Договор аренды предусматривает свои условия расторжения, которые должны выполнить обе стороны: арендатор и арендодатель. Факт прекращения договора всегда сопровождается документальным оформлением с помощью соглашения о расторжении договора аренды.

На практике часто происходит смешение понятий «аренда» и «найм», однако на самом деле граница между ними очень четкая:

1. Аренда – это использование в течение определенного времени и на определенных условиях нежилого помещения (для коммерческих целей): аренда магазина, автостоянки, бассейна и т.п. В этом случае составляется договор аренды, который могут подписать 2 фирмы либо фирма и частное лицо (например, гражданин предоставляет территорию квартиры для аренды офиса). В этом случае стороны сделки называются арендодатель и арендатор.
2. Найм – это использование для проживания жилого помещения (квартиры, дома, апартаментов). В этом случае подписывается договор найма (между двумя физическими лицами). Стороны сделки – наймодатель и наниматель.

С юридической точки зрения сделки найма и аренды похожи, но не равнозначны – в каждом случае будут свои особенности.

Расторжение договора найма

Процедуру, особенности расторжения правоотношений в случае найма квартиры рассматривает статья 687 Гражданского кодекса. Основания для прекращения действия договора следующие:

1. Взаимное добровольное согласие. Инициаторами могут выступить как наймодатель, так и наниматели. В любом случае они должны действовать по тому порядку, который всегда указывается в договоре найма. Обычно стороны должны предупредить друг друга о своих планах минимум за 2 или 4 недели. Если же срок не указан, то стороны действуют по закону: предупредить нужно минимум за 3 месяца.

На практике стороны предупреждают друг друга устно: по телефону или при личной встрече. Если же межличностные отношения не позволяют договориться без документального оформления, необходимо направить на адрес хозяина или квартирантов заказное письмо с отметкой о вручении. Тогда срок будет считаться со дня, следующего за датой получения письма.

1. Судебный порядок предусматривает прекращение правоотношений, которые были нарушены сторонами:

порча имущества;

• невнесение платы минимум за 6 месяцев;
• приведение помещения в негодное (аварийное) состояние квартирантами (или в силу объективных обстоятельств);
• использование квартиры в посторонних целях (минипроизводство, мастерская и т.п.);
• систематическое нарушение квартирантами общественного порядка.

В этом случае собственник жилья обращается к участковым уполномоченным или сразу готовит исковое заявление в суд с предоставлением соответствующих документальных и иных доказательств.

Расторжение договора аренды

Особенности расторжения договора аренды регулируются статьей 619 Гражданского кодекса России. В мирном варианте договор также расторгается по тому порядку, который был предусмотрен изначально, когда стороны вступали в сделке. Судебный порядок применяется в тех случаях, когда арендатор:

• портит имущество (сознательно или по неосторожности);
• пользуется имуществом не по назначению;
• просрочивает внесение платежа более, чем 2 раза подряд;
• нарушает другие условия договора.

В этом случае арендодатель также готовит исковое заявление, прикладывая к нему все имеющиеся доказательства.

Соглашение о расторжении: образец 2018

Сам бланк соглашения можно найти и скачать в сети, при необходимости дополнив его существенными пунктами, которые отражают конкретный случай расторжения договора аренды жилого или нежилого помещения.

Расторжение договора найма

Если речь идет о прекращении сдачи квартиры в аренду (т.е. расторжении договора найма), то и соответствующее соглашение расторгает именно этот договор. В соглашении содержатся:

1. Наименование и дата договора, который прекращает свое юридическое действие.
2. Персональные данные каждой стороны (ФИО, сведения из паспорта).
3. Суть расторжения и прочие обстоятельства, связанные с этим решением:

• передача имущества на основании соответствующего передаточного акта;
• факт отсутствия каких-либо претензий друг к другу: по качеству услуг аренды, имущества (его состояния), платежей и прочих.

