Проблемы определения убытков при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Особенности оценки при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд Оценка убытков при изъятии земельных участков

Во всех случаях принудительного изъятия участков земли для государственных и общественных нужд изъятие осуществляется при условии полной компенсации стоимости изымаемого имущества, исходя из рыночной стоимости земли на момент получения собственником уведомления об изъятии.

Выкупная цена определяется ст. 281 ГК РФ: 1. Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. 2. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. 3. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. Порядок, аналогичный, указанному выше, применяется в случае изъятия зданий и сооружений, которые находятся на земельном участке, не находящемся в собственности собственника недвижимости.

Возмещение вреда, указанное в ГК РФ, предполагает возмещение не только материального (упущенная выгода и реальный ущерб), но и морального вреда. Тем не менее, исходя из судебной практики, государство, до определенного момента не признавало нанесение морального вреда правообладателю изъятием земельного участка. ФАС Волго-Вятского округа в своем Постановлении от 24.08.2009 по делу №А79-1656/2009 говорит о том, что в удовлетворении искового требования о взыскании компенсации за моральный вред, причиненный в результате незаконного изъятия объекта недвижимости, принадлежащего истцу на праве собственности, отказано правомерно, так как возможность компенсации морального вреда в связи с нарушением имущественных прав в данной сфере действующим законодательством не предусмотрена.

Вместе с тем, более позднее решение арбитражных судов говорит об изменении практики по вопросу взыскания морального вреда. Так Шестнадцатый Арбитражный апелляционный суд в своем Постановлении от 22 октября 2013 г. по делу № А18-813/2012, рассмотрев апелляционную жалобу Администрации Сунженского муниципального района на решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 09.07.2013 по делу № А18-813/2012 по иску ИП Дзейтовой Л.Х. к Правительству Республики Ингушетия и Администрации Сунженского муниципального района о возмещении материального и морального вреда, постановил, решение Арбитражного суда Республики Ингушетия от 09.07.2013 по делу N А18-813/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Суд апелляционной инстанции ссылается на Постановление Президиума ВАС РФ от 23.11.2010 N 6763/10 по делу N А53-6358/08, где резюмируется следующее: компенсация нематериального вреда за вред, причиненный публичной властью, была взыскана правомерно, поскольку возмещение имущественного вреда, причиненного вследствие утраты и повреждения имущества, не приводит к полному восстановлению прав истца, который в результате незаконных действий судебного пристава-исполнителя фактически был лишен возможности осуществлять предпринимательскую деятельность. Кроме того Шестнадцатый Арбитражный апелляционный суд исходил из установленного незаконного характера действий администрации, а также доказанной причинной связи между противоправными действиями администрации и неблагоприятными для предпринимателя последствиями. Апелляционным судом в постановлении по указанному делу было отмечено, что одним из основополагающих принципов права, закрепленным в Конституции Российской Федерации, является свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской деятельности и неприкосновенность частной собственности (статьи 34, 35 Конституции Российской Федерации). По смыслу части 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации любое вмешательство государства в осуществление этих прав может иметь место только на основе федерального закона и только для достижения указанных в названной статье целей. Произвольное вмешательство кого-либо в частные дела не допускается (пункт 1 статьи 1 ГК РФ). Следовательно, если орган государственной власти допустил незаконное вмешательство в осуществление лицом предпринимательской деятельности, такое лицо должно иметь возможность получить справедливую денежную компенсацию причиненного ему нематериального вреда. В данном случае имело место грубое нарушение охраняемых Конституцией Российской Федерации прав истца со стороны должностного лица государственного органа, и отказ в присуждении такой компенсации означал бы отказ в правосудии.

Постановлением ВАС РФ от 1 марта 2014 г. N ВАС-2787/14 было определено отказать в передаче дела Арбитражного суда Республики Ингушетия N А18-813/2012 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Республики Ингушетия от 09.07.2013, постановления Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2013 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.01.2014 по тому же делу. Таким образом, Арбитражными судами высшей и апелляционной инстанции была подтверждена правомерность взыскания морального вреда при изъятии земельного участка для муниципальных нужд. Согласно п. 2 ст. 1099 ГК РФ моральный вред, причиненный действиями (бездействием), нарушающими имущественные права гражданина, подлежит компенсации в случаях, предусмотренных законом (Закон РФ "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан"). Суд вправе рассмотреть самостоятельно предъявленный иск о компенсации причиненных истцу нравственных или физических страданий, поскольку в силу действующего законодательства ответственность за причиненный моральный вред не находится в прямой зависимости от наличия имущественного ущерба и может применяться как наряду с имущественной ответственностью, так и самостоятельно

Государство стремится максимально заменить компенсацию натуральную компенсацией денежной, о чем свидетельствуют законы, принятые для реализации крупных инвестиционных проектов. Законодательством определено то, что плата за земельный участок определяется соглашением с собственником, при принудительном изъятии - решением суда.

В целях определения размера возмещения, рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии. В случае, если до указанного дня разрешенное использование земельного участка изменено для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения для строительства, реконструкции которых осуществляется изъятие, рыночная стоимость земельного участка или рыночная стоимость прекращенных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования, установленного до указанного изменения. Данный способ определения рыночной стоимости помогает предотвратить злоупотребления со стороны собственника земельного участка: когда принято решение об изъятии, либо известно о том, что на том или ином земельном участке будет реализована инвестиционный проект, стоимость земли резко растет; правообладатель, с целью повышения рыночной стоимости может начать процесс изменения разрешенного использования (стоимость земель сельскохозяйственного назначения и стоимость земель поселений может различаться в разы).

Размер компенсации определяется рыночной стоимостью объекта оценки, напрямую зависящей от кадастровой стоимости, определяемой в соответствии с федеральным законом, то есть наиболее вероятной ценой, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, при этом, на сделке не сказываются чрезвычайные обстоятельства. Стоимость устанавливается исходя из наиболее эффективного использования участка земли. Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Однако наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. Важно отметить то, что при определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: целевое назначение и разрешенное использование, преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка, перспективы развития района, в котором расположен земельный участок, ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости, текущее использование земельного участка.

Действующее законодательство не содержит критериев определения равноценности земельных участков. Единственным критерием определения равноценности является согласие правообладателя на соответствующее возмещение. В юридической литературе высказывается мнение, что равноценность земельного участка должна определяться с учетом его потребительских характеристик, таких как местоположение, площадь, состав земель, плодородие почвы, наличие подъездных путей и т.п. Следует учитывать и фактическое наличие в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации либо муниципального образования земельного участка, равноценного, изымаемому для публичных нужд. Отсутствие равноценного земельного участка допускает возможность отказа уполномоченного органа, в предоставлении земельного участка взамен изымаемого для государственных и муниципальных нужд.

