При регулировании земельных отношений применяется принцип. Основные принципы земельного права. Особенности реализации отраслевых принципов земельного права

Нормы-принципы

1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:

1) учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте , охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе , используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;

2) приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества , согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;

3) приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат;

4) участие граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю , («их» права – см. ст. 9 Конституции РФ; ч.1 ст.3; ч.1 ст.12 ЗК РФ; ч.1 (1) ст.6 (земля как природный объект). Но с другой стороны, в ст. 15, 20-24 перечислены только конкретные виды прав (титулы)) согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством;

5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов , согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

6) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий , согласно которому изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий;

7) платность использования земли , согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;

8) деление земель по целевому назначению на категории , согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;

9) разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами;

10) дифференцированный подход к установлению правового режима земель , в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;

11) сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

2. Федеральными законами могут быть установлены и другие принципы земельного законодательства, не противоречащие установленным пунктом 1 настоящей статьи принципам.

В теории ЗП выделяются такжедругие принципы:

О.К.: принцип равенства публичной и частной форм собственности на землю(из содержания ст. 9 Конституции); право государства осуществлять регулирование использования и охраны всех земель в стране; принцип обеспечения рационального использования и охраны земель (нет в ЗК РФ, и это его недостаток); обеспечение защиты прав юридических лиц и граждан на землю.

Ю.Ж.: плановость в использовании земли. Выражается в мероприятиях троякого назначения а) изучение спроса на землю и ее распределение между претендентами; б) резервирование земель для государственных и муниципальных нужд будущих пользователей; в) обеспечение комплексного использования полезных свойств земли.

Комментарий ст. 1 ЗК РФ – А.Г.:

Установление в Кодексе принципов земельного законодательства позволило и позволяет решить ряд задач:

в правоприменительной практике - облегчить применение Кодекса и других актов земельного законодательства при наличии пробелов в правовом регулировании земельных отношений, а также в случаях коллизий правовых норм;

в законопроектной практике в целом - продолжить традицию установления в кодификационных актах основных начал той или иной отрасли законодательства;

в области научных исследований - дать новый импульс к научным дискуссиям, определению новых тем и даже направлений научных исследований.

Статья устанавливает четыре группы основных положений, которые должны определять регулирование земельных отношений: а) экологические, б) социальные, в) экономические, г) правовые.

К принципам, определяющим экологические основы регулирования земельных отношений, относятся принципы: учета значения земли как основы жизни и деятельности человека; приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества; приоритета сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий.

Принцип учета значения земли как основы жизни и деятельности человека.

Включение данного принципа в Кодекс означает важный шаг на пути экологизации земельного законодательства.

В законодательных актах о животном мире, водах и лесах все эти объекты прямо рассматриваются в нескольких значениях: как природные объекты (часть природы - экологический аспект), природные ресурсы (основа деятельности человека - экономический аспект), основа жизни человека (социальный аспект).

Можно утверждать, что воспринятое в статье многозначное понимание земли находится в русле формирующегося в законодательных актах новейшего природноресурсного законодательства представления о том, что земля, недра, воды, леса, животный мир являются объектами общественных отношений особого рода, отличными от других объектов материального мира, по поводу которых возникают общественные отношения, регулируемые правом.

Ю.Ж.: Не все нормы гражданского законодательства о недвижимом имуществе могут применяться к регулированию земельных отношений, а только те, которые не противоречат ЗК.

Принцип приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества.

В его основе лежит норма, предусмотренная п. 2 ст. 36 Конституции РФ …

В Кодексе конституционная норма, общая для всех природных ресурсов, акцентирована на одном из них - земле. Из двух конституционных условий, ограничивающих свободу собственников земли, здесь фокусируется внимание на условии экологическом, на недопустимости ущерба окружающей среде. В правоприменительной, в том числе в судебной, практике данный принцип может применяться как самостоятельно, так и дополнительно к названной выше конституционной норме.

Кодекс регулирует земельные отношения, понимаемые прежде всего как разновидность экологических …

(См. также ст. 13 об охране земель, ст. 42 об обязанностях лиц, использующих ЗУ)

Принцип приоритета сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий.

В совокупности с рассмотренными выше он призван заложить начала такого регулирования земельных отношений, которое обеспечило бы охрану земель как природного объекта. В данном случае - особо ценных земель.

Законодатель, по сути, отказался от конструкции жесткого, практически абсолютного приоритета одной категории земель над другими, которая использовалась в предшествовавших земельных кодексах применительно к землям сельскохозяйственного назначения. Здесь использован иной подход.

Во-первых, речь идет не о категориях земель в целом, а об особо ценных землях этих категорий. Единого определения особо ценных земель законодательство не дает. Такие земли определяются применительно к отдельным категориям. (Категория земель особо охраняемых территорий судя по формулировкам п. 2 ст. 94 комментируемого Кодекса, целиком состоит из особо ценных земель.)

Так, особо ценные земли (по терминологии Кодекса - "иные особо ценные земли") выделены в качестве одного из пяти элементов такой категории, как земли особо охраняемых территорий. В соответствии со ст. 100 комментируемого Кодекса к особо ценным землям относятся земли, в пределах которых имеются природные объекты и объекты культурного наследия, представляющие особую научную, историко-культурную ценность (типичные или редкие ландшафты, культурные ландшафты, сообщества растительных, животных организмов, редкие геологические образования, земельные участки, предназначенные для осуществления деятельности научно-исследовательских организаций).

Во-вторых, преимущество таких земель состоит в том, что законодатель оставляет за собой право принимать особые меры по их сохранению, а именно: их изъятие для иных целей может быть ограничено или даже запрещено. Сделать это можно только в порядке, установленном федеральными законами.

В-третьих, прямо указано, что установление комментируемого принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий.

(См. также ст. 27, 30, 31, 32, 79, 94, 95, 101 ЗК)

Ко второй группе принципов, к принципам, определяющим социальные основы регулирования земельных отношений, относятся принципы: приоритета охраны жизни и здоровья человека; участия граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю; сочетания интересов общества и законных интересов граждан.

