Как оформить реконструкцию частного дома без разрешения. Что такое реконструкция частного жилого дома: как избежать отказа и получить разрешение. С увеличением площади

По общему правилу для проведения реконструкции необходимо получить разрешение на строительство. В некоторых случаях, прямо перечисленных в законе, получение разрешения на строительство не требуется . К таким случаям относится:

Проведение капитального ремонта здания;
Проведение работ по перепланировке или переустройству жилых помещений;
Строительство на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства или дачного хозяйства;
Реконструкция некапитальных объектов (киосков, навесов и пр.);
Проведение работ, которые не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности постройки. Например, в городе Москве такие виды работ перечислены в Приложении № 2 к Постановлению Правительства Москвы № 432-ПП от 27.02.2012 г. 6. Реконструкция строений и сооружений вспомогательного использования.

В Москве и в Московской области этот список дополнен случаями реконструкции объектов электросетевого хозяйства, тепловых сетей, водопроводов, сетей газопотребления и газораспределения, реконструкции объектов благоустройства (Постановление Правительства Москвы от 27.08.2012 N 432-ПП и Закон Московской области от 10.10.2014 N 124/2014-ОЗ). Если вы реконструируете именно такие объекты, перед началом работ проконсультируйтесь с юристом. Убедитесь, что в вашем случае получение разрешения на строительство точно не требуется.

Как узаконить самовольную реконструкцию?

Способ легализации самовольной реконструкции зависит от категории и типа реконструированного объекта, документов, имеющихся у застройщика на руках, а также работ, проведенных в отношении постройки. Согласовать реконструкцию можно в административном порядке или через суд.

Как узаконить самовольную реконструкцию частного дома?

Если частный дом расположен на землях, предназначенных для ведения садоводства или дачного хозяйства, то для узаконивания реконструкции можно сразу обращаться в Росреестр. Для регистрации права на реконструированный частный дом, вы должный будете представить два документа:

Декларацию об объекте недвижимости;
Правоустанавливающий документ на земельный участок.

Если частный дом расположен на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, то в Росреестр нужно представить разрешение на строительство (реконструкцию). Если такого разрешения нет, возможно два варианта:

Разрешение на строительство не требуется (см. выше). И тогда в регистрирующий орган следует представить документы, подтверждающие это. Например, заключение эксперта о том, что реконструкция не затронула характеристик надежности и безопасности объекта.
Разрешение на строительство требуется . В этом случае узаконить постройку можно через районный (городской) суд.

Узаконить самовольную реконструкцию нежилого здания

После завершения работ нужно обязательно попытаться ввести здание в эксплуатацию в установленном порядке. Однако, если строительство осуществлялось с нарушениями, которые говорят о самовольном характере постройки, ее легализация возможна только через суд.

Узаконить реконструкцию можно будет, если соблюдены следующие условия:

Постройка соответствует целевому назначению земельного участка.
Застройщик предпринимал попытки получить разрешение на строительство или такое разрешение требуется, а также пытался ввести здание в эксплуатацию.
Постройка соответствует градостроительным и строительным нормам.

Чтобы узаконить реконструкцию через суд нужно:

Собрать документы об объекте, достаточные для ввода объекта в эксплуатацию;
Обратиться с заявлением о получении разрешения на ввод постройки в эксплуатацию (если не осуществлялось);
Провести строительно-техническую экспертизу объекта. Установить, что объект соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам;
Подготовить и подать иск о признании права собственности на самовольную постройку в суд.

Если правообладателем земельного участка является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, то с иском нужно обращаться в арбитражный суд. Если правообладатель участка – физическое лицо, в районный (городской) суд.

Каждое построенное жилое здание имеет кадастровую и техническую документацию, в которой отображены все его параметры и характеристики. Любые работы по изменению статуса постройки должны быть легальными, то есть, обоснованы официальными бумагами. Исключением является капитальный ремонт, в ходе которого меняются устаревшие части крова, фундамента, стеновых перегородок, при этом технические параметры в виде этажности, площади и вместимости остаются прежними.