Возмещение убытков при изъятии участков земли для государственных нужд регулируется ст. 15, 280, 281, 282 ГК РФ, а также Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 №262 «Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц».

В соответствии с п.5 «Правил возмещения собственникам земельных участков», утвержденных Постановлением Правительства №262, «размер убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Федеральной службой земельного кадастра России по согласованию с Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации и Министерством имущественных отношений Российской Федерации».

Законодательство РФ дает перечень случаев, при которых убытки правообладателей не подлежат компенсации. Так ст. 280 ГК РФ говорит о том, что собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (статья 281) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период; согласно п. 3 ст. 63 ЗК, расходы, понесенные собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков на осуществление застройки земельных участков зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков, возмещению не подлежат.

Размер возмещения определяется не позднее, чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости. В законе не устанавливается дата, на какой период осуществляется оценка выкупной цены.

В случае, если в результате изъятия земельных участков у правообладателей возникают убытки в связи с невозможностью исполнения обязательств перед третьими лицами, правообладатели изымаемой недвижимости обязаны представить лицу, выполняющему работы по оценке изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, документы подтверждающие возникновение у правообладателей изымаемой недвижимости убытков в связи с невозможностью исполнения указанных обязательств.

Компенсация происходит по трехкомпонентной структуре: рыночная стоимость прекращаемых прав на земельный участок, убытки, которые возникли в связи с невозможностью исполнения ранее принятых обязательств перед третьими лицами и упущенная выгода. Важно отметить то, что убытки невозможно оценить с точки зрения ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в ст. 5 данного закона нет такого понятия, таким образом, остается открытым вопрос, каким образом и в каком порядке будут оцениваться непосредственно убытки .

Федеральным законом от 31.12.2014 года № 499-ФЗ были внесены поправки в ЗК РФ регулирующие процедуру изъятия земельных участков для публичных нужд, в том числе порядка возмещения убытков, которые возникают в связи с этим изъятием.
Ряд поправок к закону вызвали вопросы у правоприменителей, в частности возникли вопросу по порядку расчета размера компенсации за изымаемый земельный участок.

Расчет компенсации при изъятии земельного участка

Что включается в расчет компенсации?
В состав убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельных участков для публичных нужд, закон № 499-ФЗ включает те же составляющие, что и ранее действующее законодательство (п. 4 ст. 63 ЗК РФ и п. 2 ст. 281 ГК РФ в редакции до 01.04.15). За изъятие полагается выплатить рыночную стоимость участка (либо рыночную стоимость иных вещных либо обязательственных прав на участок), стоимость расположенной на нем недвижимости, убытки, которые возникают в связи с невозможностью исполнить ранее принятые обязательства перед третьими лицами, а также упущенную выгоду (п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ).

Все перечисленное выше - это убытки (реальный ущерб и упущенная выгода). Однако рыночная стоимость участка выделяется в законе особенно. Это объясняется тем, что стоимость изымаемого объекта доказывается с помощью отчета об оценке, подготовленного в соответствии с ФЗ от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Остальные убытки, включая упущенную выгоду, не являются объектом оценки и потому не могут попасть в отчет оценщика. Их размер подтверждают с помощью других доказательств.

Изменения в Закон расширили список лиц, которые вправе претендовать на компенсацию в случае изъятия участка. Ранее Земельный кодекс относил к ним только собственников. Сейчас же на возмещение убытков могут рассчитывать и иные законные владельцы, например арендаторы (титульных владельцев и собственников Земельный кодекс теперь называет правообладателями). До принятия поправок данное правило не было очевидным.

Оценка рыночной стоимости изымаемого земельного участка

Оценке подлежит рыночная стоимость изымаемого участка, который принадлежит на праве собственности, либо рыночная стоимость любых иных прав на участок (ст. 56.8 ЗК РФ). Оценка проводится по правилам закона № 135-ФЗ за исключением тех особенностей, которые указаны в земельном законодательстве.

Теперь в законе прямо указано, каким образом следует оценивать прекращаемые права (п. 3 ст. 56.8 ЗК РФ). Например, рыночная стоимость прав компании на постоянное (бессрочное) пользование определяется как рыночная стоимость права аренды на 49 лет (п. 9 ст. 26 Закона). А рыночная стоимость права аренды или права безвозмездного пользования земельным участком по договору определяется как рыночная стоимость права аренды до истечения срока действия указанных договоров. Наиболее спорные вопросы в оценке - как определить вид разрешенного использования для такого расчета и на какую дату проводить расчет. К сожалению, закон № 499-ФЗ дал ответы не на все эти вопросы. Однако именно от их решения будет зависеть итоговая сумма компенсации.

Публичный орган может изъять не только весь участок, но и часть участка, В таком случае рыночная стоимость рассчитывается как разница между рыночной стоимостью исходного земельного участка и рыночной стоимостью оставшегося у правообладателя участка либо, соответственно, как разница между стоимостью прекращаемого и сохраняющегося права на участок (п. 4 ст. 56.8 ЗК РФ). Также орган власти с согласия правообладателя может предоставить ему другой участок взамен изымаемого. В таком случае компенсация уменьшается на рыночную стоимость предоставляемого взамен участка (подп. 5 п. 4 ст. 56.9 ЗК РФ).

Вид разрешенного использования (ВРИ) - это, основная характеристика земельного участка, в том числе для целей оценки. Именно от ВРИ зависит экономическая привлекательность участка. Поэтому правообладателю, у которого изымается участок, получив проект соглашения об изъятии и приложенный к нему отчет об оценке, важно обратить внимание на то, какой вид разрешенного использования применялся в целях оценки. Из-за большой специфики земельного и градостроительного законодательства предложить стандартные рекомендации по проверке ВРИ весьма затруднительно. Однако некие общие советы сформулировать можно.

Первый шаг - нужно установить дату, на которую учитывается ВРИ. По общему правилу это должен быть день, предшествующий дате принятия решения об изъятии. Если на дату решения об изъятии ВРИ уже был изменен в целях планируемого изъятия, то учитывается тот вид, который был у участка до изменения ВРИ в целях изъятия. Если, например, у участка ВРИ - размещение торгового центра, но перед изъятием ВРИ установлен для строительства дороги, для которой изымается участок, то должен учитываться вид использования - размещение торгового центра.

