблемы.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

    Конституция Российской Федерации. М, 1993г.

    Гражданский кодекс РФ.- М.1999.

    Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ // Российская газета №1, 12.01.2005.

    Кодекс РФ об административных правонарушениях от 30.12.2001 №195-ФЗ (ред. от 07.05.2009) //Российская газета №256, 31.12.2001.

    «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями». Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 № 25// Российская газета №16, 27.01.2006.

    Авдеев В.В. Почему пробуксовывает реформирование в жилищно-коммунальной сфере. М.: Жилищное и коммунальное хозяйство., №3., 2008.

    Авдеев В.В., Яганов В.М., Чернышев Л.Н. Экономические правоотношения в ЖКХ: опыт, проблемы, документы. М.: Т. 1-4., 2009 гг.

    Адаптации реального сектора экономики: анализ ситуации в инвестиционном секторе: материалы конс. эксперт. совета по проблемам экономических реформ. М.: 2009, Вып. 4. "Высшая школа"., 32 с.

    Безруков В. Об этапах реализации правительственной программы Жилище. М.: "Экономист"., №1., 2008.

    Бессонова О., "Жилищная реформа"., М., "Эко"., №12., 2009.

    Бессонова Н.Е. Экономика и управление в бытовом и жилищно-коммунальном обслуживании, городском хозяйстве. Учебное пособие. Л.: ЛИЭИ., 2008., 280 с.

    Буленкова В. Бесплатное жилье: последние иллюзии. М.: "Огонек"., №7., 2006.

    Бычковский И.В. Приватизация инфраструктуры., Журнал для акционеров., М., 2008., №11., с. 17-18.

    Багаев А.Н. Реформа жилищно-коммунального хозяйства: все что о ней слышали и хотим знать/ А.Н. Багаев. – Ростов Н/Д: Феникс 2009 – 224с.

    Бородкин Ф.М, Гримаков В.И, Друганов С.П., Лылова О.В Местное самоуправление в условиях жилищно-коммуналной реформы.

    Васильева Н.В. Экономико-организационные основы управления жилищным хозяйством крупного города. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук. Спб: СпбГИЭА., 2009., 18с.

    Дронов А.А. О состоянии ЖКХ России и перспективах его формирования // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ - №6-7 –2009-с.34, 46.

    Кругликов А.А. Государственная политика в сфере жилищно-коммунального хозяйства // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ-№7–2008-с.94-100.

    Караваев В. Региональная инвестиционная политика: российские проблемы и международный опыт. М.: "Вопросы экономики"., №3., 2005., с.135-139.

    Когут А.Е. и др. "Экономика крупного города: проблемы структурной перестройки"., Спб., ИСЭП РАН., 2004.

    Козлюк А.Г. Как ЖКХ перейти к самоокупаемости. М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство"., 2007., №3., с. 10.

    Лопаткин Н.Т. О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг. М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство"., №11., 2008.

    Лопаткин Н.Т. Жилищная реформа - состояние и перспективы развития. М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство"., №2., 2006. ... основного принципа наследственного права - универсального правопреемства - права и обязанности нанимателя либо наймодателя по договору... содержит норм, препятствующих включению имущественных прав и обязанностей нанимателя в состав наследства, поскольку, ...

  1. Права и обязанности сторон по договору аренды

    Реферат >> Государство и право

    Аренды Глава 2. Права и обязанности сторон по договору аренды 2.1 Права и обязанности арендодателя 2.2 Права и обязанности арендатора 2.3 ... На наймодателя возлагалась ответственность за недостатки переданной вещи. Основная обязанность нанимателя состояла в...

  2. Жилищное право . Конспект лекций

    Конспект >> Право, юриспруденция

    Указанных обязанностей наймодателя . 2. Права , обязанности и ответственность

В новом Жилищном кодексе довольно четко расписаны основные права и обязанности как нанимателя, так и наймодателя. Если раньше мы распоряжались жильем, полученным от государства, достаточно вольно и самостоятельно, то теперь во многих случаях требуется согласие наймодателя – собственника жилых помещений. В чем достоинства квартиры в социальном найме по сравнению с приватизированной?