Проведение реконструкции требует соблюдение условия, по которому разрешено проводить реновацию элементов, оставляя несущие конструкции нетронутыми, если на это не были получены разрешительные документы. Данные требования не подлежат обсуждению и диктуются принятыми распоряжениями согласно федеральным законам.

Подкрепляют данные требования следующие факторы:

контроль безопасности проведения работ, фиксирование правильности размещения конструкций несущего типа;
проверка соблюдений требований санитарных норм и пожарных техник безопасности;
соблюдение имущественных интересов соседей и жильцов, чьи территории прилегают к земельному участку, на котором расположен дом.

В случае проведения реставрации, в ходе которой заменяются элементы строения, но параметры здания при этом не изменялись, документация переоформляться не должна.

Как оформить разрешение на реконструкцию частного дома?

Оформлять документы на проведение работ нужно в двух случаях:

При реконструкции.
При перепланировке.

При проведении реконструкционных работ статус здания меняется, следовательно меняются и все документы на него. Если этого не сделать, неоформленный дом не может стать предметом имущественной сделки, то есть собственник его не продаст, не подарит и т.д. Чтобы это осуществить владелец должен иметь на руках переделанные справку БТИ и технический план. При обнаружении несоответствий между реальной конструкцией дома и имеющейся на него технической документацией, БТИ не даст разрешение на проведение сделки купли-продажи или любую другую сделку имущественного типа.

То есть целесообразно заранее оформлять бумагу, которая разрешит проводить реконструкцию. Сделать это можно в отделах административного органа самоуправления по месту расположения здания, а потом зарегистрировать его в Росреестре и БТИ.

Оформление разрешения на реконструкцию частного дома начинается со сбора нужного пакета документов. Проводить любые изменения в жилом здании может только его собственник, следовательно. Начать стоит с проверки документов, которые устанавливают право на собственность недвижимости.

Далее следует обращение в БТИ с оформленным заявлением о реконструкции здания или внешней его части. Согласно этому заявлению будут собираться бумаги о том, возможно ли допустить к исполнению заявленные виды работ. После принятия решения эксперты БТИ выдадут специальную справку. Важно, перед обращением в службу БТИ с заявлением стоит проверить, соответствуют ли параметры здания его технической документации. На сбор документации и ее согласование может уйти до месяца и более.

Одновременно с согласованием технической документации с фактическим положением дел, также нужно позаботиться о получении справок от коммунальных служб, которые подтверждают, что реконструкция не нарушит функционирование коммуникационных и инженерных сетей в виде: газовых трубопроводов, теплоснабжения, водопровода с канализацией, электросети и телекоммуникаций.

Все собранные документы подаются в административный орган самоуправления с заявлением, в котором обоснована причина проведения реконструкции или расширения площади жилого дома. К заявлению также прилагаются:

паспорт с его копией на имя владельца;
документы, устанавливающие право собственности на дом;
подтверждение права на земельный надел и вид права;
выписка из домовой книги, в которой указано число приписанных лиц;
если имеются еще собственники дома, то необходимо предоставить их письменное согласие на проведение работ, заверенное у нотариуса;
согласие от соседей нотариально-заверенное;
акты согласования с коммунальными службами, пожарной инспекцией и СЭС;
другие бумаги, требование которых будет необходимо.

С данным пакетом документов административный орган принимает решение и выдает разрешение на реконструкцию жилого здания в виде выписки. Если получен отказ, собственник может обратиться в судебный орган.

Как оформить перестройку частного дома?

Перестраивать дом можно либо, надстроив еще один этаж, либо, пристроив к жилому зданию дополнительные помещения: веранду, комнату и др.

При увеличении площади дома путем пристройки к нему дополнительных помещений, владелец должен получить в БТИ соответствующее разрешение. Сотрудник БТИ после осмотра и экспертизы устанавливает возможность заявленной реконструкции. Главное при работах не переносить несущие стены и конструкции, так как это может быть опасно для жизни.