Второй шаг - после установления даты правильно определить сам вид разрешенного использования. Он обязательно учитывается в Государственном кадастре недвижимости, или ГКН. До 1 января 2015 года ВРИ вносился и в ЕГРП... Поэтому информацию о разрешенном использовании можно найти в выписке из ГКН и (или) ЕГРП. В то же время данные кадастра выполняют лишь информационную функцию, и указанные в них сведения о ВРИ могут не соответствовать действительности. Поэтому все сведения надо проверять, а при необходимости добиваться внесения изменений в ГКН.

Разрешенное использование устанавливается на основе градостроительной документации и фактического использования земельного участка. Чтобы узнать подлинный вид использования участка, нужно сначала обратиться к генеральному плану, а также правилам землепользования и застройки. Эти документы расскажут о перечне возможных ВРИ для земельного участка. Учитывая фактическое использование участка, можно будет установить конкретный ВРИ. Разумеется, при условии, что собственник не нарушает виды разрешенного использования, предусмотренные в генплане и ПЗЗ. Важно учитывать еще один момент. Если ВРИ установлен до принятия генплана и ПЗЗ, такой ранее установленный вид использования продолжает применяться, даже если он противоречит генплану и ПЗЗ. Но при одном условии: ранее установленный вид использования не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также не производится застройка участка (ч. 8 ст. 36 ГрК РФ, абз. 4, 6 п. 4 ст. 85 ЗК РФ, постановление Президиума ВАС РФот18.06.13 №136/13).

Нельзя исключать и того, что установить ВРИ с помощью генплана и ПЗЗ не удается. В таком случае можно опосредованно ссылаться пункт 15 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» (утв. приказом Минэкономразвития России от 22.10.10 № 508). В этом пункте говорится о том, что если участок не застроен, то принимается тот ВРИ, который обеспечивает земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования. Для застроенного участка принимается ВРИ исходя из назначения расположенных на участке объектов недвижимости.

Размер возмещения определяется не позднее чем за 60 дней до направления правообладателю проекта соглашения об изъятии. Видимо, речь идет о дате, на которую должен быть составлен отчет об оценке, но она не говорит о том, по состоянию на какую дату должна определяться стоимость участка (или стоимость прав на него). Иными словами, дата оценки не конкретизируется. Возможно, дата оценки предполагается в пункте 5 статьи 56.8 Земельного кодекса, и это день, предшествующий дню принятия решения об изъятии.

В пункте 5 статьи 56.8 ЗК РФ дата оценки не упоминается. Поэтому не исключено, что в этой норме речь идет исключительно о дате разрешенного использования участка, но не о дате оценки в целом. Если трактовать эту норму именно таким образом, то следует признать, что в Земельном кодексе существует пробел относительно даты оценки.

В Земельном кодексе есть норма о том, что отчет об оценке, составленный в целях определения размера возмещения, действителен вплоть до подписания соглашения об изъятии либо до решения суда о принудительном изъятии участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (п. 10 ст. 56.8 ЗК РФ). Но в этой норме не говорится о случаях, когда правообладатель оспаривает отчет об оценке или иным образом заявляет свои требования в части установления размера возмещения. Более того, если правообладатель отказался заключать соглашение об изъятии именно из-за несогласия с оценкой его участка (прав), то есть как раз в оценке заключается предмет спора, было бы абсурдно ограничивать доказывание оценки спорным отчетом.

Также следует учитывать и то, что отчет об оценке, составленный в ходе подготовки соглашения об изъятии, предназначен исключительно для заключения такого соглашения. Если же участок изымается в судебном порядке, то этот отчет, по мнению авторов статьи, учитываться не должен. В таком случае рыночную стоимость следует определять исходя из показателей этой стоимости на момент рассмотрения спора. В новых нормах Земельного кодекса на этот счет ничего не сказано, но в свое время к такому выводу пришел Пленум ВАС РФ в постановлении от24.03.05 №11. Аналогичные разъяснения недавно принял и Президиум Верховного суда (см. вопрос 7 в Обзоре судебной практики № 1 за 2014 год, утвержденном Президиумом Верховного суда 24.12.14). По мнению суда, если собственник не согласен с предложенной стоимостью изымаемого участка или выкупная цена не указана в решении об изъятии (и стороны не согласовали выкупную цену), то суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Оспаривание отчета оценщика

Итак, рыночная стоимость изымаемой недвижимости является основной составляющей при определении размера возмещения правообладателю, а отчет об оценке - основным письменным доказательством размера убытков. У правообладателя есть несколько практических вариантов, которые позволят доказать более выгодный размер рыночной стоимости.

Первый вариант: «соревнование» разных отчетов. Заявители в таких спорах просто представляют суду свой альтернативный отчет об оценке, который содержит иную величину рыночной стоимости. Но этого недостаточно. Как правило, суды считают, что наличие двух отчетов с разными суммами не позволяет определить, какой из них является недостоверным. Поэтому одного только представления альтернативного отчета с иными результатами оценки будет недостаточно для опровержения результатов оценки, подготовленного по заказу публичного органа.

Второй вариант: проведение судебной экспертизы по оценке, ведь именно ее результаты, как правило, становятся наиболее убедительным доказательством в суде. Однако, формально заключение эксперта не должно иметь для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с иными доказательствами (п. 12 постановления Пленума ВАС РФот04.04.14 №23).

Иногда суду для назначения экспертизы достаточно ходатайства одной из сторон без представления своего альтернативного расчета. Но иногда при решении вопроса о назначении экспертизы суды учитывают значительное различие в размере выкупной цены, представленной обеими сторонами. Иными словами, чтобы убедить суд в необходимости проведения экспертизы, стороне спора лучше представить еще и альтернативный досудебный отчет оценки, чтобы показать значительное расхождение в суммах между ним и отчетом, подготовленным для публичного органа в процессе подготовки соглашения об изъятии.

Однако следует помнить, что результаты судебной экспертизы непредсказуемы, и расчет эксперта может оказаться далеким от той рыночной стоимости, на которую надеялся правообладатель. Поэтому более эффективным вариантом тактики спора является опровержение отчета оппонента.

Третий вариант заключается в опровержении отчет об оценке. Суть этой тактики в том, что сторона представляет в суд свой отчет оценки, и при этом опровергает отчет оппонента. Если суд установит нарушения в подготовке отчета оппонента, это позволит сделать вывод о недостоверности такого отчета. Таким образом, единственным достоверным доказательством оценки (если, конечно, его в свою очередь не опровергнет оппонент) будет отчет, представленный стороной. В такой ситуации судебная экспертиза с третьим результатом оценки может и не понадобиться.