Пожалуй, впервые уделено так много внимания социальным аспектам регулирования земельных отношений. В этом - одно из принципиальных отличий Кодекса от его предшественников

Предложенный подход базируется на Конституции РФ (ст. 18). Можно сказать, что смысл, содержание и применение комментируемого Кодекса определены правами и свободами человека и гражданина в сфере использования и охраны земли.

Принцип приоритета охраны жизни и здоровья человека.

Установление названного принципа в Кодексе можно рассматривать как продолжение формирования принципа приоритета охраны жизни и здоровья человека в различных сферах деятельности и соответствующих им отраслях законодательства или сферах правового регулирования.

Рассматриваемый принцип конкретизируется в ряде конкретных правовых норм Кодекса. Например, согласно п. 5 ст. 13 Кодекса нормативы предельно допустимых концентраций вредных веществ, вредных микроорганизмов и других загрязняющих почву биологических веществ для оценки состояния почвы устанавливаются в целях охраны здоровья человека и окружающей среды. Одним из оснований принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком, аренды земельного участка является неустранение совершенных умышленно ряда земельных правонарушений, если это повлекло за собой причинение вреда здоровью человека (п. 2 ст. 45). Наконец, нормы п. 4 ст. 85 Кодекса регулируют отношения, связанные с земельными участками, которые признаются не соответствующими установленному градостроительному регламенту территориальных зон в определенных случаях. Указанные земельные участки могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением ряда случаев, в том числе когда их использование опасно для жизни и здоровья людей.

Представляют интерес и потенциальные возможности комментируемого принципа, так сказать, с точки зрения будущего права. Они заключены в оговорке "даже если это потребует больших затрат". Очевидно, что реализация правовых норм такого рода предполагает наличие соразмерных экономических условий. В таком понимании - это дело будущего. Однако уже сейчас рассматриваемое законоположение лишает обязанных лиц ссылаться не только на отсутствие или нехватку необходимых средств, но и произвольно ссылаться на категорию "экономической целесообразности" затрат на охрану здоровья.

Принцип участия граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю.

Законодательство о кондоминиумах устанавливает, что для определения размеров и установления границ земельных участков проводится ряд работ (в частности, подготовка материалов по установлению границ земельных участков в кондоминиумах с указанием предлагаемых ограничений по их использованию и сервитутов). Указанные работы выполняются уполномоченным органом, который принимает свои решения на открытых заседаниях с участием домовладельцев конкретного кондоминиума, а также собственников, владельцев, пользователей и арендаторов смежных земельных участков и владельцев расположенных на них зданий, строений и сооружений, которым по их требованию выдаются копии принятых решений (Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах от 26 сентября 1997 г.) ……

Суть принципа сочетания общественных интересов и интересов граждан в сфере использования земель состоит в том, что новое земельное законодательство призвано обеспечить баланс общественных и частных интересов, что особенно актуально в условиях частной собственности на землю. Правовыми средствами разрешения этой проблемы являются установление ограничений прав лиц, использующих земельные участки, регулирование вопросов оборотоспособности земельных участков и установления публичных сервитутов. (М.В.: См. ст. 3 ГрК РФ)

К третьей группе относятся принципы, определяющие экономические основы регулирования земельных отношений: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; платность использования земли.

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Цель создания единого правового режима недвижимого имущества была поставлена лишь в последние годы. В 1996 - 1997 годах были предприняты и первые попытки правового обеспечения формирования объектов недвижимости, их государственного учета, оценки и регистрации прав на них исходя из общности правового режима земли и находящихся на ней зданий, строений, сооружений и др.

Данный принцип распространяется не на существующую совокупность норм, а закладывает основы будущего регулирования земельных отношений.

(См. также ст. 35, 36, п.2 ст. 40 ЗК РФ)

Принцип платности использования земли.

Принцип этот не является новым. Он лежал в основе и предшествовавшего земельного законодательства. В соответствии со ст. 1 Закона РФ "О плате за землю" использование земли Российской Федерации является платным. Формами платы являются: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.

В то же время, согласно рассматриваемому принципу, из этого общего правила могут быть исключения. Они могут быть установлены федеральными законами и законами субъектов РФ.

В настоящее время перечень случаев полного освобождения от уплаты земельного налога дан в ст. 12 Закона РФ о плате за землю. Ст. 14 этого же Закона предусматривает, что органы местного самоуправления имеют право устанавливать льготы по земельному налогу в виде частичного освобождения на определенный срок, отсрочки выплаты, понижения ставки земельного налога для отдельных плательщиков в пределах суммы налога, остающейся в распоряжении соответствующего органа местного самоуправления.

От бесплатного использования следует отличать бесплатное предоставление земельных участков в собственность, владение, пользование.

К четвертой группе относятся принципы, определяющие правовые основы регулирования земельных отношений: дифференцированный подход к установлению правового режима земель; разграничение действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательстве в части регулирования отношений по использованию земель; деление земель по целевому назначению на категории; разграничение государственной собственности на землю на собственность РФ, собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований; государственное регулирование приватизации земли.

Принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.

Проблема, реакцией на которую явилось установление данного принципа, является сегодня самой острой в правовом регулировании земельных отношений. От ее решения в определяющей степени зависят не только внятность актов земельного законодательства, но и сама возможность их применения. Существуют два аспекта этой сложной задачи: теоретический и технико-юридический.

К сожалению, общепринятого теоретического подхода к разграничению норм гражданского и земельного законодательства в доктрине сегодня нет. Не случайно, обозначив сам принцип (то есть признав наличие проблемы), законодатель не определил его содержание. Представляется, что в основе искомого разграничения должны лежать следующие известные положения.

Во-первых, земля объективно выступает одновременно в нескольких значениях Следовательно, она столь же объективно выступает одновременно объектом различных видов общественных отношений, в их числе земельных и имущественных.

Во-вторых, земельные отношения, то есть отношения по использованию и охране земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, регулируются земельным законодательством.

В-третьих, собственник земельного участка вправе продавать его, дарить, передавать в залог, сдавать в аренду или распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли федеральным законом не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Совершение сделок с земельными участками должно регулироваться гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства.

В-четвертых, к имущественным отношениям, основанным на административном или ином властном подчинении одной стороны другой, гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.