Если к дому будет пристроена дополнительная площадь в виде веранды, хозпомещений и т.д., то изменится инвентарная стоимость недвижимости. Если таковые пристройки не будут правильно оформлены, то можно говорить о нарушении налоговой дисциплины. Это связано с тем, что налог на недвижимость высчитывается с инвентарной стоимости постройки.

Оформление перестройки частного дома в случае возведения дополнительного этажа меняет кадастровую и техническую документацию на недвижимость. Однако, если у дома высокая крыша и владелец хочет оборудовать второй этаж, то он может это сделать без реконструкции, переведя чердак в мансарду и указав соответствующие метры их статуса нежилых в жилые.

Если же дополнительный этаж будет строиться, то принимать решение стоит, отталкиваясь от трех причин:

Градостроительный план, разрешающий возведение двухэтажных жилых построек.
Структуры почв на земельном участке.
Качественные и технические характеристики здания и его структуры.

Если почвы на участке прочные, способные выдерживать дополнительные тяжести, то решение будет положительным. Также прочными должны быть и фундамент здания, и его балки с перекрытиями, чтобы выдержать нагрузку.

Переделать одноэтажную постройку в двухэтажную можно лишь после согласования с БТИ и получения разрешения от административного органа.

Как внести изменения в Свидетельство о собственности

Когда все запланированные работы по реконструкции или перепланировке будут завершены, собственник снова обращается в БТИ для подтверждения новых технических параметров и получения нового техпаспорта с поэтажным планом.

Когда будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию и акт-приемки, то проводится регистрация недвижимого объекта. Для этого в кадастровую палату подается заявление со всеми новыми документами. Эти документы станут основанием для внесения изменений в Свидетельство о собственности.

Организация самовольно надстроила 2 этаж в здании. Разрешение на реконструкцию не получала. Какие существуют способы узаканивания такой надстройки? Можно ли в указанной ситуации ссылаться на то, что надстроенные помещения являются вспомогательными и не требуют получения разрешения на реконструкцию и, соответственно, ввод в эксплуатацию?

Ответ

Узаконить самовольную реконструкцию можно в судебном порядке, путем подачи иска о признании права собственности на реконструированный объект - см. форму « ».

Надстройка этажа здания представляет собой реконструкцию объекта, для осуществления которой требуется разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ), а для регистрации изменений разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 ГрК РФ, ст. 40 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Учитывая, что надстройка этажа влияет на конструктивные элементы здания, как правило, доводы, что для такой реконструкции не требуется разрешение, не принимаются во внимание (п. 17 ст. 51 ГрК РФ) - см. например, Постановление АС УО от 21.07.2015 № А60-44088/2014, Постановление АС ПО от 28.05.2015 № А65-13239/2014.

Условия для удовлетворения такого иска указаны в рекомендации « » и статье « ».

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист»

«Чтобы признать право собственности на , необходимо доказать, что соблюдены следующие условия:

С 1 сентября 2015 года статья 222 Гражданского кодекса РФ «Самовольная постройка» (Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"»; далее ‒ Закон № 258-ФЗ). Теперь усложнился порядок признания права собственности на самовольную постройку. Если до 1 сентября 2015 года пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ содержал только два обязательных условия для этого, то теперь их стало четыре.

Список объектов, которые могут быть признаны судом самовольной постройкой, стал закрытым. С 1 сентября 2015 года это могут быть только здания, сооружения или другие строения.

Законодатель исключил понятие «иное недвижимое имущество». Однако из этого не следует, что не подлежат сносу объекты незавершенного строительства на основании статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Статья 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относит объекты незавершенного строительства.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 38 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно пункту 30 постановления от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление № 10/22) объект незавершенного строительства как недвижимое имущество может признаваться самовольной постройкой.