Чтобы опровергнуть отчет об оценке, представленный оппонентом, нужно проверить его, во-первых, на соответствие формальным требованиям, во-вторых, по содержанию проведенного оценщиком исследования.

Во время оценки возникает следующий вопрос. На какую дату определять вид разрешенного использования, если решение об изъятии было принято до вступления в силу закона № 499-ФЗ?

Ранее закон на этот вопрос ответа не давал, но Президиум Верховного суда еще до вступления в силу закона № 499-ФЗ указал, что при наличии спора необходимо руководствоваться тем ВРИ, который был установлен в отношении участка до начала процедуры его изъятия (см. вопрос 7 в Обзоре судебной практики № 1 за 2014 год, утвержденном Президиумом ВС РФ 24.12.14). Этот подход соответствует и новому правилу (п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ). Следовательно, ВРИ надо определять на дату, предшествующую началу процедуры изъятия.

Недостоверность отчета формальным требованиям может, в частности, выражаться в том, что оценщику для исследования были представлены недостоверные документы. При подготовке отчета оценщик делает оговорку о том, что он не отвечает за достоверность переданных ему документов об объекте оценки. То есть, оценщик, по сути, верит на слово заказчику относительно того, что переданные ему документы для исследования достоверны, и зачастую не проверяет их. Проверка документов, полученных оценщиком от заказчика и использованных в отчете оппонента, порой позволяет выявить в них какие-либо пороки и несоответствия.

Еще одно формальное нарушение - отсутствие в тексте отчета обоснования невозможности применения других методов оценки, кроме метода, избранного оценщиком.

Суды также считают недостатком отчета об оценке, когда при проведении оценки сравнительным методом объекты-аналоги не соответствуют объекту оценки по всем критериям. В таком случае, как указывают суды, нужно проводить корректировку. Дело в том, что смысл сравнительного метода состоит в следующем: оценщик устанавливает цену объекта, сравнивая его с такими объектами, которые по своим существенным характеристикам схожи с оцениваемым объектом. Применяя этот метод, оценщики порой сравнивают объект оценки с объектами, которые не соответствуют объекту оценки по ряду важных критериев.

Например, оценщик сравнивает объекты, которые расположены на участках с различным ВРИ. Само по себе это не нарушение, но, чтобы сравнивать такие не вполне аналогичные объекты, оценщик обязан применять так называемую корректировку стоимости - изменять стоимость сравниваемых объектов в зависимости от того, насколько на нее влияют отличительные критерии. Так, в приведенном примере оценщик должен учесть, как на стоимость повлияет иной ВРИ. Если этого не сделать (не скорректировать цену), то велик шанс, что суд признает отчет недостоверным. .

Даже при полном соответствии отчета оппонента формальным требованиям его достоверность стоит проверить по содержанию проведенного исследования. Другими словами, когда каждая из сторон представляет свой вариант оценки, другая сторона, аргументируя особенности проведенного исследования оценщика, может доказать, что именно ее отчет наиболее соответствует рыночной стоимости.

На практике наибольшая рыночная стоимость объекта достигается при использовании доходного метода, однако он применяется оценщиками при наличии бизнес-плана или иного аналогичного документа, что бывает редко. Вторым и наиболее популярным у оценщиков методом является сравнительный метод. Этот метод позволяет определить рыночную стоимость даже на более раннюю дату, чем дата проведения оценки. В таком случае оценщик проводит индексацию рыночной стоимости, полученной на дату проведения оценки.

Одно из оснований для опровержения отчета оценщика, в котором использован сравнительный метод, уже был назван выше - это отсутствие корректировки стоимости в случае существенных отличий оцениваемого объекта от объектов-аналогов. Есть и другие основания. В частности, можно обосновать недостоверность сведений об объектах-аналогах, используемых в отчете. Дело в том, что информация по ним используется оценщиками зачастую из не совсем благонадежных источников (обычных СМИ, интернет-сайтов), сведения в которых могут быть неточными. Нередко оценщик использует данные из размещенных в источниках объявлений о продаже недвижимости. Но если в объявлениях не было данных об описании объекта-аналога, то использование такого объекта-аналога нельзя считать мотивированным.

Кроме того, нужно аргументировать, почему использованные в собственном отчете объекты-аналоги лучшим образом соответствуют по своим параметрам оцениваемому объекту, чем объекты-аналоги оппонентов. Наконец, можно попробовать обосновать неправильное использование корректировок (в том числе индексаций) в отчете оппонентов.

Определение размер иных убытков

Помимо стоимости изымаемого участка или прав на него возмещению подлежат также иные убытки, в том числе упущенная выгода. Ее размер можно подтвердить лишь с помощью заключения эксперта.

Помимо прямо перечисленных в Земельном кодексе убытков правообладатель вправе получить компенсацию упущенной выгоды (п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ). Но как рассчитывать эту составляющую компенсации, в Земельном кодексе не указано. В законе появилась лишь абстрактная отсылка к федеральному законодательству. В Земельном кодексе можно найти указание на отчет об оценке убытков (подп. 2 п. 4 ст. 56.10 ЗК РФ). Но закон № 135-ФЗ не рассматривает убытки в качестве объекта оценки. Поэтому отчета оценщика по определению размера убытков быть не может. Это подтверждает и судебная практика В итоге остается один вариант - определить убытки с помощью заключения эксперта (определение ВАС РФ от 23.01.13 по делу № А73-3327/2012). Судебная экспертиза может быть назначена по поручению суда. Стороны спора вправе, самостоятельно обратившись к эксперту, заказать подготовку расчета (либо контррасчета) убытков на основании статьи 75 АПК РФ, но такой расчет не будет иметь в суде статуса экспертного заключения, а будет считаться «иным доказательством».

Похожих статей пока нет.

1. Размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

2. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

2.1. В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется перенос инженерных сооружений, в размер возмещения не включается рыночная стоимость указанных сооружений. В этом случае при определении размера возмещения в него включаются:

1) стоимость работ по реконструкции инженерных сооружений и расходы, связанные с размещением таких сооружений (в том числе плата за сервитут, публичный сервитут), за исключением случая выполнения работ по реконструкции инженерных сооружений за счет лица, на основании ходатайства которого принято решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

2) иные убытки, предусмотренные настоящей статьей.

3. При определении размера возмещения при изъятии земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, рыночная стоимость подлежащих прекращению прав на такие земельные участки устанавливается с учетом следующих особенностей:

1) в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным юридическому лицу, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка на установленный законом предельный (максимальный) срок, а в случае отсутствия установленного законом предельного (максимального) срока - на сорок девять лет;

2) в случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения земельным участком, предоставленным гражданину или имеющей право на бесплатное предоставление в собственность изымаемого земельного участка организации, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость земельного участка;

3) в случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка до истечения срока действия указанных договоров.