Представляется, что акцент здесь несколько смещается от разграничения к согласованному применению норм земельного и гражданского права. В этих целях формулировки ГК РФ в Кодексе, по общему правилу, не дублируются. К ним дается отсылка с указанием на конкретные статьи ГК РФ. Нормы же, отражающие специфику земли как объекта земельных отношений, прописываются в Кодексе дополнительно.

Принцип деления земель по целевому назначению на категории.

Принцип разграничения государственной собственности на землю на собственность РФ, собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований.

Согласно этому принципу правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами.

В соответствии с п. 2 ст. 16 Кодекса разграничение государственной собственности на землю на собственность РФ (федеральную собственность), собственность субъектов РФ и собственность муниципальных образований (муниципальную собственность) осуществляется в соответствии с ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю"

Принцип государственного регулирования приватизации земли.

Законодатель лишь упоминает названный принцип, не раскрывая его содержания. Представляется, что в его основе лежат по крайней мере три исходных положения.

Первое состоит в том, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы в частную собственность граждан и юридических лиц, если в федеральном законе нет запрета на их приватизацию.

Суть второго: граждане и юридические лица - собственники объектов недвижимости на земельном участке имеют преимущество перед другими лицами на его приватизацию в порядке и на условиях, установленных федеральным законом.

Наконец, третье можно сформулировать так: граждане и юридические лица в установленных федеральным законом случаях имеют право бесплатно или по установленной цене приобрести в собственность земельный участок, а также долю в праве собственности на земельный участок, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Земельный кодекс и иные нормативные правовые акты, устанавливая нормы и требования рационального использования и охраны земель, учитывают ее особенности как природного объекта, составной части природы, природного ресурса.

Предусматривая общие для всех обладателей земли (собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов) права и обязанности по использованию земельных участков, Земельный кодекс формулирует соответствующие статьи таким образом, чтобы в их содержании присутствовали нормы о соблюдении экологических, строительных, санитарно - гигиенических и иных специальных требований (подп. 3 п. 1 ст. 40), чтобы использование земель любой категории осуществлялось способами, которые не должны наносить вред окружающей среде (ч. 1 ст. 42), чтобы проводились целенаправленные мероприятия по охране земель как природного объекта (ч. 4 ст. 42). В статьях, посвященных тому или иному конкретному виду хозяйственной деятельности (промышленности, транспорту, сельскому, лесному, водному хозяйству, градостроительству и т.д.), Земельный кодекс устанавливает такой порядок использования земли, который предусматривал бы требования, диктуемые особенностью земли как объекта природы, нуждающегося в соблюдении экологических норм и стандартов. Так, при использовании земель промышленности и других земель специального (несельскохозяйственного) назначения в их состав включаются охранные, санитарно - защитные и иные зоны с особыми условиями землепользования (ч. 1 п. 3 ст. 87). Земля в городе служит не просто территорией, а важным градообразующим фактором со многими требованиями экологического характера (зонирование с рациональной планировкой и застройкой при непременном соблюдении регламентов - п. 2 - 4 ст. 85). В отношении земель сельскохозяйственного назначения ст. 79 Кодекса устанавливает свои меры охраны с учетом ценности этих земель для решения проблемы продовольственной безопасности страны.

Если комментируемая статья (абз. 1) устанавливает условие, чтобы при правовом регулировании земельных отношений земля рассматривалась как недвижимое имущество, то из этого не следует, что все правовые нормы российского законодательства о недвижимом имуществе обязательны и для регулирования земельных отношений. Так, не все нормы гражданского законодательства, и в частности Гражданского кодекса о недвижимом имуществе, могут применяться к регулированию земельных отношений, а только те, которые не противоречат Земельному кодексу. То же можно сказать и по вопросу объекта права собственности и иных прав на землю.

Приоритет охраны земли … необходимое ограничение хозяйственной свободы пользователей земли в целях охраны окружающей среды. Это означает, что каждый обладатель земли (собственник, землепользователь, землевладелец, арендатор), организуя свою хозяйственную деятельность на земле, должен прежде всего предусмотреть конкретные эффективные меры по ее охране.

Земельный кодекс в отличие от Закона РФ "Об охране окружающей среды", который предоставляет общественным экологическим организациям (объединениям) лишь право содействования государственным органам в борьбе с нарушениями природоохранительного законодательства (п. 2 ст. 11), значительно расширяет эти права. Граждане и общественные организации (объединения) имеют право принимать участие в подготовке решений экологического содержания. При этом органы государственной власти и местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить такое участие.

Земельный кодекс, N 136-ФЗ | ст. 1 ЗК РФ

Статья 1 ЗК РФ. Основные принципы земельного законодательства (действующая редакция)

1) учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;

2) приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;

3) приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат;

4) участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) и религиозные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством;

5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

6) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий;

7) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;

8) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;

9) разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами;

10) дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;

11) сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

BB-код
Текст

URL документа [скопировать ]

Комментарий к ст. 1 ЗК РФ

1. В Конституции Российской Федерации (ст. 9) провозглашено, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому при регулировании земельных отношений учитывается, как указано в подп. 1 п. 1 комментируемой статьи, прежде всего то, что земля служит основой жизни и деятельности общества. В процессе хозяйственного использования земли она признается как важнейшая охраняемая часть природы и природный ресурс, используемый в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве. Исходя из этого Земельный кодекс и иные нормативные правовые акты, руководствуясь названными положениями, устанавливают нормы и требования рационального использования и охраны земель, учитывающие ее особенности как природного объекта, составной части природы и природного ресурса - объекта хозяйствования. Конкретно предусматривая общие для всех обладателей земли (собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов) права и обязанности по использованию земельных участков, Земельный кодекс формулирует соответствующие статьи таким образом, чтобы в их содержании присутствовали нормы о соблюдении экологических, строительных, санитарно-гигиенических и иных специальных требований (подп. 3 п. 1 ст. 40), чтобы использование земель любой категории осуществлялось способами, которые не должны наносить вред окружающей среде (ч. 1 ст. 42), чтобы проводились комплексные мероприятия по охране земель и других природных объектов (ч. 3 ст. 42).