Своими подписями стороны удостоверяют факт отсутствия претензий, а также факт самого соглашения. При этом документ может вступить в силу со дня подписания (чаще всего) или в тот день, который будет указан сторонами.

Комментарий специалиста по некоторым особенностям расторжения договора найма можно увидеть здесь.

Расторжение договора аренды

Прекращение отношений аренды между юридическими лицами, а также между гражданином и юридическим лицом оформляется соглашением о расторжении договора аренды. Один из наиболее распространенных образцов представлен ниже.

В этом документе указывается:

1. Какой именно договор расторгается (номер, дата).
2. Дата и место расторжения.
3. Кто заключал договор (и соответственно, кто его прекращает).
4. Важные условия расторжения:

• когда представители юридических лиц договорились о расторжении;
• когда соглашение вступает в силу (по желанию можно указать конкретный срок, который не всегда совпадает с датой подписания).

1. Подписи обеих сторон.

В интересах арендодателя всегда учесть в соглашении пункт о дате передачи помещения, а также о том, что оно будет возвращено в годном состоянии, что подтверждается Актом приема-передачи.

Расторжение договора найма или аренды и подписание соответствующего соглашения – одна из наиболее распространенных юридических процедур, которая не составит особой сложности, если заранее знать порядок прекращения правоотношений и процедуру оформления.

Тяжелый экономический кризис в стране, регулярные и порой внезапные новшества в области финансов и экономики (когда колеблется курс валют, ликвидируются учреждения, увеличиваются ставки по кредитам) нередко становятся причиной невозможности выполнения договорных обязательств.

Возникновение договорных обязательств, а также их завершение, необходимо осуществлять с учетом норм текущего законодательства и интересов всех сторон, участвующих в процессе.

Думать о том, каким образом будет воплощено в жизнь расторжение договора аренды квартиры, лучше всего еще до заключения соглашения.

Арендный договор регулирует обязательства, касающиеся предоставления недвижимого объекта. В процессе участвуют две стороны – собственник жилья либо его представитель, а также учреждение либо индивидуальный предприниматель.

Арендный договор в жилищной сфере имеет отличия от договора коммерческого найма.

Если это найм, тот, кто нанимает жилье, может выступать лишь в качестве физического лица. Жилое помещение ему может передать только юридическое лицо (либо лицо, являющееся бизнесменом). В обязательном порядке должны исполняться все положения российского гражданского законодательства – квартира должна быть использована только для проживания физических лиц.

Оформлять договорные обязательства по форме, имеющей отличия от обозначенной в статьях 161-й и 609-й ГК РФ, нельзя, данный документ будет признан незаконным. На его основании не возникнут определенные полномочия для различных субъектов.

Когда разбирают расторжение арендного договора, всегда обращают внимание на ту часть договора, в которой отражен временной период таких обязательств.

Аренду можно установить и на конкретный временной промежуток, и сделать ее бессрочной.

Информация о договорах, срок действия которых составляет более одного года, в обязательном порядке должна быть отражена в Едином государственном реестре прав. Временной период аренды начинает рассчитываться со дня, когда в реестр была внесена дата о регистрации договора.

Законодательные акты Российской Федерации прописывают определенные случаи, при наступлении которых судебная инстанция может в принудительном порядке расторгнуть арендный договор до окончания срока его действия.

Данный список считается открытым, у сторон есть право на фиксацию в соглашении дополнительных условий, при наступлении которых договор расторгается.

Как расторгнуть договор аренды?

Аренда любого жилья может быть прекращена либо по истечению временного периода договора, либо в случае наступления определенных обстоятельств:

1. Если стороны смогли принять такое решение совместно.
2. Если сам договор претерпел серьезные изменения.
3. Если одна из сторон (это может быть как одна, так и другая сторона) подала исковое заявление по основаниям, прописанным российскими законами.

Если арендный договор прекращается по причине взаимной договоренности сторон, причины могут быть следующими:

1. Истек временной период действия.
2. Серьезно изменились условия, на основании которых стороны заключали договор.