4. В целях определения размера возмещения за изымаемый земельный участок, который подлежит образованию, рыночная стоимость такого земельного участка, находящегося в частной собственности (рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на такой земельный участок), определяется как разница между рыночной стоимостью исходного земельного участка (рыночной стоимостью прекращаемых прав на исходный земельный участок) и рыночной стоимостью земельного участка, сохраняющегося у правообладателя (рыночной стоимостью сохраняющихся прав).

5. В целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.

В случае, если до указанного дня разрешенное использование земельного участка изменено для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, для строительства, реконструкции которых осуществляется изъятие, рыночная стоимость земельного участка или рыночная стоимость прекращаемых прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования, установленного до указанного изменения.

Планируемое изъятие земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества не учитывается при определении размера возмещения.

6. В случае, если в результате изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества у правообладателей изымаемой недвижимости возникают убытки в связи с невозможностью исполнения ими обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, правообладатели изымаемой недвижимости обязаны представить лицу, выполняющему работы по оценке изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, документы, подтверждающие возникновение у правообладателей изымаемой недвижимости убытков в связи с невозможностью исполнения указанных обязательств.

7. Размер возмещения определяется не позднее чем за шестьдесят дней до направления правообладателю земельного участка соглашения об изъятии недвижимости.

8. При определении размера возмещения не подлежат учету:

1) объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемом земельном участке, и неотделимые улучшения данных объектов (в том числе в результате реконструкции), произведенные вопреки его разрешенному использованию, а также вопреки условиям договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком;

2) неотделимые улучшения земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, произведенные после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, за исключением неотделимых улучшений, произведенных в целях обеспечения безопасности такого недвижимого имущества в процессе его использования (эксплуатации), предотвращения пожаров, аварий, стихийных бедствий, иных обстоятельств, носящих чрезвычайный характер, либо в целях устранения их последствий, а также в результате реконструкции на основании выданного до указанного уведомления разрешения на строительство;

3) объекты недвижимого имущества, строительство которых осуществлено после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, за исключением случаев, если это строительство осуществлялось на основании ранее выданного разрешения на строительство;

4) объекты недвижимого имущества, для строительства которых не требуется выдача разрешения на строительство и строительство которых начато после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии;

5) сделки, заключенные правообладателем изымаемой недвижимости после его уведомления о принятом решении об изъятии, если данные сделки влекут за собой увеличение размера убытков, подлежащих включению в размер возмещения за изымаемый земельный участок.

9. Размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.

10. Отчет об оценке, составленный в целях определения размера возмещения, рыночной стоимости земельного участка, предоставляемого в собственность взамен изымаемого, или рыночной стоимости права, на котором предоставляется земельный участок взамен изымаемого, действителен вплоть до подписания в соответствии со статьей 56.9 настоящего Кодекса соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо до решения суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Коростелев С.П.
Заместитель председателя
Экспертного совета НП СОО «Сибирь»,
доктор технических наук, профессор

В последнее время перед оценщиками ставятся задачи, выходящие за рамки действующего законодательства РФ об оценочной деятельности и стандартов оценки. К таким задачам, в частности, относятся задачи определения доли федерации, региона или муниципалитета в реализуемых девелоперских проектах на государственной земле /1,2/, оценки бюджетной эффективности таких проектов, кадастровые и таможенные оценки, а также оценки для целей возмещения убытков при изъятии земельных участков для государственных нужд.

Последний вид оценок сейчас наиболее актуален, так как любые крупномасштабные инфраструктурные и девелоперские проекты связаны с необходимостью изъятия земельных участков и улучшений на них у собственников или с прекращением прав на объекты недвижимости у арендаторов. Примеров можно привести достаточно много. Это и изъятие земельных участков в Сочи в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и прекращение прав на земельные участки и улучшений на них по трассам прохождения четвертого транспортного кольца в Москве, ЦКАД в Московской области, трассы Москва - Санкт-Петербург, строительство со скандалами в Бутово и реализация девелоперских проектов на муниципальной земле и т.д.

При решении подобных оценок перед оценщиком ставится задача кроме определения рыночной стоимости определить также убытки собственников и арендаторов земельных участков и объектов недвижимости для целей определения выкупной цены по ст. 281 Гражданского Кодекса РФ. Однако, такого объекта оценки как убытки в законе об оценочной деятельности (ФЗ-135) и федеральных стандартах оценки (ФСО) нет.

Оценщики охотно берутся за выполнение подобных задач, но при этом подвергают себя огромному риску, особенно в условиях повышенной материальной ответственности оценщика по новому законодательству о переходе на саморегулирование. Дело в том, что признанной методологии оценки убытков или прав требований на возмещение убытков до настоящего времени еще нет и оценщики вынуждены сами придумывать свои методики решения подобных задач. Кроме того, при проведении оценки для целей возмещения убытков или определения выкупной цены оценщики сталкиваются с проблемой противоречия экономического содержания решения задачи с правовой формой, то есть несовершенным законодательством. Особенно это ярко сейчас проявляется при проведении оценок для целей определения убытков, причиненных в связи с изъятием у собственников недвижимого имущества под олимпийские объекты в Сочи. Оценщики, которые участвуют в подобных работах, да и СРО оценщиков оказались в очень щекотливом положении, так как заказчики работ не удосужились вначале заказать разработку методологии оценки, как это было, например, при проведении оценок активов в РАО ЕС, а потом уже привлекать к работе профессиональных оценщиков. Телега оказалась впереди лошади.

С другой стороны некоторые из участвующих в работе оценщиков не поняли, что для решения подобных задач не достаточно знаний и навыков оценки недвижимости на основе давно устаревших методик, основанных на американском опыте оценки 80-х - 90-х годов прошлого века, что нужны новые подходы для решения таких непростых задач и детальное знание законодательства РФ.

В начале разберемся, почему вообще возникает проблема изъятия земельных участков и оценки убытков, причиненных собственникам, землепользователям и арендаторам.

Исторически социальная концепция земли выделяет две большие группы людей, которые по-разному смотрят на использование земли. Первая группа считает, что земля является рыночным товаром, и она должна быть поделена между членами общества с правом неограниченного владения. Другая группа отстаивают идею о том, что земля является общим достоянием и должна находиться в ведении государства. Борьба этих двух противоположных взглядов на землю привела к определенному компромиссу, который выразил Британский королевский суд и подтвердил Верховный суд США в 1876 году: «Когда частная собственность приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права, т. е. государство получает право вводить ограничения прав собственника»

К таким ограничениям относятся строительные ограничения, системы зонирования, законодательство по застройке и развитию территории и контроль за окружающей средой.