Названный в п. 1 принцип устанавливает условие, чтобы при правовом регулировании земельных отношений земля рассматривалась не только как природный ресурс, но и как недвижимое имущество. Однако из этого не следует, что все правовые нормы российского законодательства о недвижимом имуществе обязательны и для регулирования земельных отношений. Так, не все нормы гражданского законодательства, в том числе Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) о недвижимом имуществе могут применяться к регулированию земельных отношений, а только те, которые не противоречат Земельному кодексу. То же можно сказать и по вопросу объекта права собственности и иных прав на землю, поскольку объектами права частной, государственной и муниципальной собственности могут быть те земельные участки, соответствующий правовой режим которых определен в земельном законодательстве.

2. Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества означает, что свободное использование земли как имущественной ценности, приносящей доход, не должно наносить ущерба окружающей среде.

Принцип приоритета охраны земли имеет в виду необходимое ограничение хозяйственной свободы пользователей земли в целях охраны окружающей среды. Следовательно, каждый обладатель земли (собственник, землепользователь, землевладелец, арендатор), организуя свою хозяйственную деятельность на земле, должен прежде всего предусмотреть конкретные эффективные меры по ее охране. Эти меры могут быть разными, так как они устанавливаются в соответствии с особенностями самих земель и той или иной хозяйственной деятельности, находя отражение в соответствующих статьях Земельного кодекса.

Принцип под номером 2 согласуется с положением ч. 2 ст. 36 Конституции РФ, согласно которой владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Этот принцип конкретизирован в ст. 42 ЗК РФ, устанавливающей, в частности, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать их способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, а также должны осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами, соблюдать при использовании земельных участков требования экологических правил и нормативов, не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв.

3. Приоритет охраны жизни и здоровья человека означает, что в процессе деятельности по использованию и охране земель должны приниматься такие решения и осуществляться такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение здоровья и жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат.

Соблюдение названного принципа - показатель гуманности и цивилизованности общества, использующего в своей хозяйственной и иной деятельности окружающие природные объекты. Этот принцип логично вытекает из первого и второго принципов. Но если соблюдение первых двух косвенно содействует охране жизни и здоровья людей, то третий принцип указывает не необходимость принятия таких специальных решений и выполнения таких действий, которые прямо и непосредственно позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить вредное воздействие на его здоровье при использовании земли. Гарантией соблюдения названного принципа служит обращенная ко всем землепользователям обязанность нести необходимые затраты для достижения целей названного принципа, причем даже если эти затраты окажутся большими.

Изучение принципов, лежащих в основе регулирования земельных отношений, имеет огромное теоретическое и практическое значение. Знание принципов позволяет раскрыть сущность земельного права и применить на практике отдельные положения земельного законодательства в соответствии с их истинным содержанием и смыслом. «Будучи своего рода сгустками правовой материи, - писал С.С. Алексеев, - они (принципы. - Е.Б.) как бы направляют функционирование права, определяют линию судебной и юридической практики, помогают установить пробелы в праве, необходимость отмены устаревших и принятия новых юридических норм» .

Земельное право основывается на общеправовых, межотраслевых принципах, которые присущи и иным отраслям российской правовой системы, и на отраслевых принципах, свойственных только земельному праву в силу специфики регулируемых им общественных отношений. В рамках отдельных институтов земельного права могут быть выделены и свои принципы - принципы правовых институтов.

Принципы земельного права - это объективно обусловленные характером земельных отношений основополагающие, руководящие положения, отражающие сущность земельного права. Принципы земельного права не являются «застывшими», они претерпели значительные изменения в связи с преобразованиями земельного строя России и соответствующими изменениями норм земельного законодательства.

Впервые основные принципы земельного законодательства были сформулированы в ст. 1 ЗК РФ, где также предусмотрено, что федеральными законами могут быть установлены и другие принципы земельного законодательства. В то же время принципы земельного права могут быть как прямо сформулированы в правовых нормах, так и следовать из общего смысла норм.

Исходя из того что принципы права являются объективно обусловленными началами, в соответствии с которыми строится система права и которые характеризуют основные свойства и единство правовых норм, составляющих отрасль права, можно выделить следующие основные принципы земельного права.

Принцип учета при регулировании земельных отношений много - аспектности земли (или комплексного подхода к земле как многоаспектному явлению). Нормы земельного права, имеющие частно-публичный характер, направлены на обеспечение регулирования отношений, прежде всего в области использования земли, с учетом того, что земля - это не только объект недвижимости, но и природный ресурс. Охрана земель как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве имеет приоритет перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, поэтому владение, пользование и распоряжение осуществляются собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде. Из данного положения вытекают и два других принципа земельного права.

Принцип целевого использования земельных участков. Участки земли имеют целевое назначение, в соответствии с которым собственники, землевладельцы, землепользователи обязаны их использовать. Целевое назначение отражается в правоустанавливающих документах на земельные участки и не может быть самовольно изменено собственниками, землевладельцами, землепользователями. Неиспользование земельного участка в соответствии с его назначением или использование участка не по назначению влечет за собой применение мер ответственности.

Принцип рационального использования земли. Требование рационального использования земли распространяется на все категории земель и не зависит от формы собственности, установленной в отношении конкретного земельного участка. В общем виде рациональное использование земли можно определить как достижение максимального эффекта от использования земли (качественного и (или) количественного характера) с минимальными затратами и с соблюдением всех установленных требований по ее охране.

Причем не только собственники, землевладельцы, землепользователи обязаны рационально использовать свои земельные участки, но и государственные, муниципальные органы, осуществляющие управленческие функции, должны соблюдать это требование. Так, при предоставлении (изъятии и предоставлении) земельных участков они обязаны учитывать многие факторы: обоснованность размера выделяемого участка, местоположение будущего объекта;

необходимость сохранения ценных сельскохозяйственных угодий и снятия плодородного слоя земли и др. Обеспечению рационального использования служат и проводимые в рамках землеустройства упорядочение существующего землепользования, устранение чересполосицы и других неудобств в расположении земельных массивов.

Данный принцип в качестве основной идеи пронизывает все земельное законодательство и находит свое подтверждение и в нормативных актах ряда иных отраслей российского законодательства: гражданского, экологического, административного и др.