В какой суд обращаться для признания права собственности на самовольную постройку

При определении подведомственности дел, связанных с применением положений статьи 222 Гражданского кодекса РФ, нужно учитывать в совокупности:

 субъектный состав участников спора;

 характер спорного правоотношения.

Такая правовая позиция отражена в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержденном Президиумом Верховного суда РФ 19 марта 2014 г.; далее - Обзор Президиума Верховного суда РФ).

В нем Президиум Верховного суда РФ разъяснил следующее:

1) дела о признании права собственности на самовольную постройку подсудны районному суду по месту нахождения объекта спора;

2) даже если предметом спора является нежилое помещение, спор все равно подведомственен суду общей юрисдикции. Однако это не относится к случаям, когда в материалах дела есть доказательства, что ответчик имеет статус индивидуального предпринимателя и осуществляет предпринимательскую деятельность (тогда нужно обращаться в арбитражный суд). Следовательно, сам по себе факт того, что предметом является нежилое помещение, в том числе такое, которое может быть использовано для предпринимательской деятельности, на подведомственность спора не влияет.

Кто будет сторонами процесса по иску о признании права собственности на самовольную постройку

Это зависит от того, принадлежит ли участок лицу, которое возвело постройку.

1. Застройщик возвел постройку на чужом участке (абз. 2 п. 25 постановления № 10/22).

Если при этом были получены необходимые разрешения на создание постройки, то с может обратиться правообладатель участка (чаще всего с иском обращается публичное образование). Ответчиком будет застройщик.

2. Застройщик возвел постройку на своем участке (абз. 3 п. 25 постановления № 10/22).

С иском обращается сам застройщик. Ответчиком будет орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка. В Москве или Санкт-Петербурге - уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга.

Арбитражные суды и суды общей юрисдикции по-разному определяют размер госпошлины при подаче иска о признании права собственности на самовольную постройку.

Поэтому размер госпошлины зависит от того, в какой суд истец будет обращаться:

 при обращении в арбитражный суд госпошлина уплачивается как по искам неимущественного характера (ч. 2 ст. 103 АПК РФ) и определяется по правилам, указанным в подпункте 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ;

 при обращении в суд общей юрисдикции госпошлина зависит от стоимости постройки и определяется по правилам подпункта 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ.

Внимание! Если истец не определит цену иска о признании права собственности на самовольную постройку и исходя из нее размер госпошлины, то суд общей юрисдикции оставит такой иск без движения

Иск о признании права собственности на самовольную постройку носит имущественный характер и подлежит оценке. Поэтому в нем должна быть определена цена иска и госпошлина, которая должна быть уплачена исходя из стоимости такого имущества. Такие разъяснения содержатся в ответе на вопрос № 7 Обзора законодательства и судебной практики Верховного суда РФ за I квартал 2005 года.

Так, в одном из дел суд оставил иск без движения, поскольку истец не определил цену иска и не приложил документы, подтверждающие стоимость постройки (определение Приморского краевого суда от 22 июля 2014 г. по делу № 33-6417). По другому делу суд также оставил иск без движения, указав, что госпошлина в размере 200 руб. явно не соответствует стоимости имущества, о котором заявлен иск (апелляционное определение Московского городского суда от 22 апреля 2015 г. по делу № 33-13511/15).

От уплаты государственной пошлины по иску о признании права собственности на самовольную постройку освобождены государственные органы и органы местного самоуправления (независимо от того, выступают они как ответчики или как истцы).

Об этом сказано в подпункте 19 пункта 1 статьи 333.36 и подпункте 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ.

Условия признания права собственности, установленные в Гражданском кодексе РФ

Для признания права собственности на самовольную постройку необходима совокупность следующих условий (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Суд признает право собственности на самовольную постройку только в том случае, если земельный участок, на котором возведена постройка, находится у истца:

 в собственности;

 в пожизненном наследуемом владении;

 на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Об этом сказано в абзаце 1 пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Лица, не обладающие одним из указанных прав на участок, не вправе претендовать на обращение постройки в свою собственность. Такое разъяснение содержится в определении Верховного суда РФ от 16 декабря 2014 г. № 18-КГ14-165.