Ни в одной стране мира нет абсолютного права собственности на землю. Теория оценки выделяет пять властных полномочий правительства, ограничивающих права собственности.

  • Право на принудительное изъятие или присвоение права на частную собственность с выплатой справедливой компенсации владельцу.
  • Право вводить налогообложение и взимать налоги с владельцев недвижимости для поддержания государственных программ и оказания общественных услуг.
  • Право передавать недвижимость во временное ведение (пожизненное владение, хозяйственное ведение, аренду, оперативное управление и т. д.)
  • Право регулирования имущественных отношений (полноценное право) для обеспечения обороноспособности, безопасности, здоровья, моральных устоев и благосостояния общества.
  • Право государства возвращать в свою собственность недвижимость в случае смерти владельца, не оставившего завещания и при отсутствии законных наследников (выморочное имущество).

Вышеописанные положения реализованы и в Российской Федерации. Статья 9 Конституции РФ устанавливает, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля как недвижимое имущество - объект гражданского оборота. Осуществляя властные полномочия на своей территории, государство устанавливает обязательные для исполнения всеми пользователями земли экологические требования в интересах общества, контролирует использование земель, определяет охранные зоны, публичные сервитуты и т.д.

В статье 35 Конституции РФ сказано: «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения ».

Особый правовой режим земли и роль государства в регулировании прав на землю и определили особенности возмещения убытков в сфере земельных отношений.

Еще в советский период вопросы возмещения убытков регулировались в специальном нормативно-правовом акте. Порядок возмещения убытков землепользователям и потерь сельскохозяйственного производства при отводе земель для государственных и общественных нужд был регламентирован Постановлением Совета Министров СССР от 9 августа 1974 г. N 636 /3/.

Современное российское законодательство выработало свою систему нормативно-правовых актов. При возмещении убытков в этой сфере применяются общие правовые нормы, посвященные возмещению убытков (ГК РФ), и специальные нормы законодательства, прежде всего земельного (ЗК РФ), регламентирующие специальные вопросы возмещения убытков с учетом особого правового режима земли.

В соответствии со ст. 15 Гражданского Кодекса РФ лицо, Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб ), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно ст. 281 Гражданского Кодекса РФ у лица, участок которого изымается, возникает право на получение выкупной цены за изымаемый земельный участок , в состав которой включаются:

  • рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества,
  • а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка,
  • включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Ст. 62 Земельного Кодекса РФ трактует величину убытков, причиненных нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, как убытки, подлежащие полному возмещению, в том силе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством РФ.

Постановлением Правительства РФ от 07 мая 2003 года №262 установлены правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц. В соответствии с данным Постановлением определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством. В случае, когда изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд нарушается право арендатора земельного участка, то учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.

В соответствии с вышеупомянутым Постановлением Правительства РФ от 07 мая 2003 года №262 Руководителем Росземкадастра 11 марта 2004 года были утверждены «Временные методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц». Согласно данным рекомендациям в составе убытков, причиненных обладателям прав на земельные участки, изымаемые для государственных и муниципальных нужд, учитываются размер реального ущерба, размер упущенной выгоды, а также размер убытков, которые несут обладатели прав на земельные участки в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

Казалось бы, что выстроена логичная и иерархичная структура нормативно-правовых документов, полностью обеспечивающая процесс определения выкупной цены или убытков при изъятии земельных участков для государственных нужд. Однако при более глубоком изучении этих документов с позиции оценщика выявляется много проблем, которые не позволяют решить задачу оценки убытков на основе следования требований только этих документов. Остановимся на этом подробнее.

Во-первых, разберемся с новыми для оценщика понятиями, которые не прописаны в ФЗ-135 и ФСО, это, прежде всего, относится к таким понятиям, как «выкупная цена», «убытки», «упущенная выгода».

Процедура изъятия земельных участков прописана в статьях 279 - 282 Гражданского кодекса РФ. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Собственник и иные землепользователи земельного участка должны быть не менее чем за один год уведомлены о предстоящем изъятии . Изъятие земельного участка до истечения годичного срока для целей выкупа допускается только с согласия собственника или землепользователя этого участка.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник и иные землепользователи земельного участка должны быть извещены о произведенной регистрации с указанием ее даты.

По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок . При определении выкупной цены в нее включаются

  • рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества,
  • а также все убытки , причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду .

Следует отличать процедуру выкупа земель и изъятия земельных участков. В первом случае речь идет о земельных участках, находящихся в частной собственности , а во втором - об о государственных или муниципальных землях. То есть собственники земельных участков имеют право на получение стоимости земельного участка в случае его выкупа для государственных или муниципальных нужд, а также на возмещение убытков . Землевладельцы, землепользователи и арендаторы имеют в данном случае лишь право на получение убытков (в этом вопросе оценщики часто путаются).

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд возможно только при соблюдении обязательной процедуры, установленной действующим законодательством, обязательного возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Таким образом, если собственник, арендатор или землепользователь согласен с предложенной ему компенсацией за его собственность или права на собственность, то никаких проблем не возникает и процедура соблюдается.

Если же собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления.

Традиционно убытки принято классифицировать на реальный ущерб и упущенную выгоду . Эта классификация нашла отражение и в российском законодательстве. Рассмотрим их специфические черты применительно к сфере земельных отношений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса РФ под реальным ущербом понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утраченного или поврежденного имущества.

С экономической позиции реальный ущерб характеризуется уменьшением (реальным или неизбежным в будущем) наличного имущества собственника в отличие от упущенной выгоды , когда наличное имущество потерпевшей стороны не увеличивается , хотя и могло бы увеличиться, если бы имущество не было бы изъято.

Таким образом, реальный ущерб включает:

  • во-первых, утрату и повреждение имущества
  • во-вторых, фактически понесенные лицом расходы на момент изъятия или предъявления иска в суд;
  • в-третьих, будущие необходимые расходы, т.е. расходы, которые лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права;

Обобщая вышеизложенное можно констатировать, что если выкупная цена и убытки от изъятия земельного участка посчитаны правильно и собственник, землепользователь или арендатор согласны с рассчитанными величинами, то проблем не возникает и процедура изъятия совершается. Однако остается открытым вопрос: кто же должен сделать подобные расчеты. Прямого ответа на этот вопрос в приведенных выше нормативных документах нет. Однако во всех этих документах есть упоминание «рыночной стоимости», а определением этой величины по закону занимаются оценщики.