Если договор является бессрочным, и у арендатора, и у арендодателя есть право на прекращение исполнения договора аренды. Вторая сторона должна получить уведомление. Сделать это необходимо за 3 месяца.

Арендатор может добиваться расторжения договора в одностороннем порядке – с привлечением судебной инстанции, в следующих случаях:

1. Если арендодатель не предоставляет жилое помещение или не дает пользоваться им по назначению.
2. Если в квартире есть неуказанные дефекты, которые не дают возможности ею пользоваться.
3. Если хозяин квартиры не проводит капремонт.
4. Если идет речь о наступлении обстоятельств, не зависящих от воли арендатора, по итогам которых полноценно квартирой пользоваться невозможно.
5. В случае возникновения других обстоятельств, отраженных в договоре.

Арендодатель может добиваться расторжения арендного договора в следующих ситуациях:

1. Если наниматель использует квартиру не по назначению, нарушает условия проживания и договорные правила.
2. Если он намеренно делает хуже состояние жилого помещения.
3. Два раза подряд не оплатил проживание в жилье.

Договор может предусматривать и другие причины, согласно которым может быть расторгнута аренда по желанию хозяина помещения.

Собственник квартиры может требовать досрочного расторжения договора лишь после того, как направит нанимателю предупреждение в письменной форме. В нем должно быть указано, что квартирант обязан выполнить все свои обязанности в конкретный временной период.

Расторжение договора найма квартиры

Независимо от того, каким сроком обладает договор найма жилья, наниматель вполне может направить уведомление о его расторжении наймодателю (если с этим согласны все члены его семьи и проживающие с ним физические лица – граждане).

Расторжение договора найма жилья будет осуществлено через 90 дней с момента предупреждения такого типа.

По исковому заявлению хозяина жилого помещения соглашение найма будет расторгнуто в следующих ситуациях:

1. Если не уплачиваются предусмотренные договором найма взносы (в течение полугода). Если это краткосрочный найм (сроком менее чем на один год) – если не внесли два и более платежа.
2. Если наниматель либо лица, за которых он ответственен, нанесли жилому помещению повреждения.

У любой из сторон есть право стать инициатором расторжения договора в судебной инстанции – если в квартире стало невозможно жить, либо в ситуациях, обозначенных в жилищном законодательстве России .

Соглашение о расторжении договора аренды выглядит следующим образом:

Уведомление о досрочном прекращении договора аренды арендатором

Когда одна из сторон хочет расторгнуть арендный договор, она должна направить иной стороне уведомление о досрочном прекращении этого документа.

У данного документа должна быть письменная форма. Вручают его второй стороне под расписку либо направляют как почтовое отправление с уведомлением о том, что адресат его получил.

Законодательные акты Российской Федерации не предусматривают специальную форму, согласно которой должно быть составлено уведомление. Но лучше, если будут отражены такие реквизиты:

1. Наименование документа.
2. Реквизиты сторон и договора.
3. Причина разрыва договора. Должны быть в обязательном порядке описаны все обстоятельства.
4. Требования к стороне, целью которых является расторжение договора.
5. Необходимо проставить подпись и дату.

Соглашение о расторжении арендного договора по квартире

Данный документ – это добровольное решение обеих сторон о завершении сотрудничества (если все требования этого договора были выполнены).

• Для составления соглашения используют ту же самую форму, что и для самого договора. Другими словами, если для заключения арендного договора была нужна государственная регистрация, то и при заключении соглашения права тоже должны пройти регистрационный процесс в госреестре.
• Преамбула соглашения должна содержать имена участников договора. Они должны быть аналогичны тем наименованиям, которые были прописаны в договоре.
• После чего стороны заявляют, что хотят закончить договорные отношения по аренде жилого помещения (с указанием всех договорных реквизитов – наименования, номера, даты, когда он был заключен). В обязательном порядке должны быть перечислены условия расторжения (лучше всего включить процесс передачи имущества, сведения о расчетах между сторонами).