В нужно указать документ, подтверждающий, что участок находится у истца в собственности, пожизненном наследуемом владении или на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Для признания права собственности необходимо доказать, что лицо, осуществившее постройку, имеет права в отношении участка, допускающие строительство на нем этого объекта (абз. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ).

3. Соответствие постройки градостроительным нормам (условие начало действовать с 1 сентября 2015 года)

На день обращения в суд постройка должна соответствовать параметрам, установленным:

 документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или

 обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах.

Об этом сказано в абзаце 3 пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Самовольная постройка не должна:

 нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц;

 создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

Об этом сказано в абзаце 4 пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.*

Как пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ будет применяться во времени по иску о признании права собственности на самовольную постройку

Суд будет применять пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

Такой вывод следует из статьи 4 Гражданского кодекса РФ и пункта 31 постановления № 10/22.

Условия признания права собственности на самовольную постройку, выработанные на практике до 1 сентября 2015 года

На основе анализа практики можно выделить условия признания права собственности на самовольную постройку, которые были выработаны судами еще до 1 сентября 2015 года и продолжают действовать сейчас.

1. Постройка соответствует целевому назначению земельного участка

Несоответствие постройки целевому назначению участка, на котором она расположена, является условием, влекущим невозможность признать право собственности на самовольно возведенное строение в суде. Такое разъяснение дано в определении Верховного суда РФ от 13 января 2015 г. № 18-КГ14-168.

2. Застройщик обращался за разрешением на строительство (пытался легализовать постройку иным способом)

Застройщику (если в суд с иском обращается именно он, а не иное лицо, например, собственник участка) необходимо доказать, что он обращался за разрешением на строительство (и (или) актом ввода объекта в эксплуатацию) и ему незаконно отказали в этом (абз. 2 п. 26 постановления № 10/22).

Обоснование

Дело в том, что о признании права собственности на самовольную постройку - это исключительный способ защиты права. Он возможен, если истец исчерпал иные возможности узаконить свое право собственности. Такой иск нельзя использовать для упрощения государственной регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода закона.

На это указано в Обзоре Президиума Верховного суда РФ.

При этом сам по себе факт обращения за выдачей разрешения не свидетельствует о принятии застройщиком надлежащих мер к легализации постройки. Зачастую возникает ситуация, когда лицо обращается за разрешением на строительство, когда объект уже построен, и ему законно его не выдают. В таком случае суд откажет истцу в удовлетворении его требований о признании права собственности на самовольную постройку (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 27 декабря 2013 г. № Ф09-13814/13 по делу № А07-1984/2013).

Однако иногда не требуется получать разрешения на строительство. В таких случаях доказывать факт обращения за разрешением не нужно.

3. Постройка соответствует нормативам, сохранение ее не создает угрозы для граждан

Необходимо привести список заключений компетентных органов, подтверждающих, что постройка соответствует требованиям строительных и градостроительных нормативов, сохранение самовольной постройки не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Если необходимых заключений нет или суд сомневается в их достоверности, то он вправе (но не обязан) назначить экспертизу. Поэтому лучше подготовить заключения заранее.

Об этом сказано в абзаце 1 пункта 26 постановления № 10/22.

В части соответствия постройки нормам строительных и градостроительных нормативов можно сказать, что изменения, которые вступили в силу с 1 сентября 2015 года (абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ), закрепили эту судебную практику уже на уровне закона.

4. Постройка является самостоятельным объектом

Статья 222 Гражданского кодекса РФ не распространяется:

 на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом;

 на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимости, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Об этом сказано в абзаце 1 пункта 29 постановления № 10/22.

Так, в одном из дел суд отказал как в сносе постройки, так и в признании права собственности на нее, поскольку не было доказано создание нового объекта, а была подтверждена реконструкция (переоборудование) пристройки (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15 июля 2013 г. по делу № А63-10861/2012). Однако реконструированная недвижимость может быть признана самовольной постройкой, если в результате этих работ возник новый объект (п. 28 постановления № 10/22)».