Вполне логично, что если для определения рыночной стоимости привлекаются оценщики, то и им поручается в задании на оценку определить также убытки и упущенную выгоду. Как говорилось выше, оценщики охотно берутся за подобную работу и сталкиваются с серьезными методологическими и правовыми проблемами, так как убытки и упущенная выгода не являются объектами оценки. Они должны быть рассчитаны (калькулированы) по определенным правилам, выработанным судебной практикой, то есть для расчета этих величин оценщик должен быть знаком с этой практикой, а не выдумывать свои доморощенные методики.

Для расчета и доказательства размера понесенных убытков необходимо использовать данные бухгалтерского баланса, расходные документы по заработной плате и все другие документы бухгалтерского учета хозяйственной деятельности, в том числе и первичные, на которых эти данные основываются. Важнейшим видом убытков является упущенная выгода. Причем в коммерческом обороте упущенная выгода занимает центральное место.

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации, федеральными арбитражными судами округов выработан довольно взвешенный подход к удовлетворению исков о взыскании упущенной выгоды. В судебной практики выработано такое толкование нормы статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, при котором, исчисляя размер неполученных доходов, истцу следует определить достоверность (реальность) тех доходов, которые он предполагал получить при обычных условиях гражданского оборота (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.09.2003 по делу N Ф08-3125/2003; Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 03.03.2003 по делу N КГ-А40/559-03 ). Размер неполученного дохода (упущенной выгоды) необходимо определять с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено (пункты 10 - 11 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.96 N 6/8 )

Особую сложность представляет собой доказывание убытков именно в форме упущенной выгоды. Хотя общие принципы для определения таких убытков и установлены в ст. 15 ГК, их явно недостаточно. Поэтому п. 4 ст. 393 ГК специально предусматривает дополнительные условия для подтверждения расходов по возмещению упущенной выгоды: "При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления ". Причем наличие таких подтверждений в виде доказательств является обязательным.

Игнорирование или незнание данной нормы права на практике ведет, как правило, к отказу кредитору в удовлетворении исковых требований о взыскании упущенной выгоды. Происходит это потому, что кредитор не может обосновать понесенные убытки представлением надлежащих доказательств. Упущенная выгода выражается в форме, например, стоимости неполученных валовых сборов зерна, других культур на основе официальных данных об урожайности. Доказательствами объемов и размеров упущенной выгоды служат предварительные договоры с заготовительными, торговыми организациями о реализации готовой продукции, иные обязательства крестьянских хозяйств перед гражданами, планы внутрихозяйственного потребления, приобретение в необходимом количестве топлива, семян, доказательства производства необходимых агротехнических работ и др.

То есть если собственник земельного участка не будет удовлетворен определенной в отчете выкупной ценой или размером убытков и пойдет в суд, то бремя доказательств ляжет на оценщика.

Выходом из этого положения может быть разделение представления результатов работы по определению выкупной цены или убытков от изъятия земельного участка на 2 документа:

  1. Отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества.
  2. Экспертное заключение о выкупной цене или определения убытков в виде консультационного документа.

По крайней мере, по такому пути сейчас пошел Департамент имущества города Москвы при заключении новых договоров с оценщиками.

Казалось бы, проблема решена и можно смело приступать к практической работе по оценке для указанных выше целей. Однако здесь возникает фундаментальная проблема, связанная с несовершенством законодательства в области оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. И связана эта проблема с определением понятия «рыночная стоимость»…

В настоящей статье освещаются некоторые проблемы, связанные с оценкой и стоимостным консультированием, которые возникают при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд в Москве. В большинстве случаев необходимость подобного изъятия связана со строительством транспортных магистралей и перекладкой коммунальных сетей. Важность этих работ обусловлена столичными транспортными проблемами и изношенностью существующей коммунальной инфраструктуры.

Основные аспекты процедуры изъятия земельного участка регламентируются федеральным законодательством. В частности, закон регулирует такие вопросы, как:
 

На региональном уровне субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления вправе вносить дополнения в существующие положения только в рамках своих полномочий. Иными словами, имеется некое идеальное «прокрустово ложе», в которое должны втиснуться все субъекты Федерации вне зависимости от существующей практики оформления земельно-правовых отношений в регионе.

Процедура изъятия земельных участков на федеральном уровне сводится к ряду последовательных элементов и этапов.


Первым этапом является подготовка решения об изъятии. На органы местного само­управления возлагается обязанность информировать собственника, землепользователя, арендатора земельного участка о подготовке решения об изъятии земельного участка. После этого оформляется акт о выборе земельного участка для строительства в случае отсутствия проекта планировки. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора.

В случае предполагаемого изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в том числе путем выкупа, к акту о выборе земельного участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков. Соответственно привлечение независимого оценщика целесообразно уже на данном этапе.

На втором этапе федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. На этом этапе собственник земельного участка, землепользователь и арендатор не позднее чем за год до предстоящего изъятия должен быть повторно письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

На третьем этапе решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

Последним этапом является заключение соглашения с собственником или обладателем иного права на земельный участок, подлежащий изъятию. Данный этап наступает при согласии правообладателя с предстоящим изъятием у него земельного участка и при отсутствии спора об условиях изъятия. Основная цель соглашения – определить выкупную цену изымаемого земельного участка (или размер убытков – при изъятии участков у земле­владельцев, землепользователей, арендаторов, т. е. лиц, не являющихся собственниками участка), сроки выплаты выкупной цены или возмещения убытков, другие условия изъятия. Например, в соглашение может быть включено обязательство стороны, производящей изъятие, предоставить другой земельный участок взамен изымаемого с зачетом его стоимости в выкупную цену. В случае несогласия обладателя прав на земельный участок с условиями дальнейшая процедура изъятия происходит в судебном порядке.