Если соглашение не отражает дату завершения договора аренды, его считают прекращенным со дня, когда такое соглашение было подписано.

Еще отражают число копий соглашений. Обязательно отражение адресов, реквизитов и подписей обоих участников. Если подписывается представитель юридического лица – должно быть заверение с помощью печати.

Так как жилое помещение – это очень дорогое имущество, как правило, предоставляемое в пользование с хорошей техникой и мебелью, лучше всего осуществлять передачу имущества по описи. Она оформляется в качестве приложения к договору.

Частые вопросы жильцов и владельцев квартир

Вопрос: Здравствуйте! Я и моя супруга снимаем жилье по договору найма жилого помещения. Договор срочный – на полгода. В оформлении нам помогала агентская организация, получившая 50% от суммы ежемесячного платежа. Третий месяц проживания был оплачен нами наперед. И вдруг такая новость: собственник жилья решил его реализовать. Сообщил он нам об этом внезапно, после внесения денежной суммы на месяц вперед. Мы прописывали в договоре, что наймодатель обязуется не реализовывать эту квартиру. И что же нам теперь делать? Мы желаем расторгнуть договор и получить назад свои деньги.

Ответ: Вам стоит предъявить письменное требование наймодателю. Может быть, ситуация разрешится на стадии переговоров. Если нет – тогда обращайтесь в суд.

Вопрос: Добрый день! Скажите, пожалуйста, есть ли возможность включить в договор безвозмездного пользования жильем (а конкретно – в пункт о расторжении договора) требование, что направлять друг другу письменное уведомление стороны могут только почтовыми интернет-сервисами? В договоре будут прописаны все адреса электронных почт и телефонных номеров (обоих сторон). Заранее спасибо за ответ.

Ответ: Несмотря на то, что на сегодняшний день применение почтовых электронных ящиков не является редкостью, не стоит отправлять уведомления подобным образом. Если что-то пойдет не так, будет сложно доказать, что сообщение было доставлено адресату. На это уйдет очень много нервов и времени. Лучше придерживаться законодательных рекомендаций.

Договор аренды квартиры регулируется ст. 606 ГК РФ. Ведь в аренду сдается не просто помещение, а жилая квартира.

Закон требует, чтобы договоры на срок более 12 месяцев регистрировались в Росреестре. Если у Вас заключен такой договор, то и расторжение договора должно быть зарегистрировано и вступит в силу с даты регистрации в Росреестре. Чтобы избежать ненужного формализма, обычно договоры заключаются на 11 месяцев и 29 дней.

Для расторжения договора аренды сторонам предоставлено больше свободы, чем для расторжения договора найма. Объясняется это тем, что по договору аренды квартира сдается юридическому лицу, а по договору найма - физическому лицу. И в данном случае законодатель руководствовался тем, чтобы не допустить неправомерного выселения граждан из снимаемых квартир.

Общие положения по расторжению договоров описаны в гл. 29 ГК РФ .

1. Договор аренды – документальное соглашение прав перехода имущества во временное пользование.
2. Пункты соглашения имеют приоритет в судебных прениях.
3. Расторжение договора возможно при согласии обеих сторон.
4. Одностороннее расторжение договора возможно, если это прописано в тексте самой сделки аренды. В противном случае участников отношений ждет длительное судебное разбирательство.
5. Одни из наиболее распространенных причин досрочного расторжения документа: несвоевременная оплата и порча имущества.

Основания для прекращения договоров аренды (найма)

Статьей 450 ГК РФ предусмотрены следующие основания для расторжения договоров:

1. Соглашение сторон
2. Решение суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной
3. Решение суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или самим договором
4. Односторонний отказ от исполнения договора одной из сторон, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

Договор аренды можно расторгнуть как по соглашению сторон, так и просто по истечении его срока. Однако существуют основания, в соответствии с которыми стороны могут расторгнуть договор аренды квартиры в одностороннем порядке.

Российское законодательство предусматривает несколько оснований для расторжения договора аренды квартиры как для арендатора, так и для арендодателя.