Принцип сочетания частных и публичных интересов. В соответствии с ним правовое регулирование использования и охраны земель, управления ими осуществляется в интересах всего общества в целом, при обеспечении гарантий каждого гражданина и юридического лица на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Необходимость сочетания интересов общества и законных интересов граждан определяет и закрепление в законодательстве приоритета охраны жизни и здоровья человека, в соответствии с которым при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека.

Принцип управления в сфере использования и охраны земель независимо от формы собственности. Управление в сфере использования и охраны земель осуществляется в отношении всех категорий земель и независимо от того, используются они или нет, поскольку государство реализует свое право территориального верховенства. Последовательное применение в регулировании земельных отношений указанного принципа позволяет создать условия для рационального использования и охраны земель.

Принцип приоритета особо ценных и особо охраняемых земель. Согласно этому принципу изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами.

Принцип приоритета интересов народов, проживающих на соответствующей территории. Этот принцип нашел закрепление в ряде норм земельного законодательства, а также в ст. 9 Конституции РФ, в соответствии с которой земля является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Например, о возможности или предстоящем предоставлении земель для строительства объектов, деятельность которых затрагивает интересы населения, местная администрация должна информировать население. ЗК РФ предусматривает возможность проведения сходов, референдумов граждан при предоставлении земельных участков в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов и этнических общностей для целей, не связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и традиционными промыслами.

Принцип платности использования земель. В советский период, когда землепользование в стране провозглашалось бесплатным (до 1991 г.), были сторонники введения платного характера использования земельных ресурсов (Ю.Г. Жариков, Н.Н. Веденин, С.Н. Кравченко, Н.Т. Осипов, Я.Я. Сраутманис, В.П. Шкредов и др.). Они обосновывали свою позицию тем, что введение платы будет способствовать более рациональному использованию земель и повышению их качества. Эти доводы в конечном счете послужили обоснованием одного из направлений земельной реформы РФ: установление платы за пользование земельными ресурсами.

Платный характер использования земель выражается в том, что собственники, землевладельцы, землепользователи, арендаторы в зависимости от основания пользования земельными участками обязаны платить земельный налог или арендную плату. Исключения из этого принципа могут быть установлены только федеральными законами или законами субъектов РФ.

Алексеев С.С. Структура советского права. М., 1975. С. 90.
Следует подчеркнуть, что приведенный перечень принципов земельного права неявляется исчерпывающим, но позволяет раскрыть сущность земельного права.

Принципы права – это его основные начала, руководящие идеи и положения, определяющие общую направленность и конкретное содержание правового регулирования в данной сфере. Принципы права распространяют своё действие на более обширную область общественной жизни, нежели правовые нормы. Как правило, один принцип находит своё отражение и воплощение в целом ряде отдельных норм.

В сочетании со сферой жизнедеятельности, методами, источниками и правовыми режимами, принципы, свойственные той или иной отрасли права, создают особый режим правового регулирования, который является наиболее комплексной характеристикой данной отрасли. Принципы отрасли права самым отчетливым образом выражают её специфику: вполне достаточно ознакомиться с этими принципами, чтобы, не зная ничего другого о данной отрасли, составить себе адекватное представление об её системе, социальном назначении, целях и задачах, средствах их решения.

По выражению Г.А. Волкова, «принципы земельного права как элемент основных начал правового регулирования земельных отношений могут формироваться из смысла и содержания правовых норм, политических норм, на основании судебных решений, а также как достижения науки, выраженные в правовой доктрине. Однако принципы земельного права, закреплённые непосредственно в правовых нормах закона, становятся нормами-принципами» .

Принципы права служат ориентиром правотворческой и правоприменительной деятельности органов государственной власти и местного самоуправления. Соблюдение принципов земельного права обеспечивает нормальное и единообразное развитие и функционирование всей российской правовой системы в целом. Конституционный Суд РФ, Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ в своих постановления часто напоминают о необходимости использования принципов права, поскольку последние могут являться источником права при обнаружении в нём пробелов.

Принципы права подразделяются на группы в зависимости от того, распространяются ли они на всю систему права (общеправовые принципы), несколько отраслей (межотраслевые), на одну отрасль права (отраслевые принципы), на один правовой институт (внутриотраслевые принципы). В зависимости от источников права, закрепляющих эти принципы и принципы, установленные в федеральных законах.

Большинство принципов земельного права носит межотраслевой характер, то есть выступает в качестве базовых исходных начал в развитии двух и более отраслей российского права. Так, в числе таковых можно отметить принцип платности использования природных ресурсов, который прослеживается не только в земельном, но и водном, лесном и ином природоресурсовом законодательстве, а также в законодательстве о налогах и сборах.

Статья 1 Земельного кодекса РФ составляет основу действия норм как ЗК РФ, так и земельного законодательства в целом. Содержание этой статьи основано на учении о принципах права, которые представляют собой общие начала, идеи, лежащие в основе формирования институтов, содержания норм и их применения.

К основным принципам, признаваемым правовым государством, относятся такие, как верховенство закона, равенство всех перед законом, справедливость, признание прав человека, ответственность за вину. Данные принципы составляют базу формирования и реализации любых правоотношений. Принципы права обязательны для соблюдения и служат основой для принятия, исполнения или применения норм права.

Правовые принципы закреплены Конституцией РФ. Основные начала гражданского законодательства, изложенные в , также по своему содержанию представляют собой принципы права, закрепленные ЗК РФ в качестве норм.

Статья 1 ЗК РФ практически впервые в систематизированном виде устанавливает принципы отрасли земельного права (отраслевые принципы). Они дополняют принципы общеправовые, не противореча им и основываясь на них.

Основное значение указанной статьи, таким образом, связано с необходимостью обеспечения общих принципиальных подходов к правовому регулированию земельных отношений. При этом на установленные принципы должны ориентироваться как федеральные нормативные акты, так и законодательство субъектов РФ, которые согласно ст. 72 Конституции РФ вправе принимать свои земельные законы, а также нормативные акты органов местного самоуправления.

Следует заметить при этом, что принципы, закрепленные статьей 1 ЗК РФ, не только следуют общеправовым принципам, но и служат в ряде случаев выражением выработанных в последнее время основных направлений земельной политики.

Можно сказать, что в основе определения принципов земельного права лежит понимание особенностей земли как объекта общественных правовых отношений.