Казалось бы, достаточно логичная схема и процедура, однако корректная реализация этой процедуры в Москве затруднена. Проблема изъятия земельных участков с расположенными на них строениями практически не находит отражения в нормативно-правовых документах правительства Москвы . Среди основных документов можно назвать постановление правительства Москвы -ПП «О взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы по вопросам, касающимся изъятия земельных участков», так или иначе регламентирующее процедуру изъятия. Но и оно не дает достаточного инструментария при решении задач, возникающих в рамках изъятия имущества для государственных нужд в городе Москве. При этом необходимо отметить, что абсолютное большинство земельных участков в городе не оформлено в собственность, существуют лишь договоры аренды земельных участков, оформленные на определенный период или пролонгированные на неопределенный срок. Кроме того, существует масса зданий, принадлежащих юридическим или физическим лицам на праве собственности, когда земельно-правовые отношения не оформлены вовсе. В этом случае ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации говорит о том, что собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков. Таким образом, с собственником здания должен быть заключен договор аренды. Но как быть, если участок уже находится в красных линиях градостроительного регулирования улично-дорожной сети или собственник не желает заключать договор аренды (при этом оформление договора аренды без согласия собственника – довольно затруднительная процедура)? Как в этом случае осуществлять процедуру изъятия? Похожая ситуация может возникнуть при сносе многоэтажных домов, если на первых этажах расположены офисы или магазины.


Шаги, сделанные за последние несколько лет в области изъятия имущества для государственных нужд в городе Москве, привели к децентрализации при принятии решений, в которых участвуют многие городские и частные структуры. Одни занимаются выпуском распорядительных документов об изъятии, другие – оценкой и экспертизой, третьи осуществляют согласительные процедуры с владельцами , чье имущество подлежит изъятию, четвертые производят выплату компенсации. При этом разработка проектной документации осуществляется без детальной проработки условий и порядка компенсации за изымаемые объекты, расположенные на трассах проектируемых автомагистралей, что в конечном итоге приводит к резкому увеличению сроков вывода предприятий и, как следствие, увеличению сроков строительства объекта. Существующая нормативно-правовая база, определяющая состав и порядок разработки проектной документации, также не предусматривает опережающую разработку проектной документации, позволяющей заблаговременно решать вопросы освобождения территории под строительство городских объектов.

Необходимо создать структуру, которая вмещала бы в себя все стадии – от осуществления контроля при разработке проектной документации до выплаты денежной компенсации. На это указывает и опыт других стран с развитой рыночной экономикой. В частности, в Германии в рамках муниципалитета существует должность комиссара по изъятию и освобождению территории для муниципальных нужд, курирующего процедуру изъятия от начала и до конца.

Специфичность задач в области изъятия земель для муниципальных и федеральных нужд требует от оценочной организации особой подготовки. Отличительной особенностью работ по оценке для целей изъятия земель для муниципальных или государственных нужд является глубокий юридический анализ правоустанавливающих документов и деятельности собственника в целом на изымаемом земельном участке, что требует от оценочной организации наличия высококвалифицированных юристов. Оценщику часто приходится определять рыночную стоимость объекта недвижимости , не подготовленного к сделке, без оформленного должным образом земельного участка, при отсутствии технической документации, при отказе собственника от сотрудничества с оценщиком по предоставлению информации об объекте оценки и проведению осмотра. Часто в зону строительства дорог попадают объекты, которые выводить на рынок с целью продажи никому бы в голову не пришло. Ошибка оценщика в рамках анализа прав на объект оценки, принятие неправомерных допущений, манипулирование стоимостью может привести к достаточно серьезным последствиям, вплоть до уголовной ответственности не только самого оценщика, но и лиц, участвующих в сделке со стороны органов государственной власти. Положительная экспертиза Экспертного совета СРО фактически не является гарантией достоверности выкупной цены в связи с тем, что, помимо рыночной стоимости, оценщик определяет размер упущенной выгоды, прочих убытков, обязательств перед третьими лицами, которые остаются за рамками отчета об оценке. Постановление Правительства РФ от 01.01.2001 г. № 000 в части определения статей убытков носит общий характер, а методические рекомендации , разработанные к этому постановлению, утверждены не были.

К сожалению, обмен опытом в сфере оценки для изъятий земельных участков пока носит стихийный характер, однако подобные мероприятия (в том числе с участием зарубежных коллег) все-таки проводятся и встречают поддержку со стороны заказчиков подобных услуг. Работа по оценке при изъятии земельных участков в других странах, в частности в Германии и Соединенных Штатах, является одной из наиболее высокооплачиваемых и почетных. Ее удостаиваются уважаемые оценочные организации, имеющие соответствующий профессиональный опыт и положительную репутацию. Это связано с высоким уровнем ответственности, которую несет оценщик перед собственником, государством и обществом. Оценщик, по сути, выступает арбитром между государств ом и собственником, что требует от оценщика соблюдения высоких этических норм.

В нашей стране процесс выбора оценочной организации потребителями оценочных услуг не всегда строится на прозрачных принципах, однако сдвиг в этом направлении заметен. В рамках комитета по оценочной деятельности АРБ приняла рекомендации по выбору оценочных компаний и согласовала их с ФАС, что показывает «рыночность» этих критериев. Надеемся, что и в сфере оценки для изъятия земель заказчики будут пользоваться не менее существенными критериями выбора оценочной организации, чем цена услуг, оценивающими уровень профессионализма, опыт и положительную репутацию.

В настоящее время одним из основных факторов, сдерживающих начало строительства дорожно-мостовых объектов, является проблема изъятия для государственных и муниципальных нужд земельных участков с находящимися на них объектами капитального строительства . Решение данных вопросов в Москве зачастую продолжается несколько лет.

Немаловажную роль в процедуре изъятия играют оценочные компании, призванные в кратчайшие сроки и максимально объективно определить рыночную стоимость объекта, подлежащего изъятию, а также убытки, упущенную выгоду и обязательства перед третьими лицами для принятия решения по выплате денежной компенсации. К такой работе часто привлекаются оценочные компании «без роду, без племени», не владеющие методологией оценки для нужд изъятия, не имеющие в своем штате и не способные привлечь со стороны специалистов достаточного уровня, в том числе юристов, а в некоторых случаях сметчиков. Эти компании побеждают в конкурсах, предлагая минимальную цену контракта. Отсутствие опыта и непрофессионализм таких компаний, а в отдельных случаях, возможно, и злой умысел могут привести к отрицательным экономическим последствиям для города или к неблагоприятным социальным последствиям, если речь идет об интересах большого числа граждан (например, при выводе плоскостных автостоянок на несколько тысяч машиномест, когда затрагиваются интересы членов автостоянки и их семей). Все это может отрицательно сказаться не только на имидже самого оценщика, но и на представителях государственной власти. Тем более что подтвердить объективность выполненных отчетов об оценке не всегда под силу даже при экспертизе в саморегулируемых организациях (в частности, при экспертизе корректности расчета убытков). В этом случае мы можем полагаться только на профессионализм и порядочность оценщика, которые прямо пропорциональны его репутации.

Таким образом, существенным условием при выборе оценщика должна быть публичность и возможность привлечения опытного специалиста, отлично зарекомендовавшего себя на рынке оценки.