Арендодатель вправе расторгнуть договор аренды в случае, если:

• Арендатор в течение двух месяцев не вносит арендную плату.
• Имеются жалобы на арендатора со стороны соседей.
• Арендатор не вносит плату за коммунальные услуги.
• Создает препятствия доступу арендодателя в жилое помещение.
• Действия арендатора наносят ущерб техническому или санитарному состоянию жилплощади.
• Арендатор отказывается вносить арендную плату в полном объеме.
• Арендатор без согласия хозяина провел ремонт, перепланировку или просто переставил мебель.
• Без согласия хозяина арендатор завел домашних животных.

Как правило, если имеется какое-либо из этих оснований, арендодатель имеет право на расторжение договора в одностороннем порядке. Для этого он должен всего-навсего уведомить арендатора и дать ему разумный срок на то, чтобы покинуть занимаемое помещение. Обычно этот срок прописывается в договоре и составляет один месяц.

Если же арендатор не желает признавать наличие оснований для расторжения договора или не желает покидать квартиру, то единственный способ защитить свои права – это как можно быстрее обратиться в суд.

Так как в суде вам придется доказывать свою позицию, то необходимо обратиться за помощью к адвокату. Этот специалист поможет вам собрать все необходимые доказательства вашей позиции и в итоге поможет выиграть дело.

Арендодатель может заранее обезопасить свою позицию, например, с помощью грамотно составленного договора . Если в договоре прописать все необходимые условия, то расторгнуть договор не составит труда. К тому же если, например, включить в договор список мебели, техники и их техническое состояние на момент заключения договора, то доказать, что арендатор своими действиями нанес ущерб данной собственности, не доставит никаких хлопот.

Арендатор тоже имеет право расторгнуть договор. Самым простым способом сделать это будет просто дождаться истечения его срока или уведомить арендодателя в разумный срок, до предполагаемого выезда из квартиры.

Также есть несколько оснований, в соответствии с которыми арендатор может расторгнуть договор:

• Арендодатель не предоставил квартиру в пользование или же создает препятствия в пользовании ею.

Это условие означает, что если арендодатель поменял замки или вселил вместо вас других жильцов, то это основание не только расторгнуть договор, но и обратиться в суд.

• Арендодатель скрыл существенные недостатки имущества, не предупредил арендатора об их наличии или же арендатор не знал об их существовании.

Такими недостатками могут быть: невозможное для проживания санитарное или техническое состояние квартиры; наличие посторонних лиц, имеющих право проживать в квартире; отсутствие какого-либо имущества, из оговоренного в договоре аренды.

• В силу не зависящих от арендатора обстоятельств, квартира перестала быть пригодной для проживания.

Это может быть как форс-мажорное обстоятельство, так и простое затопление квартиры соседями сверху. В таком случае просто необходимо уведомить арендодателя о том, что вы прекращаете договор аренды.

Если арендодатель не желает прекращать договор и удерживает, скажем, залог за несколько месяцев вперед, то это повод обращаться в суд.

Порядок расторжения договора аренды или найма жилья

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

То есть если договор заключен в простой письменной форме, то для расторжения достаточно соглашения, подписанного сторонами. Но если договор был зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то его расторжение необходимо зарегистрировать в том же порядке.

А что будет после расторжения договора?

Действительно, а что же будет после расторжения договора аренды, для чего это нужно?

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ ). То есть после расторжения договора вы уже не должны предоставлять свою квартиру нанимателю/арендатору, соответственно, он должен освободить помещение. У него, в свою очередь, тоже больше нет никаких обязательств: ни по внесению арендной платы, ни по содержанию арендованного имущества.

Считаться расторгнутым договор будет с момента заключения соглашения о его расторжении или после государственной регистрации такого соглашения (если сам договор был зарегистрирован) (п. 3 ст. 453 ГК РФ ).