Известно, что земля, с одной стороны, объект природы, с другой стороны - территория размещения (строительства) возводимых людьми сооружений. Кроме того, на той же земле существуют иные природные объекты. Выполнение землей всех этих функций одновременно и служит одним из оснований выработки особых принципов правового регулирования земельных отношений. В связи с этим принципы земельного законодательства отчасти отличаются от тех, что приняты иными отраслями законодательства РФ. Безусловно, как уже было сказано, принципы земельного законодательства базируются на основополагающих общепризнанных правовых принципах, определяющих права субъектов правоотношений.

Но, поскольку земельная реформа еще не завершена, отношения в области использования земли находятся в стадии формирования. Поэтому отдельные положения статьи 1 ЗК РФ являются скорее не правовыми принципами в общепринятом понимании, а представляют собой нормативное закрепление результатов реформ последних 12 лет, а также выражение представлений о дальнейшем их развитии.

Первый принцип земельного законодательства провозглашает учет значения земли как основы жизни и деятельности человека , согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

Этот принцип основан на положениях, утвержденных ст. 9 Конституции, в соответствии с которой земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Данное положение Конституции РФ имеет общесоциальный смысл, это - декларация, имеющая важное значение для формирования правовых основ использования земли. Земля как основа существования народов, населяющих Россию, не может правом полностью отождествляться с иными вещами, не может также иметь иное однозначное или утилитарное значение, как другие объекты правовых отношений, в том числе недвижимые вещи. Правовое регулирование использования земли не может осуществляться способами с нарушением прав и интересов народов, проживающих на данной территории. Это означает, что правовое регулирование и реализация права не могут осуществляться способами, которые могут привести к нарушению прав и законных интересов народов, проживающих на данной территории. Однако реализация данного положения должна осуществляться в совокупности с реализацией иных конституционных положений и не может служить основанием для пересмотра содержания основных институтов права (например, права частной собственности на землю), если они не противоречат общим принципам Конституции РФ.

Заметим, что принцип земельного законодательства, установленный подп. 1 п. 1 статьи 1 ЗК РФ, не повторяет положения Конституции РФ, но касается одного из ее аспектов, согласно которому в качестве ресурса, природного объекта, объекта недвижимости, объекта права собственности и иных прав выступает одновременно. Это означает, что, устанавливая те или иные правила использования земли как объекта недвижимости или природного ресурса, правовая норма должна учитывать и иные качества земли. Это положение одно из основных, отличающих подход земельного законодательства к объекту регулирования от подходов, принятых иными отраслями законодательства РФ.

Второй принцип земельного права устанавливает приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества , согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде.

Установленный подп. 2 п. 1 статьи 1 ЗК РФ принцип продолжает предыдущее положение, в то же время, определяя приоритет земли как компонента природы перед использованием ее как недвижимого имущества. Этот принцип является существенным для определения меры правового регулирования прав на земельные участки, их оборота и действия при этом гражданско-правовых норм и норм земельного законодательства.

Конституция РФ (ст. 36) устанавливает, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде. Данное положение признается и гражданским законодательством (). В то же время заметим, что принцип этот должен распространяться на реализацию не только права собственности на землю, но и иных прав - постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и других установленных законом прав. Включение его в ст. 1 ЗК РФ обусловлено особой значимостью земель для жизнедеятельности человека, невосполнимостью данного природного объекта. Именно поэтому ЗК РФ выделяет специальную категорию земель с особым правовым режимом – земли особо охраняемых территорий и объектов, а также возлагает на собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, соответствующие обязанности по охране земель, ограничивающие их права на земельный участок (ст. 42 ЗК РФ). За нарушение вытекающих из данного принципа правовых норм может наступать юридическая ответственность (например, уголовная ответственность за порчу земель – ст. 254 УК РФ).

Следует подчеркнуть, что рассматриваемый принцип и принцип, установленный подп. 3 п. 1 статьи 1 ЗК РФ, согласованы с общими принципами законодательства в области охраны окружающей среды. Связь эта закономерна, поскольку земля - природный объект, неразрывно связанный с иными природными объектами, она же является и территорией проживания людей.

Напомним при этом, что ФЗ об охране окружающей среды в целом определяет окружающую среду как основу жизни и деятельности народов, проживающих на территории Российской Федерации, а охрану окружающей среды - как деятельность органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления, общественных и иных некоммерческих объединений, юридических и физических лиц, направленную на сохранение и восстановление природной среды, рациональное использование и воспроизводство природных ресурсов, предотвращение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду (деятельности, в том числе способной создать угрозу жизни, здоровью и имуществу граждан) и ликвидацию ее последствий.

Третий принцип земельного права устанавливает приоритет охраны жизни и здоровья человека. Данный принцип, установленный подп. 3 п. 1 статьи 1 ЗК РФ, согласован с общими положениями, установленными Конституцией и законодательством РФ. Так, Конституцией (ст. 41) установлено, что каждый имеет право на охрану здоровья. Статьей 1 Основ законодательства Российской Федерации об охране здоровья граждан от 22.07.1993 (в ред. от 07.03.2005) устанавливается, что государство гарантирует охрану здоровья каждого человека в соответствии с Конституцией и иными законодательными актами РФ, конституциями и иными законодательными актами республик в составе РФ, общепризнанными принципами и нормами международного права и международными договорами РФ.

Четвёртый принцип, регулирующий участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю подробно детализируется как в самом ЗК РФ (ст. 23, 31, 34 и т.д.), так и в актах экологического и градостроительного законодательства. Данный принцип, установленный подп. 4 п. 1 статьи 1 ЗК РФ, прежде всего, развивает упомянутое положение Конституции РФ о том, что земля - это достояние народов, проживающих на данной территории. Указанный принцип должен учитываться при осуществлении любого использования земли, затрагивающего интересы населения. Он находит выражение в некоторых статьях ЗК РФ и других нормативных актов, регулирующих в том числе предоставление и эксплуатацию земельных участков. Так, ст. 31 ЗК РФ определено, что органы местного самоуправления города, поселка или сельского поселения информируют население о возможном (предстоящем) предоставлении земель для размещения объектов. Мнение граждан может быть выяснено через местные референдумы, собрания, сходы граждан, иные формы непосредственной демократии.