Нужно ли заключать договор социального найма с городом? Какова ответственность сторон, нарушающих условия договора? В каких случаях грозит выселение из социального жилья? Ответы на эти и другие вопросы ищите в сегодняшнем выпуске «СБ». Если вы в длительной командировке Можете не беспокоиться. За время вашего отсутствия никто жилья вас не лишит и договор социального найма не расторгнет. Старые правила, когда человек уехал и через 6 месяцев потерял право на жилье, слава Богу, уже не действуют. Нет уже и понятия бронирования. ЖК РФ гарантирует, что временное отсутствие нанимателя жилого помещения, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех вместе не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма. Лишь бы вовремя платили за жилье. Наем или приватизация? Этот вопрос до сих пор задают себе многие москвичи. Попробуем помочь найти на него ответ. Наниматель по договору социального найма получает квартиру в бессрочное владение и пользование. Однако она не становится его собственностью, то есть ее нельзя продать, подарить или завещать. В то же время наниматель имеет право с согласия наймодателя свое жилье обменять, зарегистрировать в нем своих родственников, сдать в поднаем, сделать перепланировку. В случае смерти нанимателя все включенные в договор социального найма лица сохраняют права владения и пользования квартирой. Главной обязанностью нанимателя является своевременная оплата жилья и коммунальных услуг. При этом он не оплачивает налог на недвижимое имущество, и грядущие изменения в расчете налога его не затронут. Кроме того, наниматель не несет бремя расходов на содержание общего имущества дома, освобождается он и от платы за капитальный ремонт. В результате стоимость жилья по найму получается существенно ниже приватизированного. Так что, раздумывая, приватизировать квартиру или нет, взвесьте все «за» и «против». Надо ли заключать договор Договор социального найма пришел на смену ордеру. Это важный документ, регламентирующий права и обязанности наймодателя и нанимателя жилья. Напомним, что такой договор заключается в простой письменной форме между собственником жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо уполномоченным им лицом (наймодателем) и гражданином (нанимателем) жилого помещения. В столице такие договоры на новое жилье заключает Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы на основании решения префекта административного округа. А на квартиру, в которой люди уже живут, – на основании ордера. Самостоятельным предметом договора социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение или вспомогательное, а также общее имущество в многоквартирном доме. Например, проходная комната в коммунальной квартире. Или кладовка, коридор, санузел, чердак, лестничная площадка, тамбур и т. д. Наймодатель обязан передать нанимателю помещение, свободное от прав иных лиц. То есть оно должно быть не просто юридически, но и фактически свободно. Там никто не должен проживать. Правительством РФ утвержден Типовой договор социального найма жилого помещения с правами и обязанностями наймодателя и нанимателя. Договор – бессрочный и не подлежит расторжению при изменении оснований и условий, существовавших при его заключении. Например, при передаче жилого дома из федеральной собственности в городскую или при изменении статуса нанимателя и т. д. Семейная порука В договоре социального найма обязательно должны быть указаны члены семьи нанимателя (прежде в быту его еще называли ответственным квартиросъемщиком). Кодекс устанавливает, что к членам семьи нанимателя относятся проживающие совместно с ним его дети, супруг и родители. Их он может вселить с письменного согласия всех членов семьи (включая временно отсутствующих), а также наймодателя. Последний может запретить вселять других родственников, если при этом на одного человека будет приходиться меньше нормы общей площади (ст. 679 ГК РФ). На вселение к родителям их несовершеннолетних детей соблюдения нормы, а также согласия остальных членов семьи и наймодателя не требуется. Появление нового жильца в качестве члена семьи влечет за собой внесение изменений в договор, потому что это сказывается на платежах за найм и коммунальные услуги. Проживающие вместе члены семьи имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи несут солидарную с ним ответственность по исполнению договора социального найма. Например, если наниматель не платит за квартиру, то деньги можно взыскать с любого дееспособного члена его семьи, выбрав наиболее платежеспособного. В случае смерти нанимателя им может стать любой член семьи, достигший совершеннолетия. Права нанимателя Перечислим эти права, предусмотренные статьей 67 ЖК РФ. Наниматель вправе в установленном порядке: 1) вселять в занимаемое помещение иных лиц; 2) сдавать жилое помещение в поднаем; 3) разрешать проживание в квартире временных жильцов; 4) производить обмен или замену занимаемого жилого помещения; 5) требовать от наймодателя надлежащего содержания и своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании и ремонте мест общего пользования многоквартирного дома, а также предоставления коммунальных услуг. Квартиру можно и обменять Правда, для этого опять же требуется письменное согласие всей семьи. Обмен разрешается не только нанимателя с нанимателем: государственное жилье можно обменять и на частное. Возможен и разъезд. Проживающие вместе с нанимателем вправе требовать от него обмена занимаемого помещения на жилье, находящееся в разных домах и квартирах. Предусмотрен и порядок размена на случай конфликта. Согласно п. 3 ст. 72 ЖК РФ, если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами семьи не достигнуто соглашение, выход один – принудительный обмен в судебном порядке. Если в семье есть несовершеннолетние или недееспособные, на обмен обязательно требуется предварительное согласие органов опеки и попечительства, которые предоставляют свое решение в течение 14-ти рабочих дней. Обмен жилья между гражданами-нанимателями может быть совершен