Обращаем внимание, что при найме жилого помещения (по договору, заключенному на срок не менее одного года) регистрации подлежит не сам договор, а обременение права собственности, возникающее на основании такого договора. Соответственно прекращение найма жилого помещения также должно быть зарегистрировано (п. 6 ст. 26.1 Федерального закона от 21 июня 1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ).

Если расторгнуть договор вас вынудило существенное нарушение условий договора другой стороны, то вы в праве потребовать возмещения убытков, причиненных вам таким расторжением (п. 4 ст. 454 ГК РФ ).

Причины для обращения в суд

Что делать, если не получилось расторгнуть договор аренды, и стороны не смогли прийти к согласию по этому вопросу? Необходимо идти в суд.

Арендатор имеет право расторгнуть договор заранее, однако в таком случае арендодатель может оказаться в невыгодном положении. Для того чтобы защитить свои права, можно предусмотреть в договоре пункт, в соответствии с которым, если арендатор расторгает договор аренды заранее, он обязан выплатить арендодателю компенсацию. Даже если он не сделает это добровольно, то ее всегда можно взыскать в суде.

С другой стороны, арендодатель сам может вести нечестную игру и искать основания для расторжения договора аренды квартиры. Например, он может заявить, что арендодатель не платит за аренду полностью и тем самым нарушает права собственника квартиры. Чтобы отстоять свои права, арендатору придется идти в суд.

В суде нужно будет предоставить документы или свидетельские показания, подтверждающие позицию арендатора . А чтобы арендатору было что предоставить в защиту своей позиции, необходимо, чтобы в договоре было отмечено, что все средства будут предаваться под расписку. Тогда в случае недобросовестного поведения арендодателя вы всегда сможете отстоять свои права.

Уведомление о расторжении договора аренды

В случае возникновения необходимости расторжения договора по одному из вышеперечисленных оснований следует подготовить и направить соответствующее уведомление о расторжении договора аренды.

Данное уведомление должно быть составлено в письменной форме. Передавать его следует нанимателю лично или же по почте с уведомлением о вручении.

Как и все документы, письмо о расторжении договора аренды должна отражать следующую информацию:
Наименование документа;
Реквизиты стороны, направляющей уведомление, и получателя уведомления;
Реквизиты договора, к которому относится данное уведомление;
Основания, по которым направляется данное уведомление;
Содержание требования, выражаемого в уведомлении.

Особенности расторжения договора найма жилого помещения

В отличие от договора аренды, договор найма может быть расторгнут только в порядке, предусмотренным законодательством. Сами стороны не могут включить в договор основания для расторжения, отличные от тех, которые содержатся в ГК РФ.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с согласия постоянно проживающих с ним граждан, письменно уведомив об этом наймодателя за 3 месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ ).

Передавать такое уведомление следует лично или по почте с уведомлением о вручении. Список реквизитов уведомления в целом аналогичен уведомлению, применяемом при расторжении договора аренды. Основное отличие состоит в том, что в уведомлении договора найма нанимателю не нужно обосновывать причину уведомления, т.к. для него право на расторжение договора закреплено в законе.

Также наниматель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор в случае, если снимаемое помещение перестало быть пригодным для проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687 ГК РФ ).

Для наймодателя же возможности расторжения договора довольно жестко ограничены. В соответствии с п.2 ст. 687 ГК РФ , договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

При этом по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения.

А по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Также у наймодателя есть право обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случае, если наниматель или граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и интересы соседей. Но прежде, чем обращаться в суд, в данном случае наймодателю необходимо предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушений.

Бланк документа «Соглашение о досрочном расторжении договора аренды» относится к рубрике «Договор аренды нежилого помещения, здания». Сохраните ссылку на документ в социальных сетях или скачайте его себе на компьютер.