Граждане, общественные организации, объединения и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в рассмотрении вопросов, связанных с изъятием (выкупом) для государственных и муниципальных нужд и предоставлением земельных участков и затрагивающих интересы населения.

Пятый принцип земельного законодательства устанавливает единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлено положение, касающееся одной из достаточно сложных проблем современного регулирования земельных отношений.

Следовать судьбе земельного участка для недвижимости, на нем расположенной, может означать следование общему правовому режиму земельного участка при использовании недвижимости, т.е. изменение характера использования недвижимого имущества при изменении целевого назначения земельного участка.

Однако правовое регулирование использования земли и недвижимости на ней не может быть ограничено только этим положением. С момента включения земельных участков в оборот одной из важных задач права становится гармонизация законодательства об обороте этих видов имущества.

Ряд норм, прежде всего, земельного и гражданского законодательства уже направлены на это. К примеру, положения , согласно которой по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Согласно же по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Статьями 35, 36 ЗК РФ также предусмотрены основания перехода прав на земельный участок при переходе права собственности на недвижимость. Ряд условий и требований установлен и ФЗ о введении в действие ЗК РФ.

Поскольку указанными выше нормами как ГК, так и ЗК устанавливается, что права на землю «следуют» переходу прав на недвижимое имущество, может возникнуть вопрос, не противоречат ли эти нормы установленному принципу. Чтобы этого не происходило, представляется, что принцип должен толковаться следующим образом. Во-первых, подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ определено, что все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Во-вторых, данный принцип, как уже говорилось, постоянно соблюдается при определении основных видов возведения и использования недвижимого имущества на участке. В этом смысле судьба участка (его целевое назначение) каждый раз диктует и судьбу недвижимого имущества.

Шестой принцип земельного законодательства устанавливает приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий.

Особо ценные земли, обладающие высоким плодородием, экологически чистые земли, земли лесов первой категории составляют общественное достояние и подлежат особой охране. Принцип, установленный подп. 6 п. 1 статьи 1 ЗК РФ, подчеркивает необходимость обязательного учета этого обстоятельства при регулировании земельных отношений. Пунктом устанавливается правило, согласно которому ни владелец земельного участка, ни органы государственной власти не вправе изменить целевое назначение иначе, как по установленным особым правилам, отличным от изменения категорий иных земель. Правила заключаются в том, что данные изменения могут быть осуществлены в порядке, установленном федеральным законом. Это означает, что порядок изменения целевого назначения таких земель не может быть установлен или откорректирован не только законодательством субъектов РФ, но и подзаконными нормативными актами РФ.

Указание подп. 6 п. 1 статьи 1 ЗК РФ на то, что установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения других категорий земель, в определенной степени констатирует имеющийся факт, поскольку, если законом установлен определенный перечень категорий земель, в целом следующий основным направлениям использования земли в Российской Федерации, постольку все категории равно значимы для правоотношений. Однако данные земли все равно выделены особым режимом охраны, и данная оговорка подп. 6 п. 1 статьи 1 ЗК РФ, в свою очередь, не может служить основанием сокращения площадей особо ценных земель только потому, что иные земли не менее важны для общества.

Седьмым принципом земельного законодательства ЗК РФ выделяет платность использования земли. Подпункт 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закрепляет принцип, установленный еще в начале земельных преобразований. Платность землепользования выражается в определении и платежей за земли в виде земельного налога и арендной платы. Как указывается Законом о плате за землю, формами платы за землю выступают прежде всего земельный налог и арендная плата (за земли, находящиеся в федеральной собственности). Справедливая реализация указанного принципа требует, прежде всего, согласованных действий по адекватной оценке земель, что само по себе объективно невозможно без развития оборота земельных участков. Согласно этому принципу законом устанавливаются случаи установления льгот по земельным платежам.

Восьмым принципом земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которого правовой режим земель определяется, исходя из принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зондированию территорий и требованиями законодательства. Данный принцип закреплён подпунктом 8 п. 1 статьи 1 ЗК РФ и указывает на еще один важный принцип регулирования земельных отношений. Согласно этому пункту все положения о владении, пользовании и распоряжении землями, а также все положения, связанные с охраной и управлением земельным фондом в Российской Федерации, устанавливаются и применяются к конкретным земельным участкам в зависимости от определенной категории земель.

Указанный принцип не уступает по важности перечисленным ранее и представляет собой один из основных методов регулирования земельных отношений и государственного управления земельным фондом. Перечень категорий земель является закрытым и может быть установлен только ЗК. Иными законами или законодательством субъектов РФ и тем более решением органов государственной исполнительной власти либо решением собственников иные категории земель установлены быть не могут. Для каждой категории земель определяется правовой режим, принципиальные положения которого закреплены ЗК РФ (см. ст. 77 - 103 ЗК РФ).

Под целевым назначением понимается совокупность норм, определяющих основное направление использования земель, функции земель в общественных отношениях: средство производства, база для развития промышленности, место проживания людей и расположения всех существующих природных объектов. Использование земельного участка, его функция относительно стабильны, имеют свои особенности, что составляет особый правовой режим каждой категории. Действительно, если посмотреть на способы использования, например, земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов, то нетрудно заметить, насколько различной будет эксплуатация этих территорий, а значит, и их охрана, задачи собственников и пользователей, а также полномочия органов управления при решении вопросов владения, пользования и распоряжения ими.

Несмотря на то, что основные принципы деления земель по целевому назначению были разработаны и оформлены правом в «дореформенный» период, актуальность этого не исчезла и сейчас: поскольку у государства остается функция регулирования хозяйственной деятельности, постольку оно должно обеспечить различные виды хозяйствования и социальной жизни определенной территориальной базы. Это и достигается институтом деления земель по целевому назначению. Поэтому современная земельная реформа не отменила установленное ранее деление земель по целевому назначению.

Девятый принцип разграничения государственной собственности на собственность РФ, собственность субъектов РФ и муниципальных образований (подп. 9 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) утверждается в процессе современной земельной реформы. Это новое концептуальное положение, требующее раздела государственной и муниципальной земельной собственности и предполагающее комплекс управленческих, в том числе землеустроительных, работ, конечным результатом которых выступает разграничение земельных участков в натуре, определение правового режима этих земель и правового статуса субъектов, обладающих на эти земли определенными правами.

Следует заметить, что нормы ЗК РФ, касающиеся управления и распоряжения землями, находящимися в публичной собственности, установлены «в расчете» на реализованное разграничение государственной собственности (см. ст. 29 ЗК, коммент. к ней).

В то же время процедура разграничения из-за своей важности и сложности требует весьма взвешенного подхода, с тем, чтобы ее реализация проходила без нарушения прав всех потенциальных собственников земель (Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований).

В качестве десятого принципа указана необходимость дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, осуществляемого с учётом природных, социальных, экономических и иных факторов. Он находится в тесной взаимосвязи с восьмым принципом земельного права, рассмотренным выше. Смысл его отдельного выделения заключается в том, что земельные участки в составе каждой категории земель обладают специфическими природными свойствами, учесть которые универсальными нормами земельного права невозможно.

Данный принцип, установленный подп. 10 п. 1 статьи 1 ЗК РФ и требующий дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, корреспондирует к принципу деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется принадлежностью к той или иной категории и разрешенным использованием в соответствии с территориальным зонированием. При этом природные, социальные, экономические и иные факторы должны учитываться при отнесении земельного участка к той или иной категории.

Одиннадцатый принцип земельного законодательства посвящён проблеме сочетания интересов общества и законных интересов граждан, или, другими словами, сочетанию частных и публичных земельных интересов. Данный принцип, закрепленный подп. 11 п. 1 статьи 1 ЗК РФ, вытекает из свойств земли как объекта общественных отношений и тесно связан с иными, установленными статьей принципами. Реализация этого принципа находит выражение в нормах ЗК и иных нормативных актах земельного законодательства, регулирующих использование земельных участков правообладателями и определяющих особые ограничения и требования, направленные на защиту и обеспечение интересов всего общества. Но одновременно данный принцип требует, чтобы эти требования и ограничения устанавливались и исполнялись с соблюдением всех утвержденных прав собственников и пользователей земельных участков.

Условия согласования действия норм земельного и гражданского законодательства также в определенной степени очерчены комментируемой статьей. Это касается одного из аспектов соотношения гражданского и земельного законодательства, а именно - регулирования оборота земельных участков. Существенным положением в данном случае является то, что изъятие земельных участков из оборота или ограничение в обороте осуществляется в случаях, установленных федеральным законом, в соответствии с положениями ЗК РФ как основного закона земельного законодательства. Так, согласно земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Основу заключения сделок (общие положения) составляют нормы гражданского законодательства, но данный принцип закрепляет существовавшее и ранее положение, согласно которому сделки заключаются и реализуются с учетом специфики, установленной земельным и иным законодательством.

Пункт 2 статьи 1 ЗК РФ имеет в виду законы о земле, регулирующие на основе ЗК более узкий круг земельных отношений. Это такие законы, как ФЗ об обороте сельхозземель, ФЗ о государственном земельном кадастре, ФЗ о землеустройстве и др. Эти и другие принимаемые федеральные законы могут определять принципы регулирования земельных отношений именно того круга, на который они устанавливаются.

ВСНД и ВС РФ. 1993. № 33. Ст. 1318; СЗ РФ. 1998. № 10. Ст. 1143; 1999. № 51. Ст. 6289; 2000. № 49. Ст. 4740; 2003. № 2. Ст. 167; № 9. Ст. 805; № 27 (ч. 1). Ст. 2700; 2004. № 27. Ст. 2711; № 35. Ст. 3607; № 49. Ст. 4850; 2005. № 10. Ст. 763.

В основе структуры земельного права лежат основополагающие понятия, которые и составляют принципы земельного права и земельного законодательства. В свою очередь они подразделяются на общеправовые принципы и отраслевые принципы.

Общеправовыми принципами, в частности, являются: законность, справедливость, юридическое равенство, социальной свободы, гражданского долга, ответственности за вину, единства прав и обязанностей и др.

К отраслевым принципам земельного права и земельного законодательства относятся:

1) значение земли как основы жизни и деятельности человека;

2) охрана земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества.

Этот принцип обусловливает основные положения владения, пользования и распоряжения земельными участками;

3) охрана жизни и здоровья человека;

4) участие граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся прав на землю. Органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность участия в порядке и формах, предусмотренных земельным законодательством;

5) единство юридической судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов;

6) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий. Выделяются следующие особые группы земель: ценные земли сельскохозяйственного назначения; земли лесного фонда, занятые лесами первой группы; земли особо охраняемых природных территорий и объектов; земли, занятые объектами культурного наследия, и другие особо ценные земли;

7) платность использования земли;

8) деление земель по целевому назначению на определенные категории. Из него следует, что правовой режим земель должен определяться только исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства Российской Федерации;

9) разграничение государственной собственности на землю. Все земли, которые находятся в государственной собственности, подразделяются на следующие виды: собственность РФ; собственность субъектов РФ; собственность муниципальных образований РФ;

10) дифференцированный подход к установлению правового режима земель. При определении правового режима земель определенной категории должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;

11) сочетание интересов общества и законных интересов граждан. Правовое регулирование использования и охраны земель должно осуществляться в интересах всего общества в целом и гарантировать обеспечение прав каждого отдельно взятого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Значительным изменениям подвергся отраслевой принцип земельного права - принцип собственности на землю. Вместо принципа единой государственной собственности на землю утвердился принцип множественности различных форм собственности.

В соответствии со ст. 9 Конституции РФ ЗК РФ различают частную, государственную, муниципальную и иные формы собственности.

Нынешнее законодательство исходит из множественности форм пользования землей: постоянное (бессрочное) пользование землей, пожизненное наследуемое владение земельным участком, ограниченное пользование чужим земельным участком (сервитут), аренда и безвозмездное срочное пользование земельным участком.

Это сопровождается установлением таких принципов, как право самостоятельно хозяйствовать на земле; равенство всех субъектов, которые осуществляют использование земли; судебная защита прав на земельный участок; возмещение вреда, причиненного нарушением требований земельного законодательства, и убытков, причиненных изъятием земель для государственных и муниципальных нужд.