как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ. Обменные цепочки можно выстраивать без ограничения количества участников, главное, чтобы ваша жилплощадь при этом не уменьшилась настолько, что вы вновь запроситесь в очередь на улучшение жилищных условий. Обмен проводится с согласия наймодателей. Обменом жилья в Москве занимается ГУП «Мосжилсервис». Так что со всеми вопросами – туда. А можно и заменить Предположим, вы один (одна) живете в трехкомнатной квартире по договору социального найма. Вам тяжело ее содержать, коммунальные платежи легли непосильным бременем на ваши плечи. Вы хотите переехать на меньшую жилплощадь. Ваше право. А обязанность наймодателя – удовлетворить ваше желание. Заявление должно быть рассмотрено в течение трех месяцев. Законодательствами (как федеральным, так и субъектов Федерации) могут быть предусмотрены и другие основания для замены помещения. Например, по московскому закону людям с заболеваниями опорно-двигательного аппарата, которым затруднительно подниматься на 5-й этаж без лифта, предоставляют возможность переехать, спустившись несколькими этажами ниже. Временные жильцы Наниматель также вправе с согласия членов семьи разрешить проживание в занимаемом им помещении так называемых временных жильцов. Они отличаются от поднанимателей тем, что живут безвозмездно. Для временного проживания необходимо также предварительное уведомление наймодателя. Он может и отказать, если после вселения временных жильцов общая площадь на каждого будет меньше установленной нормы. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд. Они обязаны освободить помещение по истечении согласованного с ними срока. А если срок не был согласован, – то не позднее семи дней со дня предъявления требования нанимателем или членами его семьи. В случае отказа временных жильцов освободить жилье они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Ответственность за них несет наниматель. Сдать в поднаем Наниматель вправе передать часть, а в случае временного выезда – все помещение в поднаем. Но только с письменного согласия наймодателя и всех членов семьи. И при условии, что при этом в квартире станет не слишком тесно. То есть, не будет нарушена норма общей площади на человека. В коммунальной квартире требуется согласие всех нанимателей и собственников, а также членов их семей. У постояльца самостоятельное право пользования помещением не появляется, ответственным за него остается наниматель. Передача в поднаем не допускается, если в квартире живет или вселяется человек, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний. Порядок, условия, сроки внесения и плата за поднаем устанавливаются по соглашению сторон. Требуйте капремонт! В договоре представлен весь «ассортимент» услуг, которые должны быть предоставлены нанимателю жилья. Имея такой договор, наниматель может смело требовать от наймодателя, которому он платит деньги, то, что ему положено. Многие наши читатели, наверное, и не догадываются, что у них, в отличие от собственников жилья, есть право наказать рублем наймодателя. Если, конечно, те этого заслужили. Например, если наймодатель не исполняет или плохо исполняет свои обязанности: не проводит своевременно капитальный ремонт жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме, предоставляет коммунальные услуги ненадлежащего качества и т. д., то в таком случае наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в доме либо возмещения своих расходов на устранение недостатков. Можно потребовать в судебном порядке и возмещения убытков, причиненных в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения наймодателем своих обязанностей (п. 2 ст. 66 ЖК РФ). Только жить? Использовать жилое помещение по назначению – значит, что в квартире можно проживать. Но нельзя из нее устраивать какую-нибудь лесопилку или прачечную. Правда, в новом ЖК расширены пределы использования жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, «если это не нарушает права и законные интересы граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение» (ст. 17 ЖК РФ). Обязанности нанимателя 1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ; 2) обеспечивать сохранность жилого помещения; 3) поддерживать его в надлежащем состоянии; 4) проводить текущий ремонт жилого помещения; 5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; 6) информировать наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования помещением по договору социального найма не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения. Могут и выселить Нанимателя никто не может выселить, если он выполняет условия договора. Самая главная и животрепещущая из перечисленных обязанностей нанимателя – своевременная оплата жилья. Пренебрежение ею чревато суровым наказанием, вплоть до выселения. Сам наниматель может расторгнуть договор и выселиться добровольно. Это его право. По закону освободить помещение могут и в принудительном порядке. В соответствии со ст. 90 ЖК РФ, если наниматель и проживающие с ним члены семьи более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилье и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма. Если суд выяснит, что причина, по которой люди не платили за квартиру, уважительная, такое решение принято не будет. Если же такое решение суд примет, «выселенцам» будет предоставлено другое помещение по нормам общежития: 6 кв. м на «брата». Такое выселение возможно только, если человек пользуется квартирой по договору социального найма. Текущий ремонт Это одна из обязанностей нанимателя. Как следует из Типового договора социального найма жилого помещения, к текущему ремонту, выполняемому нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов. А также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения). Если выполнение перечисленных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с капитальным ремонтом дома, то они производятся за счет наймодателя. Из Типового договора «Нельзя производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного Жилищным законодательством РФ».

ВОПРОС – ОТВЕТ

Развод и... «Ситуация, к сожалению, довольно банальная. Жила семья, воспитывала ребенка. Ребенок вырос, а супруги развелись. Но продолжают жить в одной квартире. Что происходит с их правами? М. Н.» – ЖК устанавливает, что если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом помещении, за ним сохраняются такие же права и обязанности, какие имеют наниматель и члены его семьи. В том числе по оплате жилья и коммунальных услуг. Если живу в другой квартире «Я «прописан» в муниципальной квартире в Москве, но уже более двух лет живу в Подмосковье, в квартире, которую приобрел в собственность. Могут ли расторгнуть со мной договор социального найма и выселить из муниципальной квартиры в связи с длительным проживанием в другой квартире? Артем». – Временное (срок законом не ограничен) отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма не влечет за собой изменения его прав и обязанностей (ст. 71 ЖК РФ). В данном случае никто не сможет выселить вас из квартиры, занимаемой по договору социального найма. Однако помимо права пользования жилым помещением за вами сохранились и обязанности нанимателя, в том числе по оплате жилья и коммунальные платежи. И если вы более шести месяцев не вносили квартплату и коммунальные платежи за муниципальную квартиру, то согласно пп. 1 п. 4 ст. 83 ЖК РФ возможно расторжение вашего договора и последующее выселение вас как нанимателя. С правом передачи «Можно ли передать права нанимателя от одного члена семьи к другому, если они зарегистрированы в одной квартире? Семен Панин». – Любой совершеннолетний член семьи (если он дееспособен) может стать нанимателем по договору социального найма вместо прежнего. С согласия всех зарегистрированных на жилой площади остальных членов семьи, разумеется. Хотим объединиться «Можем ли мы, проживая в одной квартире и имея отдельные договора социального найма, заключить один договор? Например, в случае объединения в одну семью? Семья Глебовых». – Граждане, проживающие в одной квартире, имеющие отдельные договоры социального найма, объединившись в одну семью, имеют право требовать заключить с кем-нибудь из них один договор социального найма всех занимаемых ими жилых помещений. Это право могут использовать заключившие брак супруги, то есть юридически оформившие отношения.

Подготовила Галина Писарчик при помощи начальника Управления Департамента жилищной политики Владимира Брыкова

В статье 67 ЖК РФ предусмотрены основные права и обязанности нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Наниматель имеет права и несет обязанности, установленные в данной статье, независимо от того, предусмотрены ли они договором социального найма жилого помещения.

В соответствии со ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаём;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг (ст. 67 ЖК РФ).

Необходимо обратить внимание на то, что указанные в ч. 1 ст. 67 ЖК РФ права наниматель осуществляет не произвольно, а в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ, иными актами жилищного законодательства, а также заключенным с ним договором социального найма жилого помещения. При реализации своих прав наниматель не вправе выходить за пределы тех требований, которые установлены в императивных нормах актов жилищного законодательства.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма может иметь иные права, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.

Выполнение нанимателем жилого помещения перечисленных в ч. 3 данной статьи обязанностей призвано обеспечивать возможность использования занимаемого им помещения в соответствии с функциональным назначением этого помещения и не допускать ущемления интересов третьих лиц, прежде всего соседей.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан :

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма несёт также иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.

Перечни прав и обязанностей нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, в ст. 67 ЖК РФ сформулированы как «открытые»: иные права и обязанности нанимателя определяются в соответствии с Жилищным кодексом РФ, иными законами и договором социального найма.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несёт ответственность, предусмотренную законодательством (ст. 68 ЖК РФ). Его ответственность (как и ответственность наймодателя) может заключаться, например, в возмещении убытков за причинённый ущерб, связанный с разрушением или порчей жилого помещения (жилого дома), соответствующего оборудования и устройств. В таких случаях возможно выселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ). Аналогичная статья, предусматривающая выселение граждан из жилого помещения, содержалась в ЖК РСФСР (ст. 98).

1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

3. Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

4. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 3 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

Комментарий к Ст. 67 ЖК РФ

1. Комментируемая статья содержит перечень прав и обязанностей нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. В ней перечислены основные права и обязанности нанимателя, содержащиеся в первую очередь именно в ЖК РФ, что не исключает возможности для нанимателя иметь и иные права и обязанности, которые могут быть предусмотрены ЖК РФ, иными федеральными законами, а также конкретным договором социального найма.

Представляется, однако, что целевое назначение жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма, не предполагает сколько-нибудь серьезного изменения объема предусмотренных ЖК РФ прав и обязанностей нанимателей соглашением сторон этого договора. Иное дело — федеральные законы, принятие которых может повлечь за собой появление у нанимателя социального жилья новых правомочий.

2. В соответствии с ЖК РФ наниматель вправе вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц в качестве членов своей семьи (см. комментарий к ст. 70 ЖК), сдавать жилое помещение (полностью или его часть) в поднаем за плату (см. комментарий к ст. ст. 76 — 79 ЖК), разрешать безвозмездное проживание в жилом помещении временных жильцов (см. комментарий к ст. 80 ЖК). Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе обменивать это помещение на помещение, занимаемое другим нанимателем по этому же договору (см. комментарий к ст. ст. 72 — 75 ЖК), требовать замены большего жилого помещения на меньшее (см. комментарий к ст. 81 ЖК).

Впервые в ЖК РФ прямо предусмотрено право нанимателя требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

К числу прав нанимателя, не упомянутых в комментируемой статье, но предусмотренных иными статьями Кодекса, относится право оставаться пользователем жилого помещения в случае его временного отсутствия, которое в отличие от ЖК РСФСР в ЖК РФ не регламентировано какими-либо сроками (см. комментарий к ст. 71 ЖК). Члены семьи нанимателя жилого помещения, имеющие равные с ним права и обязанности, вправе требовать изменения ранее заключенного договора социального найма (см. комментарий к ст. 82 (ч. 2) ЖК). Проживающие в коммунальной квартире наниматели вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых помещений в случае их объединения в одну семью (см. комментарий к ст. 82 (ч. 1) ЖК).

Наниматель жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть этот договор (см. комментарий к ст. 83 ЖК).

Малоимущие наниматели, занимающие жилые помещения по договорам социального найма, согласно ч. 9 ст. 156 ЖК РФ вправе не вносить плату за пользование жилым помещением (плата за наем); наниматели вправе требовать перерасчета платежей за отдельные виды коммунальных услуг при временном отсутствии (). Наниматели социального жилья имеют право на предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (см. комментарий к ст. 159 ЖК).

Наниматели жилых помещений имеют право на информацию об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами, об объеме, о перечне, качестве оказываемых услуг и выполняемых работ, а также о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг (ч. 2 ст. 165 ЖК).

3. Обязанности нанимателей жилых помещений по договору социального найма сводятся к следующему. Они должны использовать жилое помещение по назначению, т.е. для проживания, и в пределах, которые установлены ЖК РФ. Имеется в виду возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (см. комментарий к ст. 17 ЖК).

Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, т.е. не допускать такого использования, которое может вести к его разрушению и порче, а также к разрушению и порче инженерного оборудования, поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, проводить текущий ремонт жилого помещения, к которому относятся побелка, окраска и оклейка стен, потолков, дверей, окраска полов, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, замена оконных и дверных приборов, а также ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (абз. 2 подп. «е» п. 4 Типового договора социального найма жилого помещения).

Данный пункт Типового договора социального найма жилого помещения был оспорен в Верховном Суде РФ со ссылкой на то, что он противоречит п. 2 ст. 676 ГК РФ и без законных оснований возлагает на нанимателей обязанность по содержанию чужого имущества, так как замена оконных и дверных приборов и ремонт внутриквартирного инженерного оборудования не относятся к текущему ремонту. Признавая, что оспариваемые положения нормативного правового акта соответствуют действующему законодательству, изданы компетентным органом власти и не нарушают права и охраняемые законом интересы заявителя, Верховный Суд РФ указал, что закон (ст. ст. 65 и 67 ЖК РФ) распределяет бремя ремонта (капитального и текущего) жилого помещения, однако определения ремонта жилищного фонда в зависимости от вида работ, осуществляемых наймодателем и нанимателем, не дает, поэтому работы, относящиеся к текущему ремонту, определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170, к компетенции которого и отнесено разрешение этих вопросов.

Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда предусмотрен примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда (приложение N 8).

Указанный в оспариваемом пункте Типового договора перечень работ, согласно названным Правилам и нормам, не относится к работам по капитальному ремонту жилого помещения; эти работы должны осуществляться нанимателем за свой счет как текущий ремонт занимаемого жилого помещения (решение ВС РФ от 4 августа 2006 г. N ГКПИ06-586).

Важнейшей обязанностью нанимателя является своевременное (не позднее 10-го числа месяца, следующего за прожитым) внесение платы за помещение и коммунальные услуги (см. комментарий к ст. 155 ЖК).

Наниматель обязан также информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований (ст. 51 ЖК) и условий (ст. 49 ЖК), дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Такой срок установлен в Типовом договоре социального найма жилого помещения, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315, и составляет 10 рабочих дней со дня такого изменения.