Соглашение о досрочном расторжении договора аренды

г. [место заключения соглашения] [дата заключения соглашения]

[Полное наименование юридического лица], именуемое в дальнейшем "Арендодатель", в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, Доверенности], с одной стороны и [полное наименование юридического лица], именуемое в дальнейшем "Арендатор", в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [Устава, Доверенности], с другой стороны, при совместном упоминании именуемые "Стороны", руководствуясь ст.ст. 450, 452, 453 Гражданского кодекса РФ и положениями договора аренды, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Настоящим соглашением Стороны решили досрочно расторгнуть договор аренды [объект аренды] от [число, месяц, год] в связи с [основание расторжения договора аренды, предусмотренное договором].

2. Взаимные обязательства Сторон считаются прекращенными с момента заключения настоящего соглашения.

3. В связи с прекращением договора аренды Арендатор возвращает Арендодателю арендуемое имущество в состоянии, обусловленном договором.

4. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания Сторонами.

5. Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

6. Реквизиты и подписи Сторон:

Арендодатель Арендатор

[вписать нужное] [вписать нужное]

• 
  Не секрет, что офисный труд негативно сказывается и на физическом, и на психическом состоянии работника. Фактов, подтверждающих и то и то, существует довольно много.
• 
  На работе каждый человек проводит значительную часть своей жизни, поэтому очень важно не только то, чем он занимается, но и то, с кем ему приходиться общаться.
• 
  Сплетни в рабочем коллективе – вполне обыденное явление, причем не только среди женщин, как это принято считать.
• 
  Предлагаем вам ознакомиться с антисоветами, которые подскажут, как не надо разговаривать с начальником офисному работнику.

Расторжение договора найма жилого помещения – серьезная процедура, которая может сопровождаться значительными сложностями в случае возникновения разногласий между нанимателем жилья и его владельцем. Чтобы правильно завершить договорные отношения, каждая сторона должна учитывать ряд правовых аспектов, которые возникают при совершении подобных действий.

Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения

Такие сделки регулируются положениями законодательства в части гражданского права. Законом установлены две категории жилищного найма:

• (в том числе ) – длительностью до года;
• долгосрочный найм – до 5 лет.

Собственники квартир крайне редко соглашаются на подписание долгосрочных договоров, поскольку с середины 2014 года такое обременение жилья подлежит государственной регистрации. Более того, краткосрочное соглашение безопаснее для владельца в случае невыполнения нанимателем своих финансовых обязательств.

Обычно основания для прекращения найма указываются в договоре. Поскольку этот документ является взаимным соглашением, заключившие его лица обязаны соблюдать упомянутые условия.

Важно внимательно ознакомиться с содержанием договора в процессе подписания. Стандартный вариант, используемый риелторами, предполагает обязательное уведомление второй стороны инициатором за 14–30 дней до освобождения помещения.

Чаще граждане предупреждают друг друга в устной форме, заблаговременно – так, чтобы собственник успел подыскать новых жильцов, а наниматель – съемную квартиру. Однако надежнее сделать это в письменном виде , вручив лично или заказным письмом с соответствующей отметкой, – инициатор расторжения при возникновении конфликта сможет сослаться в суде на дату официального уведомления.

Иногда стороны предпочитают заключать дополнительные соглашения о расторжении договора с указанием остаточной суммы платежа и даты выезда.

В спорных ситуациях вопросы прекращения частного найма недвижимости регулируются российским законодательством. Если в договоре не упомянуты условия его расторжения, то юристы опираются на соответствующие положения ГК РФ.

• С согласия лиц, проживающих с нанимателем, последний вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке, предупредив письменно собственника квартиры за 3 месяца.
• В судебном порядке договор расторгается по инициативе владельца помещения в случаях, если:

1. наниматель не вносил требуемой платы за жилье на протяжении полугода (долгосрочный найм);
2. наниматель не вносил регулярной платы в установленный сторонами срок более двух раз (краткосрочный найм);
3. помещение подверглось разрушению или порче по вине нанимателя;
4. квартиросъемщик использует объект не по назначению или систематически нарушает общественный порядок. В этом случае владелец обязан сделать предупреждение, после чего – при повторном нарушении – следует обращение в суд.

• По инициативе любой из сторон суд рассматривает заявления о прекращении найма, если жилье непригодно для проживания и находится в аварийном состоянии.

Иногда способы защиты интересов собственников, предложенные государством, не обеспечивают быстрого и эффективного решения проблем с

Так, при повреждении имущества закон обязывает нанимателя устранить причиненный ущерб в течение года, в то время как владельцу предпочтительнее иметь денежную компенсацию. Юристы рекомендуют составлять подробные договоры, с детализацией их условий, точными характеристиками объекта недвижимости и имущества – это обезопасит обе стороны от возможных убытков.

Прекращение найма жилья в отсутствие договора

Некоторые граждане поступают легкомысленно, сдавая жилье внаем без подписания официальных бумаг и соглашений. Часто в роли квартиросъемщиков выступают приятели, коллеги, дальние родственники, а вопросы найма и оплаты решаются доверительно, путем устных переговоров. Поскольку доказать в суде факт аренды помещения в такой ситуации почти невозможно, собственнику остается лишь рассчитывать на порядочность жильцов.

Если же квартиросъемщики вступили в конфликт с наймодателем и наотрез отказываются покидать помещение или вносить очередную плату, поможет обращение в правоохранительные органы. В отсутствие официальных документов проживание посторонних лиц в квартире незаконно.

Впрочем, если нанимателю удастся доказать, что имел место быть факт аренды недвижимости – за счет свидетельских показаний соседей, аудио- и видеозаписей и т.п. – суд будет руководствоваться нормами ГК РФ в соответствии с положениями о найме жилых помещений.

Оформление акта приема-передачи жилья

Прецеденты с порчей имущества диктуют необходимость составления специального приложения к договору – акта приема-передачи. Он содержит опись мебели и предметов техники с подробным описанием состояния квартиры и ее коммуникаций. Такой акт оформляется вместе с договором, а подписывается обеими сторонами при выезде нанимателя из квартиры.

Если в процессе завершения правоотношений выявлен ущерб по вине жильца, то в акте фиксируется сумма компенсации или альтернативный вариант возмещения убытков (например, замена утерянного или сломанного предмета).

Расторжение долгосрочного договора найма

Аренда квартиры на длительный срок – свыше года – подлежит регистрации в Росреестре как обременение прав на объект недвижимости. Соответственно, снятие ограничения происходит аналогично – путем подачи заявления в регистрационный орган вместе с соглашением о расторжении договора и актом приема-передачи.

В остальном процедура не отличается от стандартной.

Образец соглашения о расторжении договора найма жилого помещения:

Выплата неустойки собственником жилья

Внезапное решение о прекращении аренды, инициируемое владельцем квартиры, порой оборачивается для нанимателя финансовыми потерями в размере комиссионного вознаграждения, уплаченного агентству недвижимости. Часто граждане задаются вопросом – как вернуть эти деньги, если собственник отказывается их компенсировать?

Проблемы, с которыми гражданам случается столкнуться при найме жилья, весьма разнообразны. Чаще они бывают связаны с денежными разногласиями, сроками выезда и претензиями по содержанию помещения. Чтобы впоследствии не быть обманутыми, участники сделки должны согласовать детали ее возможного расторжения, опираясь на действующие положения закона.

О том, как расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения вы можете узнать в этом видео:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

|

Post navigation

6 thoughts on “Досрочное расторжение договора найма жилья: 3 основных способа ”

1. Анна

   Здравствуйте! Помогите, пожалуйста, решить вопрос. Дело в том, что мы с мужем снимаем квартиру уже почти 2 года. По началу все было в порядке. Договор заключили сроком на 1 год, потом забыли о нем и не стали продлевать. Жили по устной договоренности, плату хозяйка не повышала, мы платили вовремя. Вчера хозяйка позвонила и приказала нам выехать в течении двух дней (якобы теперь эта квартира ей нужна). Подскажите, правомерны ли такие действия и можно ли как-то обжаловать их?