С 4 августа 2018 года вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс и отдельные законодательные акты Российской Федерации, внесенные Федеральным законом от 03.08.2018 N 342-ФЗ , по которым больше не требуется получать разрешение на строительство или реконструкцию дома (объектов ИЖС). Теперь, чтобы выполнить реконструкцию дома, собственник должен уведомить об этом органы местного самоуправления. Расскажем, как правильно это сделать.

Что считается реконструкцией частного дома
Какие виды работ надо согласовывать, а какие нет
Как направить уведомление о реконструкции дома
Как узаконить реконструкцию дома

Что такое реконструкция частного дома

По российскому законодательству, любая переделка дома, изменяющая его ключевые параметры (этажность, площадь, высота, объем) считается реконструкцией.

По российскому законодательству, реконструкция частного дома – это изменение ключевых параметров всего дома или его частей (этажность, площадь, высота, объем).

Hsylbyf Пользователь FORUMHOUSE

Реконструкция – это именно конструктивное изменение дома.

Нормативно-правовые акты, которые регулируют реконструкцию частного дома:

К реконструкции относятся надстройка нового этажа или мансарды, изменение формы, размера и конфигурации дома, вырубка в несущих стенах оконных и дверных проемов, пристройка крыльца, веранды и т.п. – какие-то пристройки и изменения, при которых ключевые параметры дома остаются неизменными. Сюда можно отнести все перемены, после которых дом перестает соответствовать своей технической документации.

Это не касается простой заменой несущих конструкций аналогичными или более прочными.

Если вы решили поменять деревянные перекрытия в доме на ж/б без увеличения площади помещений и объёма, то согласования не требуется.

Уведомление о проведении реконструкции подается, когда земельный участок имеет одну из следующих разрешенных категорий:

индивидуальное жилищное строительство
личное подсобное хозяйство
малоэтажное жилищное строительство

В других случаях в МФЦ подают заявление, техпаспорт и документы, подтверждающие право собственности на дом только после завершения реконструкции.

Какие виды работ нужно согласовывать

Уведомление требуется не для всех видов работ. Для вашего удобства мы составили таблицу-шпаргалку.

Уведомление требуется для	Уведомление не требуется для:
Для любой надстройки (включая мансарды);	Перемещения сантехники в пределах ранее существовавшего санузла;
Любой переделки, которая приводит к расширению дома;	Закладки окон и демонтажа дверей в несущих перегородках;
Ремонта или восстановления несущих стен;	Сооружении временных перегородок между комнатами;
Утепления пола, потолка, стен;	Прокладке дверных проемов в стенах между комнатами;
Замены инженерного оборудования, установки нового;	Корректировки формы тамбура (без изменения его площади);
Демонтаж старых или возведение новых этажей.	Демонтажа не несущих перегородок.

Демонтаж или перенос несущих стен для объединения помещений запрещен. Но стену можно заменить несколькими столбами – пространство освободится и площадь увеличится.

При реконструкции разрешается только ремонт существующих несущих конструкций; сносить действующие и возводить новые запрещается.

Неофициально юристы рекомендуют не заморачиваться с уведомлением, если переделка здания не изменяет его размеры, не нарушает безопасности, не превышает параметров разрешенного строительства и не затрагивает прав третьих лиц. Но это должен быть ваш выбор и ваша ответственность.

PaulWist Участница FORUMHOUSE

Без уведомления можете сделать капремонт, но если будете существенно ремонтировать (изменять количество этажей и т.п.), то необходимо уведомить о реконструкции.

Не нужно отправлять уведомление о замене кровли: крыша не относится к несущим конструктивным элементам постройки, поэтому собственник всегда сможет доказать, что это был ремонт, а не реконструкция.

Для структурных изменений кровли никакие согласования не нужны.