Обязанность нанимателя по информированию наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма, вызвана тем, что переставшие быть малоимущими граждане обязываются к внесению платы за пользование жилым помещением и, соответственно, к изменению условий договора социального найма.

4. Другие обязанности нанимателя могут быть предусмотрены ЖК РФ, иными федеральными законами, а также договором социального найма. Так, например, согласно ч. 12 ст. 155 ЖК РФ наниматель жилого помещения обязан вносить плату за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам. Типовой договор социального найма жилого помещения дополнительно предусматривает, что наниматель обязан:

— переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя), в предоставляемое наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям;

— при расторжении настоящего договора освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;

— допускать в заранее согласованное сторонами настоящего договора время в занимаемое жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ — в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий — в любое время.

Для многих на сегодня актуален вопрос пользования чужим жильем – это социальный или коммерческий найм. Данными способами возмездно обрести «крышу над головой» пользуются граждане, не имеющие возможность купить жилую площадь в свою собственность. Об особенностях прав и обязанностей таких лиц будет рассказано далее в статье.

Кто является нанимателем жилого помещения?

Наниматель – это дееспособное лицо от 18 лет, проживающее в жилом помещении по договору социального или коммерческого найма.

Собственником квартиры (наймодателем), передаваемой по договору социального найма, является государство или муниципалитет, а коммерческого найма – физлицо.

Права и обязанности нанимателя

Независимо от того, что прописано в договоре соцнайма, гражданин может иметь все права и должен исполнять все обязанности, перечисленные в статье 67 ЖК РФ и главе 35 ГК РФ.

Какие права доступны нанимателю?

  1. пользоваться жилым помещением;
  2. подселять на снимаемую жилплощадь иных лиц (на постоянной основе);
  3. сдавать данное помещение в поднаём;
  4. вселять временных жильцов.

Обязанностей в отношении занимаемой площади у нанимателя ничуть не меньше, чем прав, а именно:

  • пользоваться помещением согласно его назначению и в соответствии с ЖК РФ;
  • обеспечивать его сохранность и поддерживать нормальное состояние;
  • осуществлять текущий косметический ремонт;
  • вовремя платить за проживание и коммунальные услуги;
  • информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, позволяющих проживать в жилом помещении.

Права по договору найма

Подробнее о вышеперечисленных правах нанимателя.

Право пользоваться

Главной гарантией постоянного проживания в своем доме является конституционный принцип неприкосновенности жилища. То есть никто не может вторгнуться к гражданину домой или выселить его оттуда без веских оснований (кроме официального распоряжения госоргана).

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Право подселять на снимаемую жилплощадь иных лиц

Наниматель может проживать в жилом помещении не только со своей семьей, но и с третьими лицами (не обязательно это могут быть его родственники). В этом случае для вселения достаточно одновременно двух условий:

  • волеизъявление нанимателя;
  • согласие наймодателя на вселение (его не обязательно получать, если заселяется несовершеннолетний).

Посторонние люди могут вселиться только при условии, если в итоге на каждого человека будет соблюдена норма общей площади. Она установлена жилищным законодательством. Исключение из этого правила составляют несовершеннолетние дети, которых можно подселить в любом случае.

Если гражданин все-таки вселяет кого-то в жилплощадь, то эти лица должны быть внесены в ранее заключенный договор найма (социального или коммерческого).

Таким образом, в этой части договор найма изменится, о чем будет составлено допсоглашение, подписанное обеими сторонами (ст. 677 ГК РФ).

Право сдавать в поднаем

Наниматель, с согласия наймодателя, может передать всю жилую площадь или ее часть в пользование поднанимателю. О поднайме между нанимателем и новым жильцом заключается соответствующий договор, срок которого не может быть больше того, что установлен в договоре найма (5 лет).

У поднанимателя, в связи заселением, возникает обязанность оплачивать пользование жильем, но самостоятельного права пользования им у него не появляется. Всю ответственность перед наймодателем за сохранность нанимаемой жилплощади несет наниматель.

Особенности поднайма следующие.

  1. Гражданин, решивший сдать недвижимость в поднаем, не обязан спрашивать об этом согласие всех постоянно проживающих с ним жильцом.
  2. Вселяя кого-то по договору поднайма, наниматель должен включить в договор обязательное условие о соблюдении требований жилищного закона, касающихся нормы общей жилплощади на одного человека.
  3. Плата за поднаем устанавливается по соглашению обеих сторон.
  4. Расторжение договора найма раньше прописанного в нем срока влечет за собой автоматическое прекращение договора поднайма, без возможности поднанимателя его возобновить.

Право вселять временных жильцов

Такие жильцы могут вселиться в нанимаемую жилплощадь только с согласия всех участников договора: самого нанимателя, всех жильцов, постоянно с ним проживающих, и наймодателя. Без уведомления последнего вселять никого нельзя.

И в этом случае действует правило о норме площади. Если после заселения временных жильцов на каждого гражданина не будет хватать установленного минимума квадратных метров, то наймодатель вправе не разрешить такое вселение. Поэтому простым уведомлением собственника наниматель не сможет ограничиться.

Признаки временного проживания:

  • срок проживания – до 6 месяцев (обязаны освободить помещение по истечению данного срока или в течение 7 дней после того, как любой постоянный жилец или наймодатель потребовали съехать – ч. 3 ст. 680 ГК РФ);
  • безвозмездность пользования;
  • вся ответственность за порчу имущества на нанимателе;
  • доплата коммунальных услуг за временных жильцов лежит на нанимателе, о чем заключается допсоглашение к договору, действующее на время их проживания (ст. 155 ЖК РФ).

Закон устанавливает и другие права нанимателя. Например, право обмена или замены жилого помещения, право требовать от наймодателя своевременно проводить капремонт дома, предоставлять коммунальные услуги и др. (ст. 67 ЖК РФ).

Признание нанимателя утратившим право пользования жилым помещением

Такая процедура возможна в отношении зарегистрированных на жилплощади граждан, осуществляется судом при наличии определенных фактов, о которых будет рассказано далее.

В каких случаях это возможно?

  1. Наниматель не платит за коммунальные услуги и за найм жилья. Закон установил минимальный срок для выселения, если в течение него оплата за проживание ни разу не поступила – это 6 месяцев. В том случае, если жилец не погашает долг более этого срока и не собирается предпринимать попыток это сделать, собственник в отношении него может начинать процесс признания утраты права проживать в нанимаемом помещении.
  2. Повреждение или разрушение гражданином занимаемой жилплощади. Основанием обращения в суд послужат противоправность действий нанимателя и их систематичность. Например, если в квартире был установлен старый смеситель и его прорвало, а в результате произошел потом, – это не будет являться поводом для выселения. Но, к примеру, установка обогревателя, в результате которого случился пожар в квартире, послужит весомым основанием для обращения в суд. Для этого потребуется составить и подать исковое заявление о признании нанимателя утратившим право дальше проживать на данной жилой площади. На такие радикальные меры собственник сможет пойти в том случае, если жилец за свой счет не устранит все последствия порчи имущества.
  3. Систематическое нарушение прав соседей и их законных интересов: нарушение правил тишины, большое количество домашних животных или мусора в квартире и т.п. Иными словами это те действия, от которых соседям становится невозможно жить рядом с нанимателем.
  4. Использование жилья не по назначению: под офис, склад или небольшое производство. Подобные действия запрещены п. 1 ст. 17 ЖК РФ, поскольку жилое помещение предназначено именно для проживания в нем физлиц, а потому гражданин не может в любых других целях его использовать.

Как обжаловать?

Наниматель, в отношении которого было вынесено судебное решение, вправе обжаловать этот документ в вышестоящем суде (краевой, областной и т.п.), в течение месяца со дня принятия решения в полной форме. Для этого ему необходимо будет составить апелляционную жалобу в соответствии с требованиями главы 39 ГПК РФ.