Зато потребуется согласование, чтобы обложить деревянный дом кирпичом (или увеличить его площадь). Это особенно важно, если в будущем дом будет подключен к газу. Домовладельцы могут получить отказ в подключении, если габариты постройки нарушены, и периметр дома фактически больше, чем указано в документах.

Не рекомендуется сносить старый дом и строить новый под видом реконструкции – если изначально получить документацию на тот вид работ, который будет проводиться действительно, это сбережет время, нервы, а в итоге и деньги.

Как направить уведомление о реконструкции дома

Домовладелец отправляет в органы местного самоуправления уведомление о планируемой реконструкции объекта ИЖС. К нему прилагаются только документы, подтвержающие личность заявителя (паспорт) и удостоверяющие права на объекты недвижимости и земельный участок. В большинстве случаев (если дом не находится в исторической зоне и застройщик – не гражданин другого государства) этого будет достаточно.

После проверки документов домовладелец получит уведомление о соответствии или несоответствии планируемой реконструкции допустимым параметрам.

При реконструкции объектов ИЖС подготовка проектной документации не требуется. Домовладельцу достаточно приложить к заявлению схему, в которой будет указано, что и как он будет переделывать.

Если получено положительное заключение, можно приступать к реконструкции.

Быстрее и проще будет отправить уведомление через сайт Госуслуг. Участник FORUMHOUSE рассказывает, как он по новой схеме согласовал строительство, но прядок действий при согласовании реконструкции тот же.

shtaket868 Пользователь FORUMHOUSE

Приложил уведомление, паспорт, ГПЗУ (уже был). Подал через сайт госуслуг, ищите разрешение на строительство, заполняете его но прикрепляете не заявление на разрешение на строительство, а скан уведомления о начале строительства. Там же увидел решение администрации, никто не звонил.

Собственник дома должен уведомить органы местного самоуправления и об окончании реконструкции. К этому уведомлению прилагается технический план объекта и квитанция об уплате госпошлины за государственную регистрацию права.

После получения этого уведомления ОМСУ должны в течение семи рабочих дней направить в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на объект.

Как узаконить реконструкцию дома

Нередко домовладельцы, сделавшие в своих домах самовольную реконструкцию, сознательно не идут на легализацию этих изменений. Так, один из участников FORUMHOUSE, пристроивший к дому второй этаж, считает, что в свете выросшего налога на имущество лучше будет оставить все как есть, иначе «с такими налогами за срок службы дома отдашь любимому государству еще один дом». В его случае дом после реконструкции остался на прежнем месте, в кадастровых документах ничего не изменилось, коммуникации не отключались.

Cedric_1 Модератор FORUMHOUSE

Сложный вопрос: кто, когда и при каких обстоятельствах сможет призвать вас к ответу за реконструкцию, проведённую без разрешения? И случится ли это когда-нибудь?
На него не существует однозначного ответа.

У жизни на нас всегда свои планы, и лучше всегда быть готовыми к любому повороту событий, в том числе, держать все дела и документы в порядке. Человек может не планировать продавать или оставлять дом в наследство, но случиться может всякое.

Inc0gnit0 Участник FORUMHOUSE

И с газом может быть залет. Если проверка придет, то газ отключат. У них есть схема подключения и если что-то поменялось, то напишут все вернуть как было.

Закон позволяет до 1 марта 2019 года оформить самовольно реконструированные объекты без обращения в суд. Для этого застройщик должен действовать по описанной выше схеме: отправить уведомление о планируемой реконструкции в ОСМУ, указав в уведомлении параметры объекта и получить согласование параметров объекта. После этого он отправляет второе уведомление, об окончании реконструкции, приложив к нему технический план объекта.

На FORUMHOUSE можно больше узнать о новом о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС и получить консультацию по поводу разрешительной информации зданий, строений, сооружений. Почитайте нашу статью о , и о том, как грамотно именно «под себя». Предлагаем посмотреть наше видео, которое рассказывает об успешной перепланировке дома под нужды новых